Какие права у собственника земли, если на этой земле есть часть здания, которая ему не принадлежит

Ваша ситуация регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 274–277) и Земельным кодексом РФ. Вот основные правовые аспекты:

1. Права собственника земли

Собственник участка (ваш клиент) формально имеет право:

Владеть, пользоваться и распоряжаться землёй (ст. 209 ГК РФ).

Требовать устранения препятствий в пользовании участком (ст. 304 ГК РФ).

Но! Если на земле стоит здание, часть которого принадлежит другому лицу, то:

Собственник части здания имеет право пользоваться землёй под своей недвижимостью (ст. 35 ЗК РФ).

Полный запрет на пользование землёй невозможен, если это лишает владельца части здания доступа к его имуществу.

2. Может ли собственник земли ограничить доступ?

Да, но только в разумных пределах:

Можно регламентировать порядок пользования (например, установить график подъезда грузовиков).

Можно взимать плату за пользование землёй (если это не ущемляет права второго собственника).

- Нет, если это делает эксплуатацию здания невозможной:

Нельзя полностью запретить вход/въезд – это нарушит права собственника части здания.

Нельзя самовольно перекрывать подъездные пути – это может быть расценено как самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ).

3. Что делать, если конфликт?

1. Заключить соглашение о порядке пользования

Установить правила прохода/проезда, стоянки, разгрузки.

Возможно, предусмотреть компенсацию за пользование землёй.

2. Установить сервитут (ст. 274 ГК РФ)

Если договориться не получается, собственник части здания может потребовать сервитут (право ограниченного пользования землёй) через суд.

Суд обяжет собственника земли обеспечить доступ к зданию, но может установить компенсацию.

3. Продать/выкупить недвижимость

Если совместное использование невозможно, стороны могут договориться о выкупе доли здания или земли.

4. Риски для собственника земли

⚠ Самостоятельное ограничение доступа (заборы, блокирование въезда) может привести к:

Судебному иску о нарушении прав собственника здания.

Административному штрафу за самоуправство.

Обязанности возместить убытки (если из-за блокировки магазин понёс ущерб).

Вывод:

Полностью запретить пользоваться землёй нельзя – это нарушит права собственника части здания.

Можно установить разумные ограничения (график, плату), но только по соглашению или через сервитут.

Лучший вариант – договориться, иначе спор решит суд, и он скорее встанет на сторону того, чьи имущественные права ущемляются.

Рекомендация: Прежде чем предпринимать действия, стоит проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы избежать судебных рисков.

Не может.

Может по суду взыскать компенсацию за пользование

Собственник земли не имеет права запрещать владельцу второй части здания пользоваться общим участком, предназначенным для подъезда и входа в магазин. Владельцу помещения обеспечиваются сервитутные права пользования землями, необходимыми для нормального функционирования его бизнеса. Собственник земли обязан обеспечить беспрепятственный доступ ко второй части здания, учитывая права соседа на использование общих элементов инфраструктуры.

Первое собственнику земля тоже принадлежит, если через суд получит бесплатно пропорционально своей площади

Может по суду взыскать компенсацию за пользование

Может по суду взыскать компенсацию за пользование