Раздел имущества в ипотеке

349₽ VIP

Здравствуйте, без согласия банка все эти пункты и договора будут юридически ничтожны.

Рекомендую выплатить ипотеку и решить вопрос.

Доброго дня

В брачный договор можно включить пункт о том, что супруга отказывается от прав на квартиру после снятия обременения и обязуется оформить отказ от собственности в установленном законом порядке (ст. 42 СК РФ). Также можно предусмотреть обязанность супруги подписать все необходимые документы для переоформления собственности после погашения ипотеки.

Учитывая позицию банка, полное исключение созаемщика невозможно, но можно закрепить в договоре:

1. Обязанность жены передать свою долю сыну после снятия обременения.

2. Компенсацию (если предусмотрена) за отказ от доли.

3. Ответственность за неисполнение обязательств.

Дополнительно можно составить соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ), где конкретизировать условия перехода прав на квартиру. Однако окончательное оформление единоличной собственности возможно только с согласия банка или после полного погашения кредита.

Ответ отключен модератором

Указанный отказ банка для брачного договора никакого значения не имеет и никак не влияет на права сына на квартиру, так как факт того, что жена осталась созаёмщиком не значит что у неё остались права на квартиру.

Она заключила договор брачный, платить будет только сын, а значит её права не будут нарушены, соответственно сын был и есть и останется единственным собственником квартиры, которая брачным договором выведена из состава совместно нажитого имущества.

Указанное соответствует требованиям закона, а именно СК РФ

Статья 40. Брачный договор

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Статья 42. Содержание брачного договора

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Надо лишь подписать и заверить нотариально договор брачный.

Дополнительные пункты:

Участники настоящего Договора подтверждают, что они получили от нотариуса все разъяснения по заключаемой сделке. Никаких дополнений и изменений к изложенным условиям договора не имеют, содержание сделки соответствует действительным намерениям сторон. Стороны заверяют в присутствии нотариуса, что они в дееспособности не ограничены, не состоят под опекой, попечительством, патронажем, не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, что они действуют добросовестно и разумно, заключают Договор по своей воле, свободны в определении любых, не противоречащих законодательству условий Договора, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, и Договор не является для них кабальной сделкой.

Банк отказался выводить вашу дочь из числа созаемщиков, ссылаясь на условия программы дальневосточной ипотеки. Это стандартная практика банков, поддерживающих государственные жилищные программы, такие как «Дальневосточная ипотека», «Семейная ипотека» и другие целевые кредиты. Дело в том, что программа предусматривает обязательные требования относительно количества собственников и залогодателей, обеспечивающих возврат займа. Поэтому переоформление обязательств целиком на супруга противоречит условиям банка и требованиям закона о предоставлении льготных кредитов.

Статья 37 Федерального закона № 102-ФЗ («Об ипотеке») прямо запрещает изменение залога без согласия кредитора. Соответственно, пока квартира находится в залоге у банка, любые изменения правового статуса собственности возможны лишь с одобрения банка-кредитора.

Несмотря на отказ банка вывести жену из списка должников, возможно дополнительное юридическое обеспечение интересов будущего собственника недвижимости путём заключения дополнительного соглашения между супругами.

Вот что можно сделать дополнительно:

- Подтверждение отказа жены от любых притязаний на объект недвижимости: кроме указанного вами пункта о полном отказе супруги от претензий на квартиру, добавьте пункт следующего содержания:

> Жена обязуется подтвердить своё добровольное намерение отказаться от права совместной собственности на строящийся объект недвижимости, признавая его единоличной собственностью мужа после завершения строительства и полной выплаты задолженности перед Банком.

- Положения о возмещении убытков и ответственности: включите условие о том, что жена отказывается от своей доли собственности добровольно и без претензии на компенсацию, либо предусмотрите возможность частичного возмещения жене её вклада в приобретение жилья, если такое соглашение достигнуто сторонами.

- Освобождение от участия в погашении кредитных обязательств: зафиксируйте обязательство жены не требовать дальнейшего участия в оплате ипотечного кредита после расторжения брака.

Помимо изменений в брачном договоре, рекомендую заключить отдельное дополнительное соглашение сторон, которое закрепляет следующие моменты:

- Подтверждение дочери желания выйти из владения объектом недвижимости после регистрации права собственности.

- Принятие мужем на себя всех обязательств по выплате оставшейся части кредита самостоятельно.

- Обязательство жены содействовать мужу в оформлении жилого помещения в единоличную собственность после окончания срока кредитования и вывода имущества из-под залога банка.

Поскольку решение о разделе имущества принимается только при наличии спора между супругами, вы можете зафиксировать отказ стороны от дальнейших споров относительно указанной квартиры в дополнительном соглашении или протоколе переговоров.

Например, такую формулировку:

> Стороны договорились, что споры по поводу квартиры не будут разрешаться в судебном порядке, каждая сторона выражает свою волю на добровольный порядок урегулирования вопроса.

