Покупка дома с обременением

698₽ VIP

Пока есть обременение Вы этот дом никак не купите, в любой момент его смогут забрать за долги.

Не покупать, иначе пролетите.

Или идите с типа владельцем в банк- залогодержатель, там решайте- ст. 391 ГК РФ.

Добрый вечер, Владимир.

1)Начнем с того, что вы верно подметили, купить данный дом будет невозможно, так как данный дом находится в заходе у банка.

2)Алгоритм такой: нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя).

-Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения).

-Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ.

3)Минусы сделки:

-Сделка с покупкой залогового имущества проходит намного дольше и сложнее, чем обычная купля-продажа.

-В случае погашения долга, продавец может просто отказаться потом от сделки, при этом надо будет потом доказывать через суд все.

-если купля-продажа нарушит права предыдущего собственника, он может оспорить сделку в суде.

4)В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». То есть придется спрашивать разрешение у банка. Если он даст согласие, недвижимость можно будет продать. Но тогда нужно погасить кредит или переоформить его на нового собственника.

5)то есть, при сделке будет применяться именно Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ

6_____________

6)У вас сейчас два варианта покупки, либо вы готовите договор займа, в условия прописывает, что после погашения долга, продавец обязуется вам продать дом в счет долга, лучше через нотариуса.

Закон не требует обязательной нотариальной формы для заключения договора займа. Однако нотариальное заверение подобного договора возможно по соглашению сторон.

7)Второй вариант, это обратиться в банк письменно, с возможностью выкупить данное залоговое имущество через погашения основного долга продавца, если они дадут добро, то вы его спокойно через банк покупаете, там все будет безопасно.

ст. 807 ГК РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

Добрый день, Владимир!

Можно поступить в следующем порядке:

Проверка:

- Запросить выписку из ЕГРН (ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")

- Уточнить условия кредита с залогом у собственника. Обычно банк не возражает против досрочного погашения кредита и снятия залога, но условия лучше уточнить заранее.

Заключение предварительного договора

Чтобы зафиксировать обязательства продавца продать объект именно вам после снятия обременения, заключается предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указываем:

- Стоимость объекта.

- Обязательство продавца снять обременение и продать недвижимость именно вам.

- Условия передачи денег (например, через банковскую ячейку или аккредитив).

- Штрафные санкции за отказ от сделки после снятия обременения.

- Срок заключения основного договора.

По ст. 429 ГК РФ, если продавец откажется продавать недвижимость после снятия обременения, можно потребовать через суд принудительное заключение договора.

Чтобы не рисковать, передав деньги до снятия обременения, используют безопасные способы расчетов:

Вариант 1: Банковская ячейка

Деньги закладываются в банковскую ячейку (ст. 922 ГК РФ).

Условия доступа:

- Продавец получает часть суммы для погашения кредита и снятия обременения .

- Продавец получает оставшуюся сумму только после регистрации права собственности на покупателя.

- Продавец гасит кредит, банк снимает обременение, стороны подписывают основной договор купли-продажи, после чего продавец получает деньги.

Вариант 2: Аккредитив

- Покупатель открывает безотзывный аккредитив в банке (ст. 867 ГК РФ).

- Деньги поступают продавцу только после регистрации перехода права собственности.

После снятия обременения подписывается основной договор купли-продажи.

Можно еще рассмотреть вариант трехстороннего соглашения с банком, если банк будет согласен на такую сделку.

Если продавец состоит в браке не забудьте получить Согласие супруга продавца (ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Уважаемый Владимир, добрый день!

Давайте разбираться

_____

В вашей ситуации покупка загородного дома с обременением возможна, но требует особого внимания и соблюдения определенных юридической процедуры.

______

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договор купли-продажи предполагает передачу имущества от продавца к покупателю за определенную денежную сумму. Однако если на объект недвижимости наложено обременение (например, залог в пользу банка), это накладывает дополнительные обязательства и риски для покупателя.

________

Для безопасной покупки дома с обременением вам необходимо

✅Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этой выписке будет указано, находится ли дом в залоге у банка или другого кредитора. Если обременение уже снято, но запись о нем осталась в реестре, необходимо запросить у продавца документы, подтверждающие погашение кредита, и инициировать снятие записи из ЕГРН.

✅Получить согласие залогодержателя.

Если дом находится в залоге у банка или другого кредитора, для его продажи требуется согласие залогодержателя (статья 346 ГК РФ). Обычно банки готовы дать такое согласие при условии полного погашения задолженности по кредиту.

✅Заключите договор купли-продажи с особыми условиями

В договоре купли-продажи можно предусмотреть порядок расчетов таким образом, чтобы минимизировать ваши риски:

✅Укажите в договоре, что часть суммы за дом будет перечислена напрямую кредитору продавца для погашения задолженности.

✅После полного погашения кредита банк обязан снять обременение с объекта недвижимости и предоставить соответствующие документы для регистрации сделки.

_______

Используйте аккредитив или депозит нотариуса

Для дополнительной безопасности вы можете воспользоваться аккредитивом в банке или депозитом нотариуса. В этом случае деньги будут перечислены продавцу только после выполнения всех условий сделки — снятия обременения и регистрации права собственности на вас.

________

После снятия обременения убедитесь, что право собственности на дом зарегистрировано за вами в Росреестре без каких-либо ограничений.

Важно помнить, что до момента государственной регистрации перехода права собственности Вы не становитесь собственником объекта недвижимости (статья 551 ГК РФ). Поэтому все расчеты должны быть четко привязаны к этапам сделки — снятию обременения и регистрации вашего права собственности.

______

С уважением, Дарья Алексеевна