Обязан ли заказчик заплатить штраф агентству недвижимости за самостоятельное заключение сделки?

Виталий,

По закону заказчик может расторгнуть договор возмездного оказания услуг в любое время в одностороннем порядке, оплатив исполнителю лишь фактически понесенные им расходы. Об этом говорится в п. 1 ст. 782 ГК РФ.

В договорах агентства недвижимости часто пишут, что расторгнуть можно лишь спустя какое-то время (например, 30 дней), либо заплатив какую-то неустойку (штраф) за расторжение, либо потеряв аванс (который иногда они безграмотно называют залогом). Можете не обращать внимания на эти условия, они противоречат п. 1 ст. 782 ГК РФ и, следовательно, не применяются (ничтожны).

Уважаемый Виталий! Требование АН неправомерно, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами; правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью; граждане могут иметь имущество на праве собственности и совершать любые, не противоречащие закону сделки (ст.ст.17, 18 ГК РФ).

Таким образом, гражданин вправе совершать любые, не противоречащие закону сделки с принадлежащим ему на праве собственности имуществом, в том числе, по отчуждению этого имущества.

При этом, отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав (п.2 ст.9 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст.22 ГК РФ, полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.

Таким образом, условия Договора, ограничивающие действия лица по распоряжению принадлежащего ему на праве собственности имущества, не соответствуют требованиям закона и не могут влечь за собой какие - либо последствия. В случае обращения АН в суд в удовлетворении иска будет отказано.

Соответствующая позиция подтверждена и судебной практикой (см., например, решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 13.10.2006 г. по делу № 2-2638\06, оставленное без изменения определением Мосгорсуда)