При замене в сентябре мы не были уведомлены, что будут меняться все трубы.

199₽ VIP

Сейчас УК пишут, что будет менять какой-то крупный подрядчик на цельную трубу через все этажи (смутно представляю трубу на 7 этажей). Прикрепляю фото после ремонта в сентябре

Согласно письму Министерства строительства и ЖКХ РФ от 16 января 2019 г. N 794-АО/06, основанием для доступа к инженерным коммуникациям является:

1. Правила предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354):

- Обязанность собственника обеспечивает доступ к общедомовым коммуникациям, которые проходят через его помещение.

2. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170):

- Установлено, что собственник должен предоставить доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире.

Таким образом, в случае, если ваши стены включают в себя инженерные сети (например, стояки), УК вправе требовать доступа для их замены.

В вашей ситуации

- Вы упомянули, что не были уведомлены о предстоящей замене стояков при предыдущих работах. Однако это может не отменять требования о доступе для выполнения необходимых работ.

- Обычно, если замена стояка требует доступа к скрытым коммуникациям, УК имеет право на это, независимо от того, были ли предыдущие работы согласованы с вами.

Возможные варианты

1. Возможность использования технологического отверстия:

- Как вы и указали, если УК может произвести замену через технологическое отверстие, это было бы менее трудозатратно как для вас, так и для УК. Вы можете предложить такой вариант и запросить подтверждение от УК, что это действительно технически обосновано и возможно.

2. Разборка стены:

- Если УК настаивает на разборке стенки и это действительно необходимо для выполнения работ, вам, скорее всего, придется предоставить доступ и позволить выполнение работ. Отказ от доступа может привести к риску несения ответственности за возможные последствия для других собственников из-за неисправности стояка, что вы правильно отметили.

Управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, включая инженерные коммуникации, такие как водопроводные стояки. Это регулируется статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статья 162 ЖК РФ предусматривает, что договор управления многоквартирным домом включает в себя обязательства по выполнению работ и оказанию услуг по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Капитальный ремонт предполагает замену и восстановление отдельных частей или целых инженерных систем и конструкций здания для улучшения их эксплуатационных характеристик. В вашем случае речь идет о замене стояков водоснабжения, что является частью системы водоснабжения дома и относится к общему имуществу.

Согласно статье 166 ЖК РФ, капитальный ремонт включает в себя работы по восстановлению или замене элементов строительных конструкций и инженерных систем, в том числе замена стояков водоснабжения.

УК должна была уведомить вас о проведении капитального ремонта. Согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, управляющая организация обязана информировать собственников помещений о предстоящих работах по капитальному ремонту. Однако в вашем случае, возможно, произошла ошибка или недоразумение, связанное с тем, что ранее был выполнен частичный ремонт одного стояка без уведомления о необходимости проведения полного капитального ремонта всех стояков.

УК имеет право требовать предоставления доступа в помещение для выполнения ремонтных работ, касающихся общего имущества. Это предусмотрено пунктом 34 Постановления Правительства РФ от 06 мая 2011 года № 354. Если вы отказываетесь предоставить доступ, то УК может обратиться в суд для обеспечения доступа к вашему помещению.

Если при выполнении работ будет причинен ущерб вашему имуществу (например, повреждены гипсокартонные конструкции), вы имеете право потребовать возмещения ущерба от УК. Это следует из статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает обязанность лица, причинившего вред, возместить этот вред.

Действия управляющей компании правомерны, так как стояки относятся к общему имуществу многоквартирного дома, и управляющая компания обязана обеспечивать их надлежащее техническое состояние.

Собственники жилых помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ аварийно-ремонтным бригадам к общему имуществу, которое находится в их квартире, в том числе при его расположении в стенах или под полами.

Если причина замены стояков — техническая необходимость, и без этого управляющая компания не может обеспечить надлежащее функционирование системы водоснабжения и водоотведения в доме, а без доступа к стоякам в квартире выполнить работы невозможно, то собственника могут обязать предоставить доступ к стоякам, в том числе в судебном порядке.

При этом компенсировать стоимость ремонта в полном объёме управляющая компания не обязана, но это может быть предметом соглашения с собственником и рассмотрения в суде.

Ситуация распространенная, действия УК законны.

