Как снизить налог при продаже дома с кадастровой стоимостью 6 млн и выручкой выше?

995₽ VIP

Добрый день.

Если Вы укажите выше кадастровой стоимости, сумма для расчета налога, будет та, которая больше.

Налогом будет облагаться сумма, которая выше 1 млн.

Можно учесть в расход затраты на постройку или покупку дома или 1 млн руб.

Ст. 220 НК РФ, ст.217.1 НК РФ.

Составляйте договор с недофинансированием, указывайте стоимость не более 70% от кад. Стоимости, снижая сумму налогообложения расходами на дом.

Также, есть вариант заранее избавиться от другой собственности.

Пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Но, в любом случае, нужно понимать как Вам достался дом и будете ли что-то приобретать взамен.

В соответствии с п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика не менее определенного установленного законом срока.

Налог вам нужно платить, если вы этот дом приобрели после 1 января 2016 года. Именно с этого момента увеличился минимальный срок нахождения в собственности с трех до пяти лет.

В настоящее время:

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года в следующих случаях: если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением; в случае если продаваемая квартира - ваше единственное жилье (на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами). В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости составляют меньше 70% кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данный объект, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 70% кадастровой стоимости этого объекта.

То, есть на законных основаниях можно продавать объект недвижимости, снижая в договоре купли - продажи стст 549-551 ГК РФ стоимость продажи до 70 % кадастровой стоимости.

Если же вы продаете дом по цене выше кадастровой стоимости то налог будет рассчитываться исходя из суммы указанной в договоре.

Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога: имущественный вычет в размере 1 млн руб. (ст 220 НК РФ) Просто вычитается от стоимости проданного дома, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.; можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению дома. То есть вычесть из стоимости проданного дома расходы на покупку этого дома, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера).

А иных законных способов снижения налогооблагаемой базы в целях уменьшения суммы налога - налоговым законодательством не предусмотрено. Поэтому многие при продаже жилья используют серые схемы для уменьшения суммы налога. Самая распространенная схема, уменьшение договоре до 70 % кадастровой стоимости цены продажи жилья. По оставшейся части стороны договариваются о передаче суммы наличкой. Но в этом случае должен быть надежный покупатель и чтобы не было рисков признания ДКП недействительным, тогда покупатель будет возвращать только сумму указанную в договоре

Здравствуйте Руслан

Есть абсолютно законный способ снизить сумму налога в вашем случае, это указать в дкп сумму продажи равную кадастровой стоимости дома и тогда нужно будет оплатить налог всего 0.7 % от кадастровой стоимости согласно п.2 ст.214.10 НК РФ. Также можете воспользоваться налоговым вычетом по п.1 ч.2 ст.220 НК РФ в размере 1000 000 млн. рублей или на сумму документально подтвержденных расходов на строительство дома.

___

А остаток получить налом под расписку

___

Либо в случае продажи и приобретении в одном налоговом периоде недвижимости указывайте расход и с разницы платите налог, а если нет разницы, то при доходе 0, согласно ст.210 НК РФ, получается, что не нужно будет платить.

___

В соответствии с п.2 ст. 214.10 НК РФ.В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества

___

В соответствии с п.3 ст.214.10 НК РФ

Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1.1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением этого имущества, предусмотренных подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса.

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Здравствуйте, Руслан! Смотря за сколько покупали, т.к. вместо вычета в 1 млн. руб. согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ можно уменьшить доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемого дома. Минимальная граница цены продажи - 0,7 кадастровой стоимости согласно ст.214.10 НК РФ, т.е. ниже этой цены нет смысла падать, если будете занижать цену договора, что категорически не советую делать.

А если хотите снизить налог, то как вариант, рассмотрите отчуждение другой недвижимости, чтобы эта стала единственной на момент сделки, а затем снова купите недвижимость. Иначе только ждать 5 лет с регистрации права собственности на Вас, если дом строился не по ДДУ, чтобы применить положения п.17.1 ст.217 НК РФ и п.3 ст.217.1 НК РФ, чтобы применить льготу на долгосрочное владение.

Руслан, добрый вечер!

1. Если дом продаете по цене выше, чем 70% от кадастровой стоимости, тогда учитывается сумма, прописанная в договоре.

2. Вариант для снижения - сделать дом единственным жильем в Вашей собственности

Здесь срок владения всего 3 года!

То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры/дома/комнаты

Или вы продаете первый обьект в течение 90 дней после покупки второго объекта.

3. Вы вправе учесть в расходы - затраты на постройку или покупку дома

Правовое регулирование Вашего вопроса это статьи 220 НК РФ, ст.217.1 НК РФ.

С уважением, Дарья

Здравствуйте, уважаемый Руслан!

В данном случае, с правовой точки зрения в целом, в том случае если кадастровая стоимость квартиры определена, то цену продажи необходимо сверить с кадастровой стоимостью.

То есть если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величине.

В этой связи при расчете налога кадастровая стоимость квартиры берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Таким образом, на основании вышеизложенного, с юридической точки зрения возможно чтобы снизить сумму налога просто указать, в договоре купли-продажи (ст.454 ГК РФ) сумму продажи равную кадастровой стоимости недвижимости и в таком случае нужно будет оплатить налог всего 0.7 % от кадастровой стоимости (п.2 ст.214.10 НК РФ).

И вполне возможно воспользоваться налоговым вычетом (ч.2 ст.220 НК РФ) в размере 1 млн. р. или на сумму подтвержденных расходов на строительство недвижимого имущества.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь, уважаемый Руслан!

Здравствуйте, Руслан.

Решила ответить Вам, так как недавно продала свою недвижимость, которой владела короткий срок. Налог на доход с продажи недвижимости удалось существенно снизить, несмотря на то, что цена продажи недвижимости была выше, чем кадастровая стоимость.

Согласно ч. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов. К расходам относятся документально подтвержденные затраты.

Таким образом включая все свои расходы, связанные с покупкой и обустройством дома, можно уменьшить налогооблагаемую базу. Предлагаю примерный перечень расходов, а Вы его можете дополнить по собственному усмотрению:

-денежная сумма, потраченная на покупку дома в соответствии с договором купли-продажи (договор купли-продажи);

-ремонт дома, благоустройство дома (кассовые или товарные чеки на приобретение материалов, договоры с подрядчиками, если есть);

-меблирование дома (кассовые или товарные чеки на приобретение любой мебели и техники);

-благоустройство территории вокруг дома: копка колодца, вырубка деревьев, выкос травы, приобретение косилки, садового инвентаря и т.д. (любые расходные документы);

-установка окон, дверей, счетчиков (расходные документы);

-покупка телевизора, холодильника, стиральной машины и т.д.

Все расходные документы налоговая принимает и налог рассчитывает с остаточной суммы, не покрытой расходами.

Таким образом, учитывая право налогоплательщика уменьшить полученные доходы с продажи недвижимости на сумму произведенных расходов, можно снизить налогооблагаемую базу вплоть до полного покрытия дохода своими расходами. В последнем случае налог не возникает.

Другой вариант: продать помещение по цене равной цене покупки. Также налог не возникнет.

________

С уважением, Татьяна Николаевна