Какие дополнительные пункты прописать в брачном договоре, чтобы юридически обезопасить в будущем оформление квартиры в единоличную собственность сына? - Без согласия банка, а банк вам уже отказал, никакие пункты вам не помогут точка.

добрый вечер, Александр.

1)Я вам предоставлю несколько вариантов, а вы уже можете выбрать, что вам более ближе.

2)Вариант № 1- Изменение брачного договора и ожидание погашения ипотеки:

-Оставить пункт брачного договора, где жена отказывается от имущественных претензий на квартиру.

-Включить в брачный договор пункт, предусматривающий, что после погашения ипотеки, снятия обременения и оформления права собственности на квартиру, жена обязуется передать свою долю в праве собственности на квартиру сыну (путем заключения договора дарения).

-Дополнительно к брачному договору можно заключить соглашение о намерениях (предварительный договор). В этом соглашении можно более детально прописать условия будущей передачи доли, включая срок, стоимость (если будет) и ответственность сторон за неисполнение.

-Можно рассмотреть страхование жизни и здоровья жены на случай ее смерти или недееспособности, чтобы обеспечить гарантию передачи доли сыну.

Вариант № 2- Раздел имущества через суд после погашения ипотеки

-Развод, раздел имущества после погашения ипотеки (или досрочного погашения).

-Необходимо сохранять все документы, подтверждающие оплату ипотеки (чеки, выписки из банка).

-Если возможно, подготовить свидетелей, которые подтвердят, что основные платежи по ипотеке осуществлял именно сын.

Вариант № 3-Перекрестное страхование с условием “выгодоприобретатель”

-Жена и сын оформляют перекрестное страхование жизни и трудоспособности.

-По условиям страхования, в случае смерти или потери трудоспособности одного из супругов, страховая компания выплачивает долг по ипотеке (выгодоприобретателем по договору является банк).

-После выплаты кредита и снятия обременения, жена передает свою долю в праве собственности на квартиру сыну.

Вариант № 4- Продажа квартиры и покупка новой:

-Продажа текущей квартиры и покупка новой, которую можно оформить только на сына.

3)Самым оптимальным вариантом, скорее всего, будет составление уточненного брачного договора с включением пункта о передаче доли после погашения ипотеки, снятия обременения и оформления права собственности. Также рекомендуется заключить соглашение о намерениях и рассмотреть перекрестное страхование.

4)ст. 42 СК РФ, Статья 37 Федерального закона № 102-ФЗ («Об ипотеке»)

Возможные решения и дополнительные пункты в брачный договор:

Учитывая позицию банка, прямое исключение жены из числа собственников и заемщиков в рамках действующей ипотеки по программе "Дальневосточная ипотека" невозможно. Однако, брачный договор может быть составлен таким образом, чтобы зафиксировать договоренности супругов относительно будущей судьбы квартиры и обязательств по кредиту.

Вот какие пункты можно прописать в брачном договоре, чтобы максимально обезопасить сына в будущем:

Определение режима собственности на квартиру:

В брачном договоре можно четко прописать, что квартира, приобретаемая по договору участия в долевом строительстве (или договору купли-продажи, если дом уже построен), является личной собственностью сына.

При этом жена подтверждает, что не будет иметь никаких имущественных претензий на указанную квартиру ни в период действия ипотечного кредита, ни после его полного погашения, снятия обременения и оформления в единоличную собственность сына. Это подтверждает нотариус в вашем случае, но важно, чтобы это было ясно сформулировано.

Распределение кредитных обязательств:

В брачном договоре можно зафиксировать, что все обязательства по кредитному договору, включая погашение основного долга и процентов, несет исключительно сын.

Жена обязуется не предъявлять никаких требований к сыну относительно исполнения кредитных обязательств, а также не будет нести ответственность по данному кредиту.

Порядок действий после погашения ипотеки:

Можно предусмотреть, что после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения, жена обязуется совершить все необходимые действия для перехода права собственности на всю квартиру к сыну. Это может быть оформлено как договор дарения доли жены сыну или иное соглашение, удостоверенное нотариально.

Важно, чтобы в брачном договоре было указано, что жена обязуется совершить эти действия безвозмездно (или с указанием конкретной компенсации, если таковая предусмотрена, но в вашем случае речь идет о передаче квартиры сыну).

Обязательство жены по содействию:

Можно включить пункт, обязывающий жену оказывать сыну всяческое содействие в оформлении документов, необходимых для полного перехода права собственности на квартиру к нему после погашения ипотеки.

Важные нюансы:

Согласие банка: Как пояснил нотариус и подтвердил банк, перевод долга по кредитному договору на одного из заемщиков и исключение другого осуществляется отдельным соглашением с банком. Поскольку банк не дает согласия на вывод созаемщика в рамках программы "Дальневосточная ипотека", эти пункты брачного договора будут носить характер договоренностей между супругами, а не согласия банка на изменение условий кредитного договора.

