Вопросы по оформлению ипотечного кредита на квартиру родителей - варианты решения и выделение долей

Хотим с женой взять ипотечный кредит, с использованием альтернативы на квартиру находящейся в собственности у моих родителей. Т.е. находим покупателей на квартиру родителей (там никто не прописан), оформляем ипотечный крелит, находим новую жилплощадь, оформляем все в один момент - продажу текущей, покупку новой с привлечением кредита.

Проблема именно в том что текущая жилплощадь, находится в собственности у одного из моих родителей. Собственниками в итоге должны стать только я и моя супруга. Т.е. родитель фактически потерять находящуюся в его собственности квартиру.

Как лучше оформить эту сделку? На сколько я понимаю созаемщиками всегда будем выступать мы с женой.

1. Взять созаемщиком родителя на которого оформлена собственность? Но он не подойдет по ограничению в возрасте и срокам кредита (пенсионер)

2. Оформить дарение на меня, но тогда попадаем на налог при продаже такой квартиры, до истечения 3-х лет

3. Оформлять сначала продажу от собственника-родителя потом дарение денег на меня, затем уже покупку новой. В этом случае непонятно как получить одобрение банка (ведь первроначального взноса фактически не будет до момента продажи и последующего дарения)

Может быть еще какие-то варианты?

Второй вопрос - как проще всего выделить доли в квартире с учетом помощи родителей, брачный договор где прописать выделяемые доли?