Вопросы наследования и распределения долей - налоговые вычеты и неравные суммы при продаже квартиры

597₽ VIP

Здравствуйте, Светлана! Если будете продавать одним договором с сестрой обе доли, то вычет делится пополам при 1/2 доле, т.е. сможете претендовать только на использование 500 т.р. При продаже отдельным договором каждый своей доли вычет, предусмотренный п.2 ст.220 НК РФ, будет 1 млн. руб. Соответственно ничто не мешает Вам продать свою долю по другой цене, чем сестра. Так что ответ: да, можете. Так что если хотите больше вычет, то делайте 2 разных договора. А свободу договора никто не отменял (ст.421, 549 ГК РФ). Это если коротко.

Теперь подробнее. Т.к. продаете раньше положенного срока (минимального срока владения, предусмотренного статьей 217.1 НК РФ), то при продаже недвижимости в общей долевой собственности как единого объекта налог (НДФЛ) 13% платится с разницы между продажной ценой (не ниже 70% кадастровой стоимости) и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. * размер доли (пп.1, пп.3 п.2 ст.220 НК РФ) либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ), в т.ч. расходов наследодателя, если с них он не получал вычет.

Здесь «работает» подпункт 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

Однако есть один нюанс: согласно разъяснениям ФНС России, данным в Письма Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578 «Об имущественном налоговом вычете», в случае если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких собственников раньше положенного срока:

была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

На всякий случай текст самого письма:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578

ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ

В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Цена имущества является существенным условием в договоре купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ). При этом в данном случае каждым собственником продается именно доля (даже если Вы эту продажу проводите одним договором). Соответственно, собственник доли может продать свою долю по интересующей его цене, а эта цена у разных собственников может быть различной.

Такое разделение ничем не чревато и законом разрешено. Также нужно понимать, что при продаже недвижимости продавец имеет право на последующее получение имущественного вычета при продаже (ст. 220 НК РФ), который предоставляется в заявительном порядке (нужно специально просить его предоставить в налоговой декларации)

Добрый день! В вашем случае лучше всего продавать каждую долю по отдельному договору, тогда Вы получите право на полную сумму налогового вычета 1 000 000 рублей, ст. 220 Налогового кодекса. При этом стоимость долей может быть разной, так как цена договора определяется соглашением сторон, ст. 424 ГК РФ.

Имейте в виду, что все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Также не забудьте, чтобы воспользоваться вычетом, нужно подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

1) При продаже Вашей доли по отдельному договору Вы имеете право на вычеи в размере 1 000 000 рублей - ст. 220 НК РФ и разъяснения ФНС и Минфина.

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

2) П одному договору не рекомендую продавать в Вашем случае - ИФНС увидит мухлёж - если 1/2 доли сестра продаёт за 5 000 000. а Вы - за 1 000 000. Это даже при условии, что Вы продаёте не дешевле 70% от кадастровой.

Если именно по одному договору - то готовьтесь к разборкам с ИФНС и проиграете Вы, скорее всего спор, в суде в том числе - явно сделка противоправная... Так что поровну деньги за равные доли...

3) Есть хитрый вариант - Вы сестре дарите свою долю - у неё приращение тогда и она налог не платит! После она квартиру продаёт - налога не будет - ст. 217.1 НК РФ. Но тут важны доверительные отношения с сестрой - чтобы она Вам после деньги отдала - она не должна будет их отдать Вам. При дарении налога не будет - п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Здравствуйте Светлана

Зафиксировать распределение вычета в большую сторону можно составив соглашение. Нет никакого вычета в размере 1000 000 р. на одного при продаже долевой собственности, она делится на 2 х даже при составлении отдельного дкп

Ниже обоснование

___

Вы имеете право на налоговый вычет в размере 500 т.р. при продаже. Распределение суммы вычета возможно по соглашению сторон. При продаже целого объекта-жилья налоговый вычет равен 1 млн. р на двоих.

При продаже размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними то есть по соглашению согласно ч.3 п.2 ст.220 НК РФ.

___

ФНС России разъяснила порядок распределения имущественного налогового вычета между владельцами имущества, находившегося в общей долевой собственности, при его продаже (письмо ФНС России от 9 декабря 2019 г. № БС-19-11/325@).

Налоговым законодательством установлено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета при продаже им имущества (например, квартиры и доли в ней), находившегося в его собственности менее минимального срока владения (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Размер налогового вычета составляет сумму полученного при продаже дохода, но не более 1 млн. руб. Напомним, что минимальный срок владения имущества для целей НДФЛ составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). В некоторых случаях, например, при получении имущества в дар, наследство или при приватизации, он меньше – три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если же имущество находилось в общей долевой собственности, то налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) А значит, как поясняет налоговая служба, при продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения, в качестве единого объекта права по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. делится между владельцами-продавцами в зависимости от размера их доли

garant-ru.turbopages.org

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Вы можете продать доли по разной стоимости, собственник сам устанавливает её на свое усмотрение.

И лучше делать отдельный договор от сестры, тогда право на налоговый вычет до 1 млн руб., а если с сестрой идти по договору, вычет до 500 тыс. руб.

Если будете продавать долю по отдельному ДКП, рекомендую приложить письменное нотариальное согласие от сестры, так как по закону она имеет право преимущественного приобретения доли (ст. 250 ГК РФ).

При этом, если минимальный срок владения менее 3 лет, платите налог в размере 13% (ст. 217, 217.1 НК РФ).

- см. ст. 220 НК РФ, ст 549 ГК РФ

Светлана, здравствуйте 🤝

В соответствии со ст. 220 НК РФ при продаже доли в квартире или жилом доме, продавец может получить имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или расходов, понесенных на приобретение этой недвижимости

———————

1. Доля в праве является самостоятельным объектом правовых отношений, поэтому каждый сособственник оценивает свою долю по своему усмотрению, в том числе цена может не совпадать с оценкой доли другого сособственника

2. Вы вправе продать доли по двум разным договорам, никаких ограничений здесь нет

3. Сумма вычета составит 1 млн рублей для каждой доли

——————

Согласно мнению Минфина и ФНС России, если доля в квартире продается, как самостоятельный объект недвижимости, то ее владелец вправе получить вычет в полном объеме (то есть, в размере 1 миллиона рублей). Если же собственники продают квартиру в целом, возврат налога с 1 миллиона рублей должен быть разделен между ними пропорционально их долям в праве собственности.

Источник

fz214fz.ru

fz214fz.ru

——————

С уважением, Дарья Алексеевна

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578

ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ

В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