Сдача комнат в аренду в частном доме на земле ИЖС

1047₽ VIP

Здравствуйте, уважаемая Маргарита!

В соответствии со ст 15 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Согласно ст 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Согласно ст 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме ( ст 674 ГК РФ).

Для сдачи комнаты в доме необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого. Заключить письменный договор найма. Данный договор не требуется нотариального удостоверения и государственной регистрации. Коммунальные услуги оплачиваются по тарифу для населения.

Маргарита здравствуйте, всё возможно. при переводе участка под домом, под коммерцию. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 22 декабря 2004 года №191-ФЗ «О введении в действии Градостроительного кодекса Российской Федерации», до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта. Однако данное положение применяется только в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, в отношении иных объектов (гостиниц, гостевых домов, кафе, многоквартирных домов и т.д.), подлежит применению статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В соответствии со статьей 24, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, эксплуатация зданий, сооружений должны осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в данной статье), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами. Это всё по гостевому дому. Отсюда выводы, у нет права сдавать комнаты в этом доме. всего хорошего. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только физическое лицо, получающее помещение во владение и пользование (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Всего хорошего.

Да, собственник вправе сдавать в найм жилое помещение, в том числе комнаты.

В аренду могут передаваться комнаты юридическому лицу, но также для проживания граждан.

Гражданский кодекс

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

 Жилищный кодекс

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В такой ситуации необходимо регистрироваться в качестве самозанятого или ИП, так как деятельность могут признать предпринимательской.

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» 

Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, — (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 265-ФЗ)

влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

Также земельный участок, если он ИЖС, нужно переводить для коммерческого использования.

В противном случае возможно привлечение к ответственности за нарушение вида разрешенного использования земельного участка

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» 

Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 46-ФЗ)

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Необходимо, что бы вид разрешенного использования земельного участка соответствовал цели коммерческого использования (сдача в аренду комнат в доме). 

Для передачи комнат в наем необходим вид разрешенного использования -  гостиничное обслуживание согласно в соответствии с «классификатором видов разрешенного использования земельных участков», утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (смотрите пункт 4.7 ).

Сдача в аренду возможна только организациям, гражданам- по договору найма.

Понятие гостевого дома отсутствует, так как законопроект № 409713-8 "О проведении эксперимента по предоставлению гостиничных услуг в гостевых домах" находится во втором чтении.

Ссылка sozd.duma.gov.ru

В настоящее время такие услуги регулируются не правилами предоставления гостиничных услуг, а договором найма жилого помещения.

В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Срок в три месяца для оплаты услуг ЖКХ в настоящее время не действует, он не предусмотрен нормативными актами.

Изменения в договоры на услуги в части тарифов вносятся по инициативе ресурсоснабжающих организаций в соответствии с тарифами, утверждаемыми региональными энергетическими комиссиями.

Смотрите, собстывенник может сдавать комнаты по договору найма.

При этом для избежания налоговых нагрузок, рекомендую оформить статус самозанятого и платить налоги 4% (услуги физлицам) и 6% (услуги юрлицам).

Договор до 12 мес. регистировать не нужно через Росреестр.

При этом с любого дохода физлицо обязано платить налог.

Договор составляется в простой форме.

В чем разница с самозанятым, не нужно подавать 3-НДФЛ.

- см. ст. 209, 421, 671 ГК РФ, ст. 4, 8. 10 ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"

Здравствуйте, уважаемая Маргарита!

Сдавать в аренду комнаты в частном доме можно, хоть по договорам краткосрочного найма, хоть на длительный срок. Это безусловное право собственника жилья,ст.209 ГК РФ.

В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Главное при этом не оказывать гостиничные услуги, если дом расположен на участке ЛПХ или ИЖС.

Оказание же гостиничных услуг может повлечь за собой выдачу предписаний ,привлечение по ст.8.8 КоАП РФ за нецелевое назначение земельного участка и вплоть до запрета деятельности по иску администрации.

Понятие "гостевой дом" в настоящее время в законе практически нет. Готовился проект закона на данный счет, но пока он не принят.

Оказание гостевым домом гостиничных услуг возможно после прохождения классификации на основании Положения о классификации средств размещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951, с соблюдением установленных требований к гостиницам и номерам гостиниц, а также санитарно-эпидемиологических требований и требований пожарной безопасности.

На гостевой дом, оказывающий гостиничные услуги, распространяются требования Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1853 .

Под гостевыми домами понимаются коллективные средства размещения гостиничного типа небольшой вместимости, предоставляющие услуги временного проживания, в которых не предусмотрено оказание всего спектра гостиничных услуг (п. 3 раздела "Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения" Приложения N 1 к Приказу Росстата от 31.07.2023 N 368 "Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения в сфере туризма").

Оказание гостевым домом гостиничных услуг возможно после прохождения классификации на основании Положения о классификации средств размещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 (далее - Положение о классификации), с соблюдением установленных требований к гостиницам и номерам гостиниц, а также санитарно-эпидемиологических требований и требований пожарной безопасности.

