Опломбирование нежилого помещения управляющей компанией

698₽ VIP

Файл прикреплён

Камилла, УК не проблемная, а Вы при оформлении договора аренды нежилого помещения в МКД, должны были знать, что никто не имеет права нарушать покой граждан и особенно в ночное время. О недопустимости нарушения прав и законных интересов собственников квартир говорится в ст.17 Жилищного кодекса РФ и Правилах пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25). Однако. если в договоре это не указано, УК не имеет права изменять условие договора. у вас также есть право на обращение в суд. по расторжению данного договора. и взыскания неустойки с УК. Статья 420 ГК РФ. Понятие договора. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Всего вам хорошего.

Ваш случай не должен подпадать под ограничение, т.к. в вашей ситуации это не техническое помещение и не подвал, а эксплуатируемое нежилое помещение, за которое Вы, как собственник, несете ответственность.

В помещение отдельный вход и УК не имеет права препятствовать Вам в пользовании таким помещением в рамках, предусмотренных законом.

Законом предусмотрены ограничения по видам использования такого помещения

"СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003"

(утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр)

(ред. от 27.12.2024)

Здравствуйте, Камилла!

Управляющая организация не вправе опломбировать нежилое помещение, находящееся в собственности.

Это уже не общее имущество собственников МКД, а самостоятельный объект гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме (см. Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Управляющая организация неверно исполняет решение протокола заседания Антитеррористической комиссии г. Москвы от 12.03.2025 г., так как пытается опломбировать нежилое помещение, находящееся в собственности лица и, которое не является общим имуществом собственников помещений МКД.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Вам необходимо обратиться с жалобой в прокуратуру, в госжилинспекцию.

Удачи Вам!

Ситуация, действительно, сложная, но есть несколько путей решения. Первое, что нужно сделать, - это тщательно проанализировать документы и нормативные акты, чтобы понять, насколько правомерны действия УК.

1. Правомерность действий УК:

Распоряжение управы: Сама по себе ссылка УК на распоряжение управы не делает её действия законными. Необходимо изучить это распоряжение:

На каком основании оно издано?

Какова его сфера действия? Распространяется ли оно на нежилые помещения в МКД?

Соответствует ли оно федеральному законодательству?

Полномочия УК: Необходимо проверить, входят ли в полномочия УК, установленные договором управления МКД и Жилищным кодексом РФ, действия по ограничению доступа в нежилые помещения.

Правила пользования общим имуществом МКД: Важно изучить, какие правила пользования общим имуществом МКД установлены общим собранием собственников помещений. Могут ли эти правила ограничивать доступ в нежилые помещения в определенное время суток?

2. Незаконность действий УК (наиболее вероятный сценарий):

Нарушение прав собственника: Ограничение доступа собственника (или его арендатора) в принадлежащее ему нежилое помещение является нарушением права собственности, гарантированного статьей 35 Конституции РФ и статьями 209 и 288 Гражданского кодекса РФ.

Самоуправство: Опечатывание помещения без законных оснований может быть квалифицировано как самоуправство (статья 19.1 КоАП РФ).

Неправомерное ограничение предпринимательской деятельности: Действия УК, препятствующие разгрузке товаров, ограничивают предпринимательскую деятельность арендатора, что недопустимо.

Отсутствие решения общего собрания: Решение об ограничении доступа в нежилые помещения должно быть принято общим собранием собственников помещений в МКД (статья 44 ЖК РФ).

3. Ваши действия:

Письменный запрос в УК: Направьте в УК письменный запрос с требованием предоставить:

Копию распоряжения управы.

Обоснование правомерности действий по опечатыванию помещения со ссылкой на конкретные нормы права.

Копию решения общего собрания собственников помещений в МКД, если такое решение принималось.

Обращение в прокуратуру: Направьте заявление в прокуратуру с просьбой провести проверку законности действий УК. В заявлении укажите, что УК нарушает ваши права собственника и препятствует предпринимательской деятельности арендатора.

Федеральный закон “О прокуратуре Российской Федерации” от 17.01.1992 N 2202-1

Обращение в Государственную жилищную инспекцию: Направьте жалобу в Государственную жилищную инспекцию с просьбой провести проверку деятельности УК.

Статья 20 Жилищного кодекса РФ

Обращение в суд: Если другие способы не принесли результата, подайте исковое заявление в суд с требованием:

Признать действия УК незаконными.

