Пару недель назад задал вопрос и сделал по закону, нужны пояснения, сам текст ситуации:
------------
Есть дом в курортном городе, куплен был в браке за собственные средства мои, переводом через банк. Далее был оформлен брачный договор с действующей на тот момент женой, где было прописано, что мне и ей полагается 1/2 дома, это было моё сугубо желание по совету моего юриста.
Произошёл развод.
Я горю желанием продать дом на условиях брачного договора, она же хочет больше, 70% от цены продажи, даже подавала в суд, но суд видя брачный договор отказал ей.
Сейчас дом стоит уже второй год безхозный, в нём никто не живёт, отделка как перед ремонтом, то есть нужно делать ремонт и ставить мебель и пр...
Я хочу продать дом, пытаюсь до неё донести важность продажи дома, т.к. у неё есть 2 е несовершеннолетних детей, один из них от меня и живёт она в съемной квартире.
При продаже дома по рыночной цене и получения 1/2 стоимости дома он без проблем может купить неплохую квартиру.
Вопрос: Как я могу юридически и через суд заставить её продать дом, инициировать продажу, т.к. мне тоже нужны активы со своих вложений в этот дом, а только лишь из-за ее амбиций у нее нет основного жилья как для себя и детей и я не могу воспользоваться своим капиталом.
-------------------
Мне порекомендовали с данного сайта отправить предложение второму собственнику 1/2 предложение, я отправил используя ценное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения.
18-го ноября отправлял, сейчас по треккеру смотрю, и написано, что "Вручено извещение".
---------
Вопрос,
С какого момента, даты заключить договор по купле/продаже своей доли?
По истечение 30 дней с даты вручения извещения (с 19 декабря) можете продавать свою долю третьему лицу, если бывшая супруга не направит или не вручит вам письменое согласие на покупку вашей доли (ст 250 ГК РФ).
Спросить
То есть, по треккеру почты России, направленное мною письмо, написано, что Вручено извещение 25.11.2023., и тогда с 25.12.2023 я имею законное право продавать свою 1/2 долю покупателю? Верно?
Спросить
Не верно
Согласно абз.2 ч.2 ст. 250. Преимущественное право покупки ГК РФ
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца
Т.е. срок исчисляется не в те 30 суток, что указала вам юрист, а календарный месяц, который заканчивается 25 декабря 2023 года
Т.е. договор купли-продажи можно заключить уже на следующий день, т.е. с 26 декабря 2023 года
Спросить
Продать дом целиком без ее согласия не получиться. Она собственник и ее доля не может быть признана малозначительной, а значит лишить ее этой доли без ее согласия не получится (ст. 209, 252 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).
По уведомлению: продать свою долю Вы можете в том случае, если бывшая жена не купит Вашу долю в течение месяца, что установлено в п. 2 ст. 250 ГК РФ:
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, ... со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Но обращаю Ваше внимание на то, что Вы должны были правильно уведомить второго собственника. Например, а Письме ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 указано:
2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
2.6. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.
Поэтому я не уверен, что когда Вы обратитесь с покупателем к нотариусу для совершения сделки по купле-продаже доли (подобные сделки с долями оформляются у нотариуса), нотариус согласиться удостоверить Ваш договор. Я бы даже сказал, что нотариус, который внимательно читал вышеуказанное письмо, сообщит Вам, что в описи нет сведений о том, на каких условиях Вы предлагаете купить долю, а в таком случае, как скажет нотариус, Вы не выполнили требование ст. 250 ГК РФ.
Увы!
Спросить
Причем тут продажа целого дома? Вы не читали вопрос!
Спросить
Вы задали несколько вопросов и один из них:
Как я могу юридически и через суд заставить её продать дом, инициировать продажу
Если на этот вопрос не нужно было отвечать, то извините. Но вот только не нужно меня обвинять в том, что я не делал. Понимаю, что мой ответ Вам не понравился, но я отвечаю за предоставляемую мной информацию. А отвечают ли те, кто Вам насоветовал направить ценное письмо - уточните у них.
