Продажа будущего земучастка

349₽ VIP

Какая-то мутная схема, но Вам виднее!

Анализ ситуации и договоров стоит немного дороже 189 рублей.

Ст. 779 ГК РФ и далее

Смотрите, сделка вообще проходит в обычном порядке.

При необходимости составляются предварительный и основной договор.

Но не совсем понятен момент выделения после продажи части участка и затем его продажи.

В ДКП нельзя указать условие о выделении малого участка с последующей его продажи. По мне это бред чистой воды.

Если продавцу надо выделить, пусть оформит договор дарения например на кого угодно и таким образом разделит участок на несколько долей, если так надо.

Но опять, это не понятно для каких целей делается.

Как и усложнять себе ничего не нужно.

По ДКП покупается один объект недвижимости.

В договоре указываются условия проведения сделки и возможный залог.

Также следует предусмотреть момент расторжения договора.

А так стороны свободны в заключении ДКП.

С момента подписания ДКП стороны будут согласны на условия договора и обязаны будут исполнить его условия.

Любые споры и претензии решаются в досудебном порядке, далее через суд (ст. 131-132 ГПК РФ).

Предварительный договор нужен для последующего проведения сделки.

Но можно сразу основной сделать.

Кроме задатка, возможен залог другого имущества, если другая сторона нарушит в каком-либо виде условия ДКП.

Советую на сделку идти с юристом.

Надо анализировать ДКП, есть свои подводные камни.

У Вас довольно всё очень странно.

- см. ст. 8.1, 209, 247, 421, 454, 549 ГК РФ

Здравствуйте.

Договор будущей недвижимой вещи заключается так же, как другие договоры купли-продажи, у него те же существенные условия (в частности, предмет договора, цена). Особенностью является только описание объекта - оно может быть приблизительным, поскольку объект может еще не существовать в окончательном виде и его характеристики могут измениться.

Укажите в договоре сведения, которыми вы располагаете на момент заключения договора.

Учитывайте позицию, изложенную в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Процесс выделения части земельного участка может быть сложным и требует проведения межевания, получения согласований и оформления соответствующих документов.

В вашей ситуации рекомендую заключить:

1: Два договора на большой участок: предварительный и основной.

2: Два договора на меньший участок: предварительный договор на продажу будущего участка и основной договор после его выделения и регистрации.

Чтобы минимизировать риски, рекомендуется предусмотреть следующие меры:

1. Установите размер задатка, который будет удержан в случае отказа от сделки одной из сторон.​

2. Включите в договор условие о начислении пени за просрочку исполнения обязательств.

3. Рассмотрите возможность оформления залога на имущество до момента исполнения обязательства.

4. Привлеките третьих лиц, которые будут нести ответственность за исполнение обязательств.

Убедитесь, что на участке нет обременений, споров или других юридических проблем.

Оформление подобных сделок требует внимательности и тщательной проработки всех условий, чтобы избежать возможных юридических проблем в будущем.

Надеюсь мой ответ был Вам полезен!

На сайте base.garant.ru представлена примерная форма договора купли-продажи будущей вещи (земельного участка), base.garant.ru

В договоре необходимо выделить:

Предмет договора. В нём фиксируется обязанность продавца передать покупателю конкретный объект и обязанность последнего его принять.

Цена и порядок оплаты. Указывается точная стоимость объекта, которая определяется сторонами самостоятельно или с привлечением экспертов. Допустимо предусматривать предоплату (полную или частичную), поэтапную оплату, связывать срок полной оплаты со сроком передачи объекта продавцу.

Обязанности сторон. Оговариваются, в какие сроки продавец обязуется оформить право собственности, что должно быть передано вместе с объектом купли-продажи, кто именно будет обязан совершить определённые действия, связанные с подготовкой объекта к продаже, регистрационными процедурами, и т. п..

Ответственность. Прописываются последствия нарушения продавцом или покупателем своих обязанностей по договору. Это могут быть штрафные санкции, неустойка, возмещение убытков.

С 1 марта 2025 года в России действует норма Федерального закона от 26.12.2024 №487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которая устанавливает новый порядок сделок с земельными участками.

Положения закона:

Продать, подарить земельный участок или совершить с ним иную подлежащую регистрации сделку можно только в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения о местоположении его границ.

Если такие сведения отсутствуют, орган регистрации обязан приостановить рассмотрение документов, что приводит к приостановлению оформления сделки.

Аналогичные правила вводятся в отношении кадастрового учёта и регистрации прав на здания, сооружения (кроме линейных) и объекты незавершённого строительства, которые расположены на земельном участке без установленных границ.

Применение новых правил не зависит ни от категории земли, ни от вида его разрешённого использования.

Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка можно с помощью публичной кадастровой карты Росреестра или в выписке из ЕГРН, которую можно получить через портал госуслуг или в МФЦ.

Ответ отключен модератором

С 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ (не сделано межевание).

Изменения внесены в статью 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой:

осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;

2) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования.

Второй договор Вы не сможете зарегистрировать.

Эти договора и не подлежат государственной регистрации, а потому можете их заключать, препятствий для этого закон не содержит, но с учетом следующего.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Послушайте Вячеслав, уважаемый!

Я не знаю кто вам предложил такую несуразную, как в юридическом, так и в бытовом плане, схему, но она, как говорится, какая-то доморощенная и абсолютно нежизнеспособная

Почему?

Что значит Составлен предварительный и основной договора. Пока не подписаны?

Суть предварительного договора, в том, что согласно ст.429. Предварительный договор ГК РФ

стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Т.е. это своего рода договор о намерениях, закрепляющих желание сторон заключить на его основе сделку в будущем. Он должен быть подписан договаривающимися сторонами в первую очередь. Основной договор при этом пока не составляется и не подписывается

В принципе при продаже земельного участка вполне можно сразу заключать договор купли-продажи минуя стадию предварительного договора с учетом особенностей, указанных в ст.37. Особенности купли-продажи земельных участков ЗК РФ

Далее. Если Есть причины, почему сразу не выделить малый участок и не присвоить кадномер , то сделайте все намного проще. Воспользуйтесь алгоритмом ст. 11.5. Выдел земельного участка ЗК РФ. При разделе образуются самостоятельные участки, которые ставятся на регучет с присвоением кадастрового номера

Выходит надо заключать договор о продаже будущей вещи (малого участка).

В данном случае применение ч.2 ст.455. Условие договора о товаре ГК РФ очень сомнительно.

Объясняю

Так как Вы продаете один неделимый участок земли, то не факт, что новый покупатель будет выделять из него участок меньшей площади, так как после заключения договора Вы, как продавец, уже не являетесь собственником земли, как объекта продажи, а самого сформированного участка ещё не существует. Новый владелец по множеству причин может отказаться от исполнения этого договора Скажу больше, что велик риск выделения Вам меньшего участка не в том месте и не в том размере на который вы рассчитывали.

И конечно беспокоит то, что обратно его продавать не захотят. Кроме задатка может ли как то подстраховаться?

Как Вам подстраховаться я указал выше в своем ответе. Только разделение участка на части до продажи и продажа большей части с оставлением за собой меньшей.

Других вариантов, скорее всего, тут нет и быть не может

Задаток в данном случае роли не сыграет, так как он является одним из условий оплаты договора в целом, но не выделения и продажи вам после заключения сделки меньшего участка

Впрочем выбор за вами!

Предварительный договор заключается для закрепления намерений сторон совершить основную сделку в будущем. Такой договор обязателен для обеих сторон и должен содержать существенные условия основного договора. Если речь идет о недвижимом имуществе, в предварительном договоре должны быть указаны:

- Предмет договора (описание земельного участка);

- Цена;

- Срок исполнения обязательств.

По закону предварительный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре (ст. 429 ГК РФ). Однако в данном случае, если участок еще не выделен и не зарегистрирован, предварительный договор может оказаться недостаточным документом для обеспечения безопасности сделки.

После выделения малого участка и его регистрации в Росреестре можно заключить основной договор купли-продажи. Основной договор должен быть составлен с соблюдением всех формальностей и зарегистрирован в Росреестре. Регистрация необходима для перехода права собственности на земельный участок.

Договор о продаже будущей вещи предусматривает обязательство одной стороны продать другой стороне вещь, которую она создаст или приобретет в будущем. Этот вид договора также должен быть заключен в письменной форме и содержать все существенные условия, включая описание будущего участка и цену.

Такой договор не требует регистрации, пока объект недвижимости не будет зарегистрирован в Росреестре. Однако, как только участок будет выделен и зарегистрирован, его продажа станет возможной только на основе основного договора.

-Нотариальное удостоверение договоров. Нотариус поможет убедиться в правильности оформления всех документов и снизит риск возникновения спорных ситуаций.

-Аванс или задаток. Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательства. Если одна сторона отказывается исполнять договор, другая сторона может удержать сумму задатка. Однако задаток не гарантирует полного возмещения убытков, если сделка сорвется.

-Залог. Возможно рассмотреть вариант залога в виде недвижимости или другого имущества, которое останется у вас до момента завершения сделки.

- Страховка титула. Страхование права собственности позволяет защитить интересы покупателя в случае утраты права собственности на недвижимость.

