Как решить вопрос о порядке пользования и ремонте жилого дома при долевой собственности?

Я, мой муж и мой отец вместе с моим двоюродным братом имеем в долевой собственности дом. Доля (13%) досталась брату после смерти матери пять лет назад. Сособственников всегда было много (до 6 человек), но всегда договаривались о порядке пользования, до суда не доводили. Так, мать брата до самой своей смерти занимала почти половину дома, а мы с братом договорились (к сожалению, только на словах), что пока его мать жива, она будет занимать мою долю площади, а потом он мне уступит для проживания свою долю. Но брат не выполнил своих обещаний. Более того, начал вести себя так, что переругался со всеми сособственниками.

В настоящий момент в доме проживаю я с мужем и наш сын с женой и ребенком. Брат уже лет 20 живет в 3-х комнатной квартире жены вместе с сыном, но прописан в доме, занимает комнату и регулярно приходит. За коммунальные услуги платит только через суд. Уже два раза обращалась с иском, после последнего суда прошло полгода, и опять ничего не платит. Дом требует капитального ремонта, но на мои предложения делать ремонт дома брат отвечает отказом, мотивируя это тем, что ему не отдают ту комнату, в которой он хочет проживать вместе с женой.

Жилая площадь дома - 59 кв. м., то есть брату принадлежит 7,7 кв. м жилой площади. В доме есть 2 комнаты площадью по 8,1 и 8,4 кв.м. Брат претендует на комнату 8,4 кв. м. Комната 8,1 кв.м., которую он сейчас занимает, не нужна ему и собственно не нужна никому. Эта комната находится в мансарде: потолок на 2/3 является одновременно крышей дома и идет на скос, окно маленькое (60 х 70 см); кроме того в этой комнате находится расширительный бачок от АГВ. Когда-то это был коридор, потом поставили перегородку и утвердили как жилую комнату, хотя фактически – это подсобное помещение.

Итак, на сегодняшний момент сложилась следующая ситуация:

1.Брат требует комнату 8,4 кв.м, как он говорит для проживания с женой. Если когда-то я спокойно относилась к тому, что вполне возможно мы будем жить в одном доме вместе, и готова была идти на уступки, то на сегодняшний день отношения с ним и его женой настолько плохие, что я даже представить себе этого не могу. Во всяком случае, даже если я уступлю им эту комнату, начнутся проблемы с ремонтом: мы же должны будем договариваться какой ремонт делать. Мое общение с женой брата убедило меня в том, что для нее единственный правильный вариант – это тот, который предлагает она. А я тоже не собираюсь тратить деньги на ремонт, который нужен ей. Мы опять зайдем в тупик, в каком и находимся на сегодняшний день. Я предлагаю выкупить у них долю за реальную рыночную стоимость. Они говорят, что мало, и требуют, чуть ли не в три раза больше. Я несколько лет пытаюсь объяснить им, что они вряд ли даже через суд смогут получить эту комнату в пользование, т.к. эту комнату занимает мой отец, у которого 15% дома. Что им все равно придется платить за коммунальные услуги и за ремонт дома пусть даже через суд; и при этом не иметь возможности проживать в доме (жить вдвоем в комнате, которую они сейчас занимают, конечно, невозможно). Что на те деньги, которые они вложат в этот дом плюс те, которые я им предлагаю, можно купить хорошую комнату в квартире. Что наше совместное проживание превратится в бесконечный кошмар, а выделить в натуре их долю невозможно, т.к. она очень маленькая. Все бесполезно. Они твердят одно: отдай нам эту комнату или заплати, сколько мы просим.

2.Дом необходимо срочно ремонтировать. Сгнили пол и крыша; второй этаж - деревянный, требует полной перестройки: пригласила мастеров вставить новые окна, мне сказали, что сначала нужно стены сделать (даже декоративный ремонт сделать невозможно с этими стенами). Все коммуникации не менялись с года постройки (1946 г.) Имеется пристрой, в котором находятся входная дверь в дом, туалет с душем, газовая колонка и АГВ. Этот пристрой был построен без фундамента, поэтому он покосился (между основным зданием и пристроем щель около 10 см), дверь на улицу не закрывается, зимой в доме невозможно холодно, в туалете в морозы замерзает вода. Крыша проваливается, т.е. пристрой того и гляди упадет, а ведь там газ. Короче, для того, чтобы в этом доме можно было жить, его лучше строить заново (по крайней мере, специалисты говорят, что это дешевле).

В этой ситуации, есть ли смысл:

1.Признать нежилой комнату 8,1 кв.м. Тогда останется 4 жилых комнаты (16,6; 8,4; 12; 14 кв.м) площадью 51 кв. м. Жилая площадь в соответствии с долями распределится следующим образом: у меня – 44% (22,4 кв.м жилой площади)), у мужа – 28% (14,3), у отца-15% (7,7), у брата-13% (6,6). На моей площади прописан сын. Мой отец – инвалид. Как в этой ситуации могут развиваться события? На что тогда может претендовать мой брат?

2.Делать ремонт за свой счет, а потом требовать с брата через суд оплаты в соответствии с его долей. При этом есть разные варианты ремонта. Например, поскольку пристрой ремонту не подлежит, просто сломать его, а туалет, ванну, АГВ и колонку сделать в той самой комнате, которую хочет брат (тем самым еще уменьшить жилую площадь), потому что больше негде; а денег на строительство нового пристроя брат не дает. Или (в этом случае мне придется брать кредит) построить новый пристрой, можно даже двухэтажный (сейчас он одноэтажный). Можно также перестроить заново второй этаж и крышу. Вариантов ремонта много. Но какой бы вариант я не выбрала, встает много вопросов: как мне доказать, что именно данный ремонт был необходим, что брат отказывался делать ремонт, что я за свой счет увеличила площадь дома, или улучшила условия проживания, кто должен оплачивать проценты за кредит и т.д. и т.п.?

Подскажите, как лучше в данной ситуации мне поступить?

Марина.