Ну а минусовать ответы без причины - достаточно странное занятие. За сим удаляюсь! Можете и дальше слушать "правильные" советы про ценное письмо
Спросить
Я написал:
Пару недель назад задал вопрос и сделал по закону, нужны пояснения, сам текст ситуации:
... и процитировал предыдущий вопрос, на который УЖЕ дали ответ, и по нему я задал другой вопрос.
Судя по тому, что Вы ответили, я делаю вывод, что Вы не читали весь текст.
Спросить
С точки зрения закона, продажа доли в квартире практически ничем не отличается от продажи целой квартиры. Стороны точно так же составляют и подписывают договор купли-продажи и впоследствии регистрируют переход права собственности в Росреестре
Спросить
Здравствуйте Евгений!
Тут все давно и хорошо законом урегулировано
Продажа доли происходит по правилам ст. 250. Преимущественное право покупки ГК РФ
Порядок достаточно простой
Вы посылаете собственнику второй доли уведомление о желании продать свою долю по указанной Вами цене.
Сделать это надо заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если через месяц ваш контрагент ответа не дал или отказал, то вы можете продать свою недвижимость третьему лицу по цене не выше цены предложения
Спросить
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "Об обществах с ограниченной ответственностью"
Статья 21. Переход доли или части доли участника общества в уставном капитале общества к другим участникам общества и третьим лицам
2. Участник общества вправе продать или осуществить отчуждение иным образом своей доли или части доли в уставном капитале общества одному или нескольким участникам данного общества. Согласие других участников общества или общества на совершение такой сделки не требуется, если иное не предусмотрено уставом общества.
Продажа либо отчуждение иным образом доли или части доли в уставном капитале общества третьим лицам допускается с соблюдением требований, предусмотренных настоящим Федеральным законом, если это не запрещено уставом общества.
Отсчитываете 30 суток и можете продавать
Спросить
Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом: в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора; как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире; после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре; после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр; после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры; При продаже доли в квартире необходимо обратить внимание на следующие факторы. Следует понять, в каком виде существует доля в квартире. Если доля в квартире выражена в виде обыкновенной дроби, например, 1/8, ее собственник не может точно сказать, какое именно помещение ему принадлежит. Тогда в некоторых случаях доли выделяют только тогда, когда каждому собственнику может быть выделено отдельное жилое помещение. Места общего пользования, такие как туалет, ванная и кухня остаются в общей собственности.
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "Об обществах с ограниченной ответственностью"
Статья 21. Переход доли или части доли участника общества в уставном капитале общества к другим участникам общества и третьим лицам
Спросить
С момента получения такого уведомления у остальных собственников есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. Если решение о покупке сособственником не принято, то продать долю в квартире можно любому лицу. Если нарушить право преимущественной покупки, то сособственник в течение 3-х месяцев с того момента, как ему стало об этом известно, имеет право подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Уступить право преимущественной доли для выкупа чужой доли сособственник не имеет права. В противном случае подобная сделка будет признана недействительной. Аналогичные правила применяются, если доля в квартире не продается, а меняется на что-либо. На практике нередки ситуации, когда остальные сособственники не хотят воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли, но в то же время всячески препятствуют тому, чтобы эта доля была продана третьим лицам. К таким способам можно отнести уклонение от получения извещения, отказ от допуска потенциальных покупателей для осмотра недвижимости. В таком случае следует четко придерживаться процедуры продажи доли, чтобы полностью исключить возможность для недобросовестных сособственников в дальнейшем оспорить сделку в судебном порядке. Мотивом подобных действий может являться то, что остальные сособственники могут стремиться вынудить продавца продать им долю по заниженной цене. Оптимальным вариантом продажи доли в квартире будет продажа ее именно остальным сособственникам. В таком случае ее цена будет близка к рыночной. Если же продавать долю третьим лицам, то почти всегда продать ее удастся с дисконтом от 10% до 30% от ее рыночной стоимости.
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "Об обществах с ограниченной ответственностью"
Статья 21. Переход доли или части доли участника общества в уставном капитале общества к другим участникам общества и третьим лицам
Спросить
