Вопрос о распространении дополнительного соглашения о снижении арендной платы на нового собственника помещения

Зарегистрирован в Росреестре договор аренды помещения с 2019 по 2029 годы.

Арендная плата по договору: 200 тыс./мес.

В 2021 году старый собственник помещения признаётся банкротом, помещение выставляется конкурсным управляющим на торги, я его покупаю, 20.02.2021 помещение регистрируется за мной, я оказываюсь правопреемником по договору и рассчитываю получать арендную плату в сумме 200 тыс./мес.

Однако, за март 2021 я получаю 100 тыс./мес., за апрель 2021 - 100 тыс./мес.

Пишу претензию арендатору.

Арендатор отвечает: Ранее, 01.11.2020, мы заключили доп. соглашение к договору аренды о том, что в период с 01.11.2020 до 30.04.2021 арендная плата будет составлять 100 тыс./мес.

При этом указанное доп. соглашение на момент покупки мною помещения зарегистрировано не было, конкурсный управляющий о нем не проинформировал.

Пишу новую претензию арендатору, что доп. соглашение на момент покупки зарегистрировано в Росреестре не было, на мои отношения с арендатором оно не распространяется.

В ответ на это арендатор и конкурсный управляющий старого собственника в октябре 2021 года, то есть через 8 месяцев после покупки мною помещения, регистрируют это доп. соглашение.

Вопрос:

Распространяется ли на меня это доп. соглашение в части оплаты по 100 тыс./руб. в марте 2021 и апреле 2021, если на момент покупки я о нём не знал, в Росреестре оно не регистрировалось?

По сколько должен заплатить арендатор за мерт 2021 и апрель 2021 - по 100 тыс. или по 200 тыс.?

Ссылка на претензию:

На момент регистрации за мной 20.02.2023 права собственности на арендуемое Вами помещение запись регистрации об указанном дополнительном соглашении отсутствовала.

Согласно разъяснениям Высшего арбитражного суда Российской Федерации:

Если в момент заключения договора купли-продажи имущества между прежним и новым арендодателями запись в ЕГРП о дополнительном соглашении прежнего арендодателя и арендатора отсутствовала, то в отношении нового арендодателя оно не имеет силы.

Требование о государственной регистрации дополнительного соглашения до перехода права собственности на помещение к новому собственнику, установлено для создания возможности осведомленности о нём третьих лиц, чьи права или интересы будут касаться имущества, сданного в аренду, в том числе нового собственника.

Лицо, которому имущество передано во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному до передачи имущества, не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Поскольку до регистрации договора купли-продажи помещения я не был осведомлён об указанном соглашении, то в отношении меня оно не имеет силы и не должно применяться.

В силу статьи 308, пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 ГК РФ отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения до перехода права собственности к новому собственнику означает, что такое незарегистрированное соглашение не даёт арендатору прав на снижение арендной платы, которые могут быть противопоставлены не знавшему о нём новому собственнику.

Таким образом, регистрация Вами дополнительного соглашения после перехода ко мне права собственности не может порождать для меня, как для нового собственника, юридических последствий в части снижения размера арендной платы.

Непредоставление конкурсным управляющим до перехода ко мне права собственности информации о наличии дополнительного соглашения в части почти двухкратного снижения размера арендной платы является основанием для привлечения конкурсного управляющего органами Росреестра — к административной ответственности, в том числе дисквалификации.

С уважением, Игорь