«Болотистый» земельный участок в аренде у Администрации города.

Здравствуйте! 05.05.2011 г. строительная фирма (ООО) заключила с Администрацией города договор аренды земельного участка (ЗУ) сроком на пять лет (аукцион). Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. ООО ознакомилось с состоянием ЗУ и подписало акт сдачи-приемки ЗУ, по которому претензий не имеет.

1) При осуществлении малоэтажного строительства (на части территории) выяснилось, что часть ЗУ находится на болотистой местности и не подлежит застройке. Можно ли заменить часть земельного участка на другой, либо отказаться от этой части? Какие документы мы должны предоставить для подтверждения своих слов?

2) Ежеквартально производилось перечисление арендной платы за ЗУ. Возможен ли возврат средств, уплаченных за неиспользованный и неподлежащий комплексному освоению ЗУ?

3) Могут ли ООО обязать привести ЗУ в надлежащее для застройки состояние за свой счет?

4) По договору ООО не вправе передавать ЗУ в субаренду. Дабы сэкономить на строительстве объектов инженерной инфраструктуры ООО приняло решение создать ЖСК через аффилированных лиц. Как отразить в договоре между ООО и ЖСК принадлежность ЗУ Администрации города на праве срочной аренды у ООО? Могут ли в связи с таким положением дел в дальнейшем возникнуть проблемы? И возможно ли создание ЖСК? Заранее благодарю Вас за ответ.