Как продать квартиру, имея несовершеннолетних собственников, и переехать в новый дом - советы и рекомендации.

199₽ VIP

Здравствуйте, Юлия!

В соответствии со ст. 37 ГК РФ, родители или опекуны ребенка не могут продать квартиру, в которой он прописан, не получив предварительного разрешения на проведение сделки из органов опеки и попечительства. Отчуждение доли несовершеннолетнего собственника должно сопровождаться одновременным предоставлением ему новой жилплощади, не уступающей по жилищным условиям продаваемой. Только при соблюдении данного требования родителям или опекунам удастся получить необходимое для совершения сделки согласие органов опеки и попечительства.

"Первое, чего не следует делать, - это пытаться продать квартиру без ведома органов опеки и попечительства, - предупреждает специалист. - Если факт продажи обнаружится, то соответствующие инстанции не преминут подать на продавца в суд, в результате чего сделку признают незаконной".

Чтобы избежать таких последствий, необходимо письменно уведомить органы опеки о намерении реализовать жилплощадь. В заявлении необходимо указать, что все права и интересы несовершеннолетнего собственника будут неукоснительно соблюдаться. Данное заявление должно быть заверено инспектором районного управления социальной защиты населения (УСЗН) по охране прав детства.

Важно уяснить, что получить разрешение на реализацию объекта жилой недвижимости можно будет только в том случае, если родитель или опекун предоставит несовершеннолетнему собственнику равноценную жилплощадь. Таким образом, продажа квартиры, в которой один из собственников - несовершеннолетний, сопровождается одновременной покупкой нового жилья. В случае, если покупаемая квартира меньше старой, то ребенок должен получить в ней большую (т.е. увеличенную) долю.

Чтобы получить разрешение на продажу, продавец обязан представить нотариусу, проводящему сделку, необходимые документы на продаваемую и покупаемую квартиры.

Вот стандартный список этих документов:

-паспорта родителей или опекунов;

-свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт, если он достиг 14 лет);

-документы на покупаемую жилплощадь;

-документы на отчуждаемую жилплощадь: выписка из домовой книги, единый жилищный документ (объединяющий в себе несколько справок о жильцах - в том числе может заменить выписку из домовой книги), поэтажный план, справки БТИ о стоимости на все жилые помещения;

-заявление несовершеннолетнего собственника (если ему исполнилось 14 лет) о согласии на отчуждение имущества.

Также вероятно, что инспектор по защите прав детства может потребовать представить дополнительные справки, например, справку из отделения милиции, подтверждающую, что данная семья на учете не состоит.

После того, как ребенок будет зарегистрирован на новой жилплощади, родители или опекуны в течение месяца с момента получения согласия на совершение сделки должны уведомить органы опеки и попечительства о том, что несовершеннолетний в собственность получил равноценную жилплощадь.

Удачи.

Можем ли мы продать квартиру и перехать жить в дом. Как на все это отреагируют органы опеки?

Орган опеки не даст согласия на продажу квартиры и только после ввода дома в эксплуатацию и выделения долей в квартире детям (не менее чем доли в квартире), опека даст разрешение.

 Гражданский кодекс РФ

Статья 28. Дееспособность малолетних

 1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

ч. 2 ст. 37 Распоряжение имуществом подопечного

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

ФЗ ОБ ОПЕКЕ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВЕ

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

 1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

 4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Таким образом, самый логичный, на мой взгляд, вариант - ввести в эксплуатацию жилой дом, прописать там малолетних детей - чтобы не возникало вопроса о их месте жительства после продажи квартиры. По закону органы опеки могут поставить доп. условия (подтверждение использования ден. средств, полученных от продажи их доли в их интересах).

Органы опеки должны дать согласие, так как должны исходить из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей.

Юлия, нельзя. Необходимо достроить дом и зарегистрировать его в ЕГРП. Только после этого совершать сделки. Но везде бывают исключения, так что обратитесь в органы опеки для начала.

С Уважением, Генеральный директор правового центра "Зевс", Степанов Вадим Игоревич.

Уважаемые юристы! Спасибо за ответы, НО то, что требуется разрешение от опеки я знаю и документы которые необходимо предоставить на продажу квартиры тоже. Здесь вопрос немного в другом - как лучше сделать при вводе жилого дома в эксплуатацию - оформить сразу на всех членов семьи в собственность или же нет. А то получится, что к моменту продажи квартиры у детей 2 объекта собственности и как раз мой вопрос в этом и заключался Можно ли продать один из объектов собственности не предоставляя взамен ничего детям, потому что у них уже будет в собственности часть жилого дома?! Или же оформить дом на третье лицо (например, бабушку) и потом купить "наш" достроеный дом как бы на улучшение жилищных условий детей. УЖАС, конечно в этом всем разобраться, но увы, государство считает, что оно в лице своих органов заботиться о детях лучше, чем законные родители. Неужели оно считает, что родители какие то мошенники, а ведь для того, чтобы возвести этот дом было занято у друзей, родственников приличное количесвто денег без привлечения банков, и нужно же теперь все это как то отдавать

Дом и квартира в одном населенном пункте