В практике имеет место заключение сделок купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно ГК РФ договор купли-продажи будущей вещи может быть заключен в отношении любого объекта, который не запрещён или не ограничен в обороте (ст. 455 ГК РФ).

Такого рода сделки зачастую рассматриваются как инвестиционные.

Но учитывая отсутствие понятия инвестиционных сделок в ГК, применяются нормы, регулирующие договор купли-продажи, а иногда и иного рода договоров.

Сделка о приобретении будущей вещи оформляется договором купли-продажи, но с поправкой на то, что объекта продажи ещё нет в наличии.

В таком договоре нужно чётко описать объект, чтобы его можно было однозначно идентифицировать, зафиксировать цену и условия оплаты, а также оговорить срок передачи готового объекта продавцу и последствия (ответственность) неисполнения такого обязательства.

В названии обязательно должно фигурировать, что объектом является будущая вещь, то есть заключается договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости).

В предмете договора фиксируется обязанность продавца передать покупателю конкретный объект и обязанность последнего его принять.

Важно определить объект купли-продажи: дать его описание; привести основные характеристики; если речь о недвижимости – указать адрес, а если его нет – местонахождение с привязкой к конкретному адресу, а также указать точную или ориентировочную площадь; зафиксировать текущий статус объекта.

Чтобы зафиксировать цену и подстраховаться от её возможного роста, в договоре нужно указать, что установленная цена изменению не подлежит.

В договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи в разделе об обязанностях сторон, учитывая специфику сделки, нужно оговорить: в какие сроки продавец обязуется оформить (получить) право собственности; что должно быть передано вместе с объектом купли-продажи, например, все документы, необходимые для переоформления права собственности на покупателя; кто именно (продавец и (или) покупатель) будет обязан совершить определенные действия, связанные с подготовкой объекта к продаже, регистрационными процедурами, а также нести расходы в связи с такими действиями; кто именно, в каком порядке и за чей счёт обеспечит регистрацию договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и последующий переход прав на покупателя.

Обязательно нужно указать срок, до которого продавец обязан передать, а покупатель принять объект (число, месяц, год).

В разделе об ответственности самое важное — прописать последствия нарушения продавцом или покупателем своих обязанностей по договору купли-продажи будущей вещи.

Это могут быть штрафные санкции, неустойка, возмещение убытков. Как правило, размеры ответственности привязаны к стоимости объекта продажи.

Здравствуйте.

Возможность заключения: Да, в соответствии со статьей 455 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), можно заключить договор купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем.

В таком договоре необходимо четко определить предмет договора, то есть будущий малый участок. Для этого нужно указать:

- Площадь будущего участка (ориентировочную).

- Местоположение (привязку к существующему большому участку).

- Целевое назначение и разрешенное использование (садоводство).

- Порядок и сроки выделения участка из большого участка.

- Порядок определения точной площади и кадастрового номера после выделения участка.

- Цену участка или порядок ее определения (например, исходя из стоимости квадратного метра).

Для продажи большого участка вам действительно потребуется как минимум два договора:

- Предварительный договор купли-продажи (не обязателен, но желателен для фиксации намерений и условий сделки).

- Основной договор купли-продажи (подлежит государственной регистрации).

Для перепродажи малого участка также потребуется как минимум два договора:

- Договор купли-продажи будущей вещи (или предварительный договор купли-продажи с условием о заключении основного договора после выделения участка).

- Основной договор купли-продажи (подлежит государственной регистрации).

Как вы и отметили, всего получится 4 договора.

Теоретически, можно попытаться заключить только один договор купли-продажи будущей вещи (малого участка) без предварительного договора. Однако, это повышает риски для покупателя, так как условия сделки не будут зафиксированы предварительно.

Наиболее оптимальным вариантом представляется заключение предварительного договора купли-продажи будущей вещи (малого участка) с указанием:

- Размера задатка (как гарантии исполнения обязательств).

- Штрафных санкций за неисполнение продавцом обязательств по выделению и перепродаже участка.

- Условия о заключении основного договора после выделения участка и присвоения ему кадастрового номера.

- Такой предварительный договор будет являться основанием для обращения в суд в случае уклонения продавца от заключения основного договора.

Задаток является наиболее распространенным способом обеспечения исполнения обязательств. Чем больше размер задатка, тем больше вероятность того, что продавец исполнит свои обязательства.

Включите в предварительный договор условие о выплате продавцом крупной неустойки (штрафа) в случае уклонения от заключения основного договора купли-продажи малого участка.

Предварительный договор должен содержать четкое и недвусмысленное обязательство продавца заключить основной договор купли-продажи малого участка в будущем на определенных условиях.

В случае уклонения продавца от заключения основного договора, вы сможете обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (статья 445 ГК РФ).

С уважением.