Как оформить помещение из нежилого в жилое и получить права на собственность?

90₽ VIP

После вступления в силу нового ЖК РФ муниципальные образования в порядке применения ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» стали осуществлять процедуры изменения статуса жилых домов, использовавшихся в качестве общежитий. В этом случае жилые помещения не могут считаться общежитиями, т.к. утрачен признак — связь собственника общежития как работодателя и проживающих жильцов. Следовательно, данное жилье ничем будет не отличаться от обычного жилья, предоставляемого по социальному найму.

Содержащийся в законодательстве подход практически ликвидирует всю систему муниципальных общежитий. Однако законодатель исходит из того, что основная функция муниципалитетов в жилищной сфере — обеспечение нуждающихся граждан жильем; общежития же предоставляются работодателями в целях временного проживания на период работы. Муниципальные образования выступают непосредственными работодателями в основном в отношении муниципальных служащих.

Остается проблема формирования фонда общежитий для работников государственных и муниципальных предприятий, учреждений. Однако данные работники состоят в трудовых отношениях не с муниципальным образованием как собственником большинства общежитий, а с конкретными муниципальными предприятиями и учреждениями как юридическими лицами. Для правильного разрешения данной проблемы необходимо внести дополнения в ст. 94 ЖК РФ.

Показателен в этом вопросе опыт г. Казани, где после вступления в силу ЖК РФ в августе 2005 г. была образована рабочая группа по проведению комплекса мероприятий по организации надлежащего учета граждан, проживающих в общежитиях, и проверки их текущего содержания. В ходе проверки были выявлены лица, которые были зарегистрированы в общежитиях без предоставления жилой площади, а также зарегистрированные в ней, но фактически не проживающие. Остальные лица имели постоянную регистрацию в общежитиях и оплачивали коммунальные услуги по договорам найма (по прежнему жилищному законодательству проживание в жилом помещении на основании договора найма влечет возможность приватизации жилого помещения). На основании этого было принято решение об обращении в судебные органы с заявлениями о снятии с регистрационного учета первых двух граждан, и — главное — по 134 из 136 муниципальным общежитиям было принято решение снять с них статус общежития. Одновременно были внесены изменения в информационную базу «Приватизация жилья» по гражданам, проживающим в этих домах на законных основаниях, что послужило основой для реализации права граждан на приватизацию жилых помещений.

В Самаре органы муниципальной власти пошли по пути издания специального Распоряжения главы администрации городского округа от 21 марта 2006 г. N 73-р «О порядке заключения, изменения и расторжения договоров социального найма жилых помещений в муниципальных общежитиях на территории городского округа Самара», в котором закреплено, что заключение договоров социального найма проводится по основаниям, установленным ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», на основании распоряжений главы администрации городского округа. Издаваемыми в развитие него отдельными распоряжениями проводится исключение отдельных общежитий из состава специализированного жилищного фонда и, соответственно, включение в состав муниципального жилищного фонда социального использования. Всего на сегодняшний момент проведено исключение лишь примерно 20% общежитий (34 из примерно 150) из состава специализированного жилищного фонда.

В примерный договор социального найма, утвержденный вышеназванным Распоряжением в г. Самара, в целях устранения инотолкований включено условие, что независимо от фактической даты подписания договор социального найма действует и применяется с 22 января 2005 г. Это означает в последующем возможность проживающих реализовать свое право на приватизацию.

С позиции ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» снятие статуса общежития с подобных жилых домов и процедура исключения из соответствующего реестра органов технической инвентаризации вообще не требуется. Указанная правовая норма исходит из того, что дом изначально не является общежитием. В то же время органы технической инвентаризации считают, что необходимо первоначально снять жилой дом с учета как общежитие.