На гостевой дом, оказывающий гостиничные услуги, распространяются требования Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1853 (далее - Правила предоставления гостиничных услуг).

Под гостевыми домами понимаются коллективные средства размещения гостиничного типа небольшой вместимости, предоставляющие услуги временного проживания, в которых не предусмотрено оказание всего спектра гостиничных услуг (п. 3 раздела "Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения" Приложения N 1 к Приказу Росстата от 31.07.2023 N 368 "Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения в сфере туризма").

-Согласно Оказание гостевым домом гостиничных услуг возможно после прохождения классификации на основании Положения о классификации средств размещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 (далее - Положение о классификации), с соблюдением установленных требований к гостиницам и номерам гостиниц, а также санитарно-эпидемиологических требований и требований пожарной безопасности.

На гостевой дом, оказывающий гостиничные услуги, распространяются требования Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1853 (далее - Правила предоставления гостиничных услуг).

Под гостевыми домами понимаются коллективные средства размещения гостиничного типа небольшой вместимости, предоставляющие услуги временного проживания, в которых не предусмотрено оказание всего спектра гостиничных услуг (п. 3 раздела "Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения" Приложения N 1 к Приказу Росстата от 31.07.2023 N 368 "Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения в сфере туризма").

Согласно ст. 1 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"

- гостиничные услуги - комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания в гостинице и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами.

Если сдаете как частное лицо по договорам найма, то особой разницы в плане оплаты коммунальных услуг нет. В отношении краткосрочных договоров нет смысла возлагать эту ответственность на нанимателя.По договорам на длительный срок - как предусмотрите в договоре.

Если будете осуществлять предпринимательскую деятельность, то придется Вам оплачивать ЖКХ по коммерческим тарифам. А не как для населения.

Если Вы хотите сдавать дом или комнаты в нем, то можете зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход.

Если же решите оказывать гостиничные услуги, то нужно будет менять целевое назначение участка согласно ст.39 ГрК РФ либо выбирать соответствующий ВРИ "Гостиничная деятельность" при наличии такового в числе основных или вспомогательных согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ. Также в этом случае Вам нужно будет открыть ИП или зарегистрировать ООО.

сдача в наем комнат в доме ИЖС является предпринимательской деятельностью?разница между посуточной сдачи и помесячно в своем доме

Да, сдача в аренду комнат в частном доме возможна, и собственник обязан платить налоги с доходов от аренды. Для сдачи недвижимости в аренду применяются общие правила гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, а также налоговые нормы.

Налог на доходы физических лиц. Стандартная ставка составляет 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов. Собственник должен ежегодно подавать налоговую декларацию и самостоятельно рассчитывать сумму налога.

Самозанятые граждане. Если собственник зарегистрирован как самозанятый, он платит налог на профессиональный доход (НПД). Ставка составляет 4%, если аренда предоставляется физическим лицам, и 6%, если юридическим лицам.

Патентная система налогообложения. Подходит для индивидуальных предпринимателей. Стоимость патента рассчитывается исходя из потенциально возможного дохода, установленного региональными властями.

Различия в сроках аренды

Краткосрочная аренда (до трех месяцев). Обычно используется для временного проживания гостей, туристов и т.п. Арендодатели часто взимают плату сразу за весь срок проживания, включая коммунальные услуги.

Долгосрочная аренда. Коммунальные платежи чаще всего включаются в стоимость аренды или оплачиваются отдельно на основании показаний приборов учета. Договоры долгосрочной аренды обычно предусматривают регулярное внесение арендной платы и оплату коммунальных услуг по факту потребления.

ст. 209, 421, 671 ГК РФ

Здравствуйте. Приказ Росреестра от 30 июля 2021 г. N П/0326 "О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412": можно сдавать комнаты в аренду, только платите налоги. Соблюдайте "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 13.12.2024) ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения. Ну и не забывайте про покой соседей и закон о тишине

Что касается гостевых домов, то гостевой дом для сезонного проживания отдыхающих и туристов (далее – гостевой дом) – строение, возведенное на участке, предоставленном под жилищное строительство или объектов рекреационного назначения в установленном порядке, предназначенное для проживания одной семьи и размещения отдыхающих.

гостевой дом может быть встроенным, пристроенным либо отдельно стоящим строением. При этом помещения, предназначенные для отдыхающих и (или) туристов должны иметь отдельный от постоянно проживающей семьи вход или входы.

Гостевые дома принимаются в эксплуатацию как самостоятельные объекты недвижимости, построенные на земельных участках, предоставленных для жилищного строительства или объектов рекреационного назначения на правах собственности или аренды.

Лица, предполагающие строительство гостевых домов или построившие такие объекты, а также реконструировавшие существующие здания для размещения отдыхающих, должны регистрироваться в установленном порядке как субъекты предпринимательской деятельности.

В органах местного самоуправления проводится отдельная регистрация гостевых домов по методике, изложенной в Приказе Госстроя РФ от 31 марта 1998 года № 17-71.