Обязать УК не препятствовать доступу в нежилое помещение.

Взыскать с УК убытки, причиненные арендатору в связи с невозможностью осуществления деятельности.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ

Уведомление арендатора: Уведомите арендатора о возникшей ситуации и предпринятых вами мерах по её разрешению.

Переговоры с УК: Попытайтесь провести переговоры с руководством УК, предложив компромиссные варианты (например, изменить время разгрузки товаров или установить шумоизоляцию).

Опечатывание помещений на основании распоряжений органов местного самоуправления возможно в рамках их полномочий, однако такое распоряжение должно соответствовать законодательству и не нарушать права собственников помещений.

Собственник помещения имеет исключительное право пользоваться и распоряжаться своим имуществом, включая сдачу его в аренду. Ограничение этого права допустимо только в случаях, предусмотренных законом.

УК обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, но не имеет права ограничивать доступ собственника к своему помещению без законных оснований.

Необходимо убедиться, что распоряжение управы соответствует закону. Если оно нарушает ваши права как собственника, вы можете обжаловать его в судебном порядке.

Попробуйте договориться с УК о возможности круглосуточного доступа к вашему помещению. Возможно, удастся найти компромиссное решение, учитывая интересы всех сторон.

Если переговоры с УК не приведут к результату, вы можете обратиться в прокуратуру с жалобой на действия УК и управы. Прокуратура проведет проверку и примет меры, если будут выявлены нарушения закона.

Если другие методы не помогают, вы можете обратиться в суд с иском о признании действий УК и управы незаконными и требованием устранить препятствия в пользовании вашим помещением.

ст. 304 ГК РФ

Исходя из документа, который Вы прикрепили, действия УК основаны на решении Антитеррористической комиссии г. Москвы, которая, в свою очередь, наделена полномочиями по координации деятельности органов власти и организаций по профилактике терроризма (Положение об антитеррористической комиссии в субъекте РФ, утвержденное председателем Национального антитеррористического комитета 17 июня 2016 г.). В сложившейся ситуации решить проблему без согласования с УК маловероятно. Самовольно срывать пломбу не рекомендуется, так как за это предусмотрена административная ответственность по статье 19.2 КоАП РФ (Умышленное повреждение или срыв печати (пломбы). Что касается арендных отношений, то здесь можно исходить из возникновения непредвидимых обстоятельств, что освобождает от ответственности сторону, нарушившую обязательство (статья 401 ГК РФ).

Увы, но здесь есть Распоряжение Управы, в отдельные периоды могут ограничить пользование нежилыми помещениями в рамках террористической безопасности.

Вопрос решается через обращение в УК и местную Управу.

При этом обжаловать требования здесь не сможете.

Вправе обратиться в прокуратуру для проведения проверки, но скорее всего нарушений здесь не обнаружат. Увы, но права могут быть ограничены, тем более причина указана.

- см. Правила пользования жилыми помещениями (утв. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25), ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ», ст. 304 ГК РФ

Добрый день!

Спокойно срывайте пломбу и продолжайте делать то, что вам или вашему арендатору необходимо, а УК предупредите в письменном виде, что ее действия в случае опечатывания будут расценены вами как самоуправство, так как не могут основываться на представленном распоряжении управы, по следующим основаниям.

Ваше нежилое помещение не относится к перечню помещений, перечисленных в распоряжении, а именно к техническим помещениям, чердакам и подвалам.

Кроме того, в нем пребывают не посторонние лица, а лица, которым договором арены предоставлено право пользования, а вам как собственнику помещения гарантированы ст.209 ГК РФ.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Разъясните также, что ответственность за самоуправство предусмотрена ст.330 УК РФ:

УК РФ Статья 330. Самоуправство

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, -

наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.

2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, -

наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет.

С другой стороны я бы вам посоветовала пообщаться и с арендатором о возможности ограничения временно доступа на период действия подготовки к предстоящему празднику вообще к помещению, так как действительно возможна и доставка посылок, которые приведут к теракту и дело не в ночном, а и в дневном времени.

А ответственность в итоге ляжет и на вас. Помните случай в Крокусе - осуждены даже владельцы квартир, которые арендовали террористы.

Поэтому взвешено принимайте решение. Всех денег не заработаешь, а у вас сейчас выгодный повод ограничить доступ к помещению , сославшись на распоряжение администрации, продолжив сдачу в аренду после майских праздников.

Удачи Вам!