Технические правила рекомендуют собственникам жилых помещений размещать счетчики, водопроводные стояки, вводы холодной и горячей воды в квартиры, запорную арматуру в коммуникационных шахтах с устройством специальных техшкафов, которые обеспечивали бы свободный доступ к ним (например, СП 30.13330.2012).

При разрешении споров в судебном порядке доводы собственника по поводу того, что для исполнения требований управляющей организации ему придется испортить внешний вид своего санузла и т. п., не принимаются во внимание.

В практике есть немало примеров, когда собственника обязывали демонтировать возведенные конструкции для доступа к коммуникациям (определение Восьмого КСОЮ по делу №88 – 12811/2021).

Вопрос о возмещении ущерба, причиненного жилью в результате демонтажа,

как правило, решается следующим образом:

- если будет установлено, что необходимость демонтажа возникла по вине собственника, т. к. он сам перекрыл свободный доступ к трубам, то взыскать с управляющей организации ущерб вряд ли удастся;

- если же доступ был ограничен изначально, из-за конструктивных особенностей прокладки инженерных сетей, то шансы взыскать ущерб с управляющей компании достаточно высоки.

Управляющая организация обязана согласовать с собственником время доступа в квартиру для проведения плановых работ не позднее, чем за 3 рабочих дня.

Вы обязаны обеспечить доступ

В случае отказа, управляющая компания может обратиться в суд с требованием о понуждении Вас обеспечить доступ к общему имуществу.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ  собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Именно указанная обязанность в первую очередь и предполагает обеспечения доступа к трубам  для целей проведения его ремонта.

И в случае отказа в предоставлении такого доступа, обязанность по его предоставлению будет возложена на Вас в судебном порядке.

В качестве примера подобного обеспечения приведу Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2020 N 33-3330/2020 по делу N 2-3085/2019

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что обеспечение доступа в квартиру ответчика вызвано необходимостью плановой замены стояка холодного водоснабжения, проверки и устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ в объеме требований, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Действия ответчиков, выразившиеся в отказе предоставить доступ в квартиру, нарушают права других собственников жилых помещений, создавая опасность причинения их имуществу вреда в случае разрушения находящихся в квартире ответчика стояков, выработавших свой ресурс.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельства дела, собранных по делу доказательствах и нормах материального права.

Аналогичные по содержанию выводы. можно встретить в 

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.11.2020 по делу N 88-24126/2020, 2-11214/2019

При посещении , расположенной над квартирой N, доступ к общедомовым коммуникациям закрыт; предоставить доступ к инженерному оборудованию и разбирать короб собственник ФИО1 категорически отказалась

Разрешая спор, принимая решение об удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Гарант-Оптиум», суд руководствовался положениями ст. 36, п. 3 ст. 39, ч. 1 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 и исходил из того, что ответчик, ограничивая доступ сотрудникам управляющей компании к общедомовому имуществу, препятствует истцу исполнять предусмотренные законом и договором обязанности по содержанию многоквартирного дома.

Апелляционном определении Московского городского суда от 10.10.2019 по делу N 33-40952/2019; 

Апелляционном определении Московского городского суда от 20.12.2018 по делу N 33-52911/2018

Где суды обязали собственника предоставить доступ в помещении для целей проведения работ по замене труб.

Таким образом, требуя провести демонтаж конструкций препятствующих доступу к системе водоснабжения, суд исходят из интересов всех жильцов и их праве на безопасные и благоприятные условия проживания.

Требование управляющей организации о предоставлении доступа к общедомовому имуществу для проведения ремонтных работ не свидетельствует о неправомерности ее действий и тем более не свидетельствуют о причинении Вам вреда.

В случае отказа в удовлетворении законных требований управляющей компании в обеспечении доступа, в случае повреждения самих труб, следствием чего будет причинен ущерб соседям, то можно говорить о перспективе возложения ответственности на Вас за причинение вреда, поскольку УК в данном случае предпринимала меры по их ремонту, именно с целью исключения возможности причинения вреда в связи с их износом и перспективы протечки. 

Ввиду того. что обеспечение доступа к общему имуществу МКД является вашей обязанностью, то нет оснований говорить о компенсации Ваших расходов по обеспечению данного доступа.

Работы по обеспечению доступа к ним являются часть его обеспечения, что исключает возможность компенсации и на что указывает судебная практика.

Пример из практики -https://sudact.ru/regular/doc/...

Не компенсируются те расходы и Ваши затраты, которые Вы понесли в связи с обеспечением доступа к трубам.