Хотя подобное снятие статуса общежития в порядке применения ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» должно быть автоматическим и не должно приводить к ущемлению прав граждан. Из этого исходит и судебная практика. В частности, по одному из дел суд кассационной инстанции указал, что суд первой инстанции «обоснованно не принял во внимание доводы ответчика о том, что договор социального найма не оформлен, а сам дом N 5 по ул. Киевской не исключен из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса дома».

За последний год начала складываться и новая обширная судебная практика по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений, использовавшихся в качестве общежитий. Особенно это касается домов, не вошедших в указанные списки, по которым снимается статус общежития.

Предъявляемые иски по вопросам приватизации общежитий по новому ЖК РФ можно классифицировать на 3 группы:

1) о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации;

2) о признании права на приватизацию жилых помещений;

3) об обжаловании отказа органов власти в выдаче документов на приватизацию жилья.

Анализ приведенных исковых требований показывает, что в наибольшей степени отвечает интересам граждан удовлетворение требований о признании права собственности на жилое помещение, т.к. позволяет избежать многих других последующих обращений в суд, в случае отказа в выдаче документов со стороны уполномоченных органов. Хотя по одному из дел суд кассационной инстанции отметил, что если истец не выполнил требований, предъявляемых к порядку оформления документов для передачи квартиры в собственность, за ним следует признавать не право собственности на жилое помещение в порядке приватизации, а право на приватизацию занимаемого жилого помещения.

Удовлетворение обозначенных исковых требований происходит только в том случае, если выдерживаются установленные ст. 7 Федерального закона «О введение в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» условия:

1) жилые помещения находятся в домах, построенных государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями;

2) жилые дома переданы в ведение органов местного самоуправления. Соответственно, если жилые дома по каким-либо причинам не переданы органам местного самоуправления, то это исключает возможность их приватизации, и сначала нужно будет реализовать процедуру передачи жилых домов в муниципальный жилищный фонд.

В частности, по 6 делам в ноябре 2005 г. Федеральный суд Ленинского района г. Самары вынес решения о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации за гражданами. Основанием послужило то, что в 1984 году было построено общежитие по адресу: г. Куйбышев, ул. Киевская, д. 5. Решением исполнительного комитета Куйбышевского горсовета народных депутатов был утвержден акт государственной приемочной комиссии, а само общежитие было введено в эксплуатацию с передачей на баланс (в полное хозяйственное ведение) управления строительства «Куйбышевметрострой». В 2002 г. данное общежитие было передано в муниципальную собственность г. Самары от ОАО «Самараметрострой» (до акционирования в порядке приватизации — «Куйбешевметрострой»). Данные решения оставлены в силе кассационной инстанцией Самарского областного суда.

В связи с тем, что в г. Самара с середины марта 2006 г. стали приниматься распоряжения о переводе общежитий в обычный жилищный фонд и заключении договоров социального найма, суды нередко стали отказывать гражданам в принятии исковых заявлений либо приостанавливать производство в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора. Подобный подход правомерен только в отношении тех жилых домов, по которым уже принято решение об их исключении из числа общежитий. В остальных же случаях по домам, по которым еще не принято решение о переводе их из специализированного жилищного фонда, судам необходимо рассматривать иски граждан. На практике высказываются мнения, что ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» должна распространяться лишь на граждан, которые проживали в жилом помещении изначально. Однако данный подход не соответствует буквальному содержанию названной статьи, что означает, что право приватизировать имеют не только изначально, но и впоследствии заселившиеся граждане.

Большой интерес вызывает вопрос о возможности приватизации жилого помещения в жилом доме, которое будет соответствовать указанным двум признакам, однако если граждане заселились в жилье от организаций, в которых они работают и между которыми и муниципалитетом либо уполномоченной ими организацией заключены договоры аренды жилых помещений. С одной стороны, в силу ограниченного характера права пользования подобным жилым помещением для арендатора и его работников это означает невозможность приватизации. С другой стороны, анализ ситуации приводит к выводу о неправомерности заключения таких договоров, т.к. жилые помещения в общежитиях не могли передаваться ни по прежнему ЖК РСФСР, ни по ЖК РФ на основании договоров аренды. В этой связи в судебном порядке возможно признание права собственности за проживающими гражданами в порядке приватизации.