Право собственности: До полного погашения ипотеки и снятия обременения, квартира будет находиться в общей долевой собственности (по 1/2 доли у каждого из супругов), несмотря на брачный договор. Брачный договор регулирует их внутренние имущественные отношения, но не отменяет права собственности, зарегистрированные в Росреестре, и условия кредитного договора с банком.

Исполнение договоренностей: Брачный договор, заключенный в соответствии с законом, является обязательным для супругов. Если жена после погашения ипотеки откажется выполнить свои обязательства по передаче доли сыну, сын сможет обратиться в суд с требованием о понуждении ее к исполнению договора. В качестве доказательства его права на долю, помимо брачного договора, могут служить документы, подтверждающие, что именно сын нес основную кредитную нагрузку (например, выписки по счетам).

Примерные формулировки для брачного договора (требуют адаптации нотариусом):

"Супруга (ФИО жены) подтверждает, что квартира, расположенная по адресу: [адрес квартиры], приобретаемая по договору участия в долевом строительстве № [номер договора] от [дата договора], заключенному между [наименование застройщика] и Супругом (ФИО сына), является личной собственностью Супруга (ФИО сына). Супруга (ФИО жены) не претендует на указанную квартиру и отказывается от любых имущественных прав на нее как в период действия ипотечного кредитного договора, так и после полного погашения кредита и снятия обременения."

"Супруг (ФИО сына) принимает на себя единолично все обязательства по кредитному договору № [номер кредитного договора] от [дата кредитного договора], заключенному с [наименование банка], включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, комиссий и иных платежей. Супруга (ФИО жены) освобождается от любых обязательств по указанному кредитному договору."

"После полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры, указанной в пункте [номер пункта] настоящего договора, Супруга (ФИО жены) обязуется безвозмездно передать всю свою долю в праве собственности на указанную квартиру Супругу (ФИО сына) путем заключения договора дарения или иного соглашения, удостоверенного нотариально, в срок не позднее [указать срок, например, 30 дней] с момента снятия обременения."

"Супруга (ФИО жены) обязуется оказывать Супругу (ФИО сына) все необходимое содействие в оформлении документов, связанных с переходом права собственности на квартиру в его единоличную собственность."

Правовые нормы, регулирующие ситуацию:

Статья 34 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) - Общее имущество супругов.

Статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) - Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

Статья 38 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) - Раздел общего имущества супругов.

Статья 40 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) - Брачный договор.

Статья 42 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) - Содержание брачного договора.

Статья 43 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) - Изменение и расторжение брачного договора.

Статья 44 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) - Признание брачного договора недействительным.

Статья 46 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) - Уведомление кредитора о заключении, изменении или расторжении брачного договора.

Статья 322 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) - Солидарная обязанность.

Статья 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) - Перевод долга.

Статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) - Договор дарения.

Статья 577 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) - Отказ от договора дарения.

Здравствуйте уважаемый Александр !

В данном случае, брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (ст. 42 СК РФ).

В силу прямого указания п. 3 ст. 42 СК РФ брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.

Таким образом, с юридической точки зрения, нужно дополнительно составить соглашение о разделе имущества в силу ст. 38 СК РФ), где прописать условия перехода прав на квартиру в единоличную собственность сына (ст.421 ГК РФ).

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Уважаемый Александр, здравствуйте!

-------

В сложившейся ситуации, учитывая положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в частности статьи 37, любые изменения в составе собственников или заемщиков по ипотечной квартире, включая передачу права собственности или исключение созаемщика, возможны исключительно с согласия залогодержателя (банка). Согласно части 1 статьи 37 указанного закона, отчуждение заложенного имущества допускается только с согласия банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Следовательно, положения брачного договора, предусматривающие переход права собственности на квартиру исключительно к одному из супругов, а также отказ второго супруга от имущественных претензий, не будут иметь юридической силы без соответствующего согласия банка и внесения изменений в кредитный и ипотечный договоры.

---------

Включение в брачный договор дополнительных пунктов, касающихся распределения прав на ипотечную квартиру, не обеспечит юридической защиты интересов сторон до момента получения согласия банка и оформления соответствующих изменений в договорных отношениях с кредитором. Любые соглашения между супругами, противоречащие условиям ипотечного договора и требованиям банка, будут являться ничтожными в силу прямого указания закона (ст. 37 ФЗ "Об ипотеке").

Рекомендую Вам инициировать переговоры с банком для получения официального согласия на изменение состава заемщиков и собственников, а также заключить дополнительное соглашение к кредитному договору при одобрении банком. Только после этого положения брачного договора относительно квартиры будут иметь юридическую силу.

С уважением, Д.А.Разина

....Нотариус отказался заверить брачный договор в части ипотеки без согласования с банком. Если вместо брачного договора составим соглашение о разделе имущества, какие шансы что нотариус его подпишет? Может какое еще соглашение или договор можно составить?