При сдаче комнат в аренду нужно зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП, так как деятельность могут признать предпринимательской.

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»

Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, — (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 265-ФЗ)

влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

Также земельный участок, если он ИЖС, нужно переводить для коммерческого использования.

В противном случае возможно привлечение к ответственности за нарушение вида разрешенного использования земельного участка

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»

Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 46-ФЗ)

Земельный участок, если он ИЖС, нужно переводить для коммерческого использования.

Строго по закону так делать нельзя, здесь будут смешиваться два вида использования земельного участка для ИЖС и для коммерческого использования по проживанию.

Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Для индивидуального жилищного строительства

Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);

выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;

размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений

2.1

Гостиничное обслуживание

Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них

4.7

Здравствуйте Маргарита,

Да, собственник частного дома на земле ИЖС может сдавать комнаты в аренду, предварительно заключив с арендатором договор.

При этом предпринимательская деятельность по сдаче комнат в аренду подлежит налогообложению. Собственник может работать как физическое лицо, оформлять ИП не обязательно.

Что касается срока аренды, то нет однозначного ответа на вопрос об отличиях в оплате коммунальных услуг при сдаче комнат на 3 месяца или длительно. Собственники могут устанавливать свои правила аренды помещений, но они не должны выходить за границы действующего законодательства.

Отношения между наймодателем и нанимателем в гостевом доме регулируются договором найма жилого помещения. Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ, наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ):

- Статья 673 ГК РФ определяет, что объектом договора найма жилого помещения может быть часть жилого дома, что подразумевает возможность аренды комнат.

- Статья 674 ГК РФ требует, чтобы договор найма жилого помещения был заключен в письменной форме. Не требуется нотариального удостоверения и государственной регистрации.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ):

- Статья 15 ЖК РФ указывает, что жилым помещением является жилой дом (в том числе и его части), квартира, комната.

- Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Если будут соблюдены условия законного найма, вы можете зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать налог на профессиональный доход. Это упрощенная система налогообложения, которая позволяет избежать сложных налоговых обязательств.

Вы должны заключить письменный договор аренды, в котором указаны:

- Стороны договора (наймодатель и наниматель).

- Описание сдаваемого помещения (например, номер комнаты).

- Срок аренды (например, на три месяца или на длительный срок).

- Условия оплаты (включая размер арендной платы и порядок начисления коммунальных услуг).

- Коммунальные услуги: При аренде сроком на 3 месяца или на более длительный период, коммунальные расходы могут быть включены в арендную плату или оплачены отдельно, в зависимости от условий, прописанных в договоре. Чаще всего, для аренды помещений применяется тариф для населения.

Уважаемая Маргарита, добрый день!

_____

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данный договор может быть заключен как на краткосрочный (например, три месяца), так и на длительный срок. При этом важно учитывать, что жилое помещение может использоваться исключительно для проживания граждан, а не для иных целей.

______

Если жилое помещение сдается юридическому лицу, то оно может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан, что также закреплено в статье 671 ГК РФ.

_______

Сдача комнат в частном доме, принадлежащем одному собственнику, возможна при условии соблюдения требований законодательства, включая уплату налогов. Наймодатель обязан декларировать доходы, полученные от сдачи жилого помещения в аренду, и уплачивать соответствующий налог в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Для физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, доходы от сдачи жилья облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (или 15% для доходов, превышающих установленный лимит).

_______

Относительно оплаты коммунальных услуг, срок найма (три месяца или более) не влияет на порядок их расчета. В настоящее время законодательство не предусматривает каких-либо специальных норм, связанных с оплатой услуг ЖКХ в зависимости от срока аренды. Расходы на коммунальные услуги могут быть включены в арендную плату или оплачены нанимателем отдельно, что должно быть четко прописано в договоре найма. Изменения в тарифах на коммунальные услуги вносятся по инициативе ресурсоснабжающих организаций в соответствии с тарифами, утверждаемыми региональными энергетическими комиссиями.

______

Договор между наймодателем и нанимателем должен быть заключен в письменной форме. В нем необходимо указать:

Предмет договора (описание жилого помещения, его адрес, площадь и иные характеристики).

Срок найма (краткосрочный или длительный).

Размер арендной платы и порядок ее внесения.

Условия оплаты коммунальных услуг (включены ли они в арендную плату или оплачиваются отдельно).

Права и обязанности сторон.

Порядок расторжения договора.

______

Если речь идет о сдаче комнат в частном доме, который используется как гостевой дом, то необходимо учитывать положения законодательства о гостиничной деятельности. В частности, если дом используется для временного размещения граждан на коммерческой основе, это может подпадать под регулирование гостиничных услуг, что требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица, а также соблюдения требований, установленных Федеральным законом от 24.11.1996 № 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, сдача комнат в частном доме возможна как на краткосрочной, так и на длительной основе, при условии соблюдения требований ГК РФ, Налогового кодекса РФ и иных нормативно-правовых актов. Важно грамотно составить договор найма, чтобы урегулировать все существенные условия и избежать возможных споров.

_____

С уважением