На практике нередко возникает вопрос о возможности приватизации жилых помещений в общежитиях так называемого «коридорного» типа и койкомест в общежитиях. Представляется, что если первое осуществить возможно (появится коммунальная квартира), то второе нельзя, т.к. у лица отсутствует отдельный жилищный объект.

Анализ судебной практики, связанной с приватизацией жилых помещений в общежитиях в судах г. Самары до момента принятия нового Жилищного кодекса РФ показывает, что данные споры можно классифицировать в зависимости от предъявляемых исковых требований граждан на следующие группы:

1) споры, по которым исковые требования основаны на том, что помещения передавались гражданам на основании ордера, предусматривающего предоставление комнат в коммунальных квартирах;

2) споры, по которым исковые требования основаны на том, что дом, имеющий статус общежития, изначально использовался как жилой дом; по некоторым спорам истцы просили установить юридический факт пользования жилым помещениям на условиях договора найма;

3) споры, по которым исковые требования сводятся к обязыванию органов местного самоуправления о принятии решения об изменении статуса общежития.

Практически во всех случаях граждане ссылались также на то, что дома, в которых они занимают соответствующие жилые помещения, не соответствуют признакам общежития и указанному примерному положению об общежитиях.

При рассмотрении требований, связанных с тем, что помещения передавались гражданам на основании ордера, предусматривающего режим предоставления комнат в коммунальных квартирах, судебные органы исходили из того, что:

а) истцы согласно ордеру являются квартиросъемщиками комнат, расположенных в коммунальной квартире;

б) в соответствии с лицевым счетом оплата коммунальных услуг и квартиры осуществляется по ставкам, предусмотренным для обычного жилья;

в) квартира является изолированной, со всеми удобствами;

г) часть дома, в которой расположена спорная квартира, не соответствует признакам общежития, т.к. не имеет штата обслуживания, не укомплектована мебелью и т.п.

При наличии перечисленных обстоятельств суды однозначно удовлетворяли заявленные требования и признавали за истцами право собственности на жилое помещения в порядке приватизации.

Большое количество поступающих в суды дел были связаны с тем, что дом, имеющий статус общежития, изначально использовался как жилой дом.

По данным делам истцы приводили в качестве обоснования своих требований судебные решения об установлении юридических фактов использования жилья в качестве жилой квартиры и несоответствия самого дома признакам общежития.

Основываясь на представленных решениях суда, устанавливающих юридический факт пользования жилым помещением как изолированной квартирой и юридический факт несоответствия дома признакам общежития, а также принимая во внимания то, что право истцов на занимаемое помещение, правомерность их проживания там никто не оспаривает, вселены они в него в установленном законом порядке, оплачивают квартплату по ставкам как за жилое помещение, суды признают по данной категории дел, что истцы занимают спорное жилое помещение по договору социального найма. Это означало, что в дальнейшем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, могло быть приватизировано в соответствии со ст. 2 Закона о приватизации.

Вместе с тем, суды удовлетворяли не все иски, связанные с приватизацией общежитий. В частности, суд отказал в удовлетворении исковых требований об обязывании органов местного самоуправления принять решение об изменении статуса общежитии. При этом суд пояснил, что порядок изменения правового статуса общежитий определяется органами местного самоуправления. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие нормативным правовым актам, что является его правом, а не обязанностью.

Для начала вам нужно заключть договор соц найма ст.672 ГК РФ. Попробовать заключит как на жилое помещение! Если нет, то как на не жилое. Приватизировать можно только жилое помещение .Сначала комнату надо перевести из нежилого помещения в жилое. Потом оформить право собственности. Лудше нанять спечиалиста, очень много будет нюансов!