Продажа недвижимого имущества - УСН или НДФЛ?

995₽ VIP

Здравствуйте уважаемая Анна!

В рассматриваемом случае с правовой точки зрения предприниматели на УСН при расчете единого налога учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, а также внереализационные доходы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 248 НК РФ).

При этом доход от реализации – это выручка от продажи товаров (работ, услуг) собственного производства и ранее приобретенных, выручка от продажи имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ).

Однако если ИП продает недвижимое имущество вне рамок предпринимательской деятельности, то доход от продажи облагается НДФЛ и не учитывается при расчете налога на УСН (письмо Минфина России от 17.11.2023 № 03-04-05/110523).

Напомню, Анна, что если продажа имущества не связана с предпринимательской деятельностью, свидетельствуют (письмо Минфина России от 28.06.2023 № 03-04-05/60201).

Таким образом с юридической точки зрения Вам необходимо сдать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13%.

Рад был Вам помочь!

Доход от продажи нежилого помещения следует включить в состав доходов от ведения предпринимательской деятельности с применением УСН, поэтому необходимо заплатить налог по ставке 6%.

На основании п.1 ст.346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп.2 п.1 ст.248 НК РФ доходы от продажи помещения в вашем случае относятся к внереализационным доходам.

По результатам проверки налогового органа, продажа помещения была отнесена к предпринимательской деятельности, что повлекло за собой уплату налога с дохода от продажи имущества.

При этом, с учетом того, что помещение не использовалось в предпринимательской деятельности до момента продажи, возникает вопрос о корректности отнесения дохода от продажи к предпринимательской деятельности. Необходимо учитывать объективные обстоятельства использования помещения и цели его приобретения.

Однако, в случае если налоговый орган считает, что продажа помещения должна быть отнесена к предпринимательской деятельности, необходимо представить соответствующие доказательства и объяснения, чтобы избежать недопониманий и уменьшить возможные налоговые риски.

Если физическое лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя, получает доход от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, такой доход облагается налогом в рамках применяемой системы налогообложения (УСН или ОСНО).

В вашем случае, поскольку нежилое помещение было получено в дар и использовалось в предпринимательской деятельности, доход от его продажи будет учитываться в рамках УСН. Вам необходимо отразить доход от продажи в книге учета доходов и расходов и уплатить налог по ставке, предусмотренной вашим режимом УСН. Обычно это 6%, но возможны и другие варианты.

Что касается подачи декларации 3-НДФЛ, она подается в случае получения дохода, который не связан с предпринимательской деятельностью. Поскольку в данном случае речь идет о доходе, полученном в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, подача декларации 3-НДФЛ не требуется.

Основание:

- Статья 346.15 Налогового кодекса РФ (доходы, учитываемые при определении объекта налогообложения)

- Статья 346.14 Налогового кодекса РФ (объект налогообложения)

- Статья 346.20 Налогового кодекса РФ (налоговые ставки)

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, получение физическим лицом имущества в дар не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Однако в данном случае физлицо получило имущество в дар, когда имело статус ИП. Согласно статье 210 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные индивидуальным предпринимателем от осуществления предпринимательской деятельности, облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

Поскольку полученное в дар помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, а находилось в состоянии черновой отделки и требовало ремонта, налоговый орган неправомерно отнес его рыночную стоимость к внереализационным доходам ИП.

При продаже нежилого помещения, полученного в дар, физическому лицу необходимо сдать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Это связано с тем, что доход от продажи данного помещения не является доходом от предпринимательской деятельности, а является доходом от продажи имущества, полученного в дар.

Срок уплаты налога на доходы физических лиц с доходов от продажи имущества составляет 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Здравствуйте Анна

Если бы нежилое помещение использовалось вами в предпринимательской деятельности то вам можно было бы заплатить 6% как ИП на УСН , а так заплатить понадобится 13 % налог.

Но учитывая , что вы получили в дар помещение , то при сроке владения 3 года вы не должны платить налог согласно п.17.1 ст.217 НК РФ

В обоснование ответа ниже подробнее

------

При продаже нежилого помещения ИП будет платить налог как предприниматель в двух случаях:

Он использовал эту недвижимость в бизнесе. Например, сдавал помещение и платил с арендной платы налог по УСН. Или, допустим, держал его под склад. Подтвердить, что недвижимость использовалась в бизнесе, можно договором аренды, счетами на внесение арендной платы, отгрузочными документами, в которых указан адрес склада.

В ЕГРИП у предпринимателя указан вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» — код ОКВЭД 68.1. Заявить его ИП может как при регистрации статуса, так и позднее.

Предприниматель должен зарабатывать на купле-продаже недвижимости и платить с этих доходов налог. Просто указать код недостаточно — важно реально вести соответствующую деятельность. Об этом указано в Письмо Минфина от 22.09.2021 № 03-11-11.76758

Когда куплено нежилое помещение ― до оформления ИП или после, ― для налогообложения значения не имеет

journal.tinkoff.ru

В связи с вышеизложенным:

вы как физлицо владели нежилым помещением с 2020 г. Для освобождения от налога прошло 3 года в порядке ст.217 НК РФ п.17.1, поэтому вам не нужно поатить 13% налог с продажи и заполнять декларацию 3 НДФЛ .

Для нежилой недвижимости, которую получили в подарок от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации, минимальный срок владения — три года. Об этом сказано в Письмо Минфина от 28.06.2019 № 03-04-05/47623

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Анна, здравствуйте!

Да, налоговым органом правомерно при проверке рыночная стоимость подаренного помещения была отнесена к внереализационным доходам ИП.

Индивидуальные предприниматели вправе применять упрощенную систему налогообложения наряду с другими налоговыми режимами (ст. 346.11 НК РФ).

—————

В связи с чем, ИП необходимо включить в состав доходов от ведения предпринимательской деятельности с применением УСН и заплатить налог по ставке 6%.

Всего доброго!

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте, Анна.

ФНС неправомерно включило стоимость приобретенного в дар нежилого помещения в состав внереализационного дохода, так как объект недвижимости не использовалось в предпринимательской деятельности, и предприниматели не лишены возможности свободно владеть, пользоваться и распоряжаться любым имуществом в качестве физического лица вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, и любой подарок, полученный гражданином от близкого родственника не свидетельствует о том, что он будет использован в рамках хозяйственной деятельности ИП.

Кроме того, субъектом права может быть только физическое лицо/гражданин, в порядке ст.212 ГК РФ

2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Поэтому нужно подавать декларацию 3-НДФЛ.

Всего хорошего.

Если физическое лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя, получает доход от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, такой доход облагается налогом в рамках применяемой системы налогообложения (УСН или ОСНО).

В вашем случае, поскольку нежилое помещение было получено в дар и использовалось в предпринимательской деятельности, доход от его продажи будет учитываться в рамках УСН. Вам необходимо отразить доход от продажи в книге учета доходов и расходов и уплатить налог по ставке, предусмотренной вашим режимом УСН. Обычно это 6%, но возможны и другие варианты.

Что касается подачи декларации 3-НДФЛ, она подается в случае получения дохода, который не связан с предпринимательской деятельностью. Поскольку в данном случае речь идет о доходе, полученном в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, подача декларации 3-НДФЛ не требуется.

Основание:

- Статья 346.15 Налогового кодекса РФ (доходы, учитываемые при определении объекта налогообложения)

- Статья 346.14 Налогового кодекса РФ (объект налогообложения)

- Статья 346.20 Налогового кодекса РФ (налоговые ставки)

Так же:

п.18.1 ст.217 НК РФ освобожден от налогообложения:

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Согласно статье 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с Кодексом).