Приоритетная покупка смежного помещения

698₽ VIP

Суд абсолютно не прям точно встанет на сторону нового владельца - он знал что покупал, а так просто участвуйте и покупайте

Здравствуйте!

Вы можете требовать продажи помещения без торгов, так как оно не имеет самостоятельного доступа и не может быть использовано отдельно от вашей собственности, что подтверждается отсутствием коммуникаций и невозможностью организации отдельного входа; если торги всё же состоятся, вы вправе оспорить их в суде как нарушающие ваши имущественные интересы (ст. 446 ГПК РФ), а в случае появления нового собственника — установить разумные ограничения сервитута (ст. 274 ГК РФ), например, согласовав график доступа или потребовав компенсацию за неудобства.

Дмитрий, вы никак и никого не заставите обойти закон! Вам чётко ответили. либо покупайте помещение с торгов, либо по другому у вас ничего не получится оформить! Надеюсь так вам понятно? вам даже указали где искать информацию по торгам по помещению. А это основание моего ответа. см. Правительства Москвы от 28 июня 2016 г. N 371-ПП "Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества,принадлежащего на праве собственности городу Москве, торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве". Вся информация о проведении торгов размещается в Автоматизированной информационной системе города Москвы "Управление инвестиционной деятельностью" (далее -АИС УИД) и на официальном сайте Российской Федерации в информационно телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт торгов). Свои законы и правила не получится установить. Всего хорошего.

Приоритетное право на выкуп: Статья 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) регулирует преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. Однако это правило применяется при продаже доли постороннему лицу, а не при продаже государственного или муниципального имущества.

Закон о приватизации: Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает, что отчуждение муниципального имущества, как правило, осуществляется через организованные торги (аукционы, конкурсы). Исключения из этого правила, позволяющие выкуп без торгов, обычно связаны с определенными категориями объектов или арендаторов, которые не применимы к вашей ситуации, поскольку вам ранее отказали в аренде.\

Сервитут: Согласно статье 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (в данном случае, нового собственника соседнего помещения) вправе требовать от собственника соседнего участка (вашего помещения) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) для обеспечения прохода. Поскольку другого прохода нет, суд, скорее всего, встанет на сторону нового собственника и установит сервитут.

Условия сервитута: Сервитут устанавливается по соглашению сторон. Если соглашение не будет достигнуто, спор разрешается судом. При установлении сервитута суд определяет условия его использования, включая плату за пользование вашим помещением. Важно, чтобы условия сервитута были наименее обременительными для вас.

Как не пропускать нового собственника: Полностью избежать пропуска нового собственника через ваше помещение, если сервитут будет установлен, не получится. Однако вы можете попытаться минимизировать неудобства, договорившись о конкретных часах доступа, маршруте прохода через ваше помещение и других условиях, которые будут закреплены в соглашении о сервитуте или в решении суда.

Аргументация через ст. 250 ГК РФ в вашем случае не работает.

Статья 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» применяется только к долевой собственности, а помещения — самостоятельные объекты, не находящиеся в долевой собственности, даже если физически одно зависит от других.

По ФЗ №159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...": внестись в программу приватизации и передать по преимущественным условиям могут арендаторам, но вам в аренде отказано, и этот механизм не применим.

По закону имущество муниципалитетов продаётся только через торги, если нет чётко установленного исключения, например, лицевая аренда (тоже отказана).

Заключение

Заставить город продать помещение именно вам, минуя торги, невозможно, нормативная база не предусматривает такую возможность для случаев, когда у собственника нет преимущественного права или статуса арендатора.

Участвуйте в торгах — это единственный путь получить контроль над смежным помещением.

Если вы не выкупили — готовьтесь к переговорам или судебному процессу по установлению сервитута.

О способах возмещения убытков/неудобств после установления сервитута — можно требовать компенсацию с нового собственника за эксплуатационные ограничения.

Нормы ст. 250 ГК РФ не применимы, так как речь идет об отдельном нежилом помещении, а не об общедолевой собственности.

Вам только через торги можно выкупить в общем порядке помещение, которое является муниципальной собственностью.

В данном случае отчуждение муниципального имущества, осуществляется через организованные торги (аукционы, конкурсы).

Исключения из этого правила, позволяющие выкуп без торгов, обычно связаны с определенными категориями объектов или арендаторов, которые не применимы к вашей ситуации, поскольку вам ранее отказали в аренде.

Также собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) для обеспечения прохода.

- см. ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 250, 274 ГК РФ

Дмитрий, здравствуйте!

Я обратил внимание, что вы не читаете отдельные разъяснения юристов, данные Вам в личных сообщениях

О чем ст.250 Преимущественное право покупки ГК РФ я напоминать не буду, вы и так прекрасно знаете. Она о выкупе доли в праве общей собственности.

У Вас два разнотиповых помещения, не являющихся долями. Поэтому можно вести речь о только об аренде смежного помещения с последующим выкупом

Хотелось бы уточнить как можно заставить продать помещение только нам без торгов?

Поскольку постольку, как вы пишите Коммуникации общие и в том помещении города нет канализации, то это дает вам возможность получения смежного помещения в аренду или безвозмездное пользование без торгов сославшись на п.8 ч.1 ст.17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" www.consultant.ru

1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными...

Что делать если всё же купим не мы? как вести бизнес и как не пропускать через нас нового собственника?

Тут Вы ничего предпринять не сможете, так как если выход только один, то Вас новые владельцы через суд заставят предоставить право частного серветута. При этом вы сможете требовать установления периодической или годовой оплаты

Здравствуйте.

Если помещение города, через которое проходит единственный проход, будет выставлено на торги, вы действительно не сможете запретить новому собственнику проходить через ваше помещение. Суд встанет на его сторону и установит сервитут, потому что у него нет другого способа попасть в своё помещение. Именно на основании статьи 277 ГК РФ в сочетании с общими положениями статей 274–276 суды устанавливают сервитуты не только к земле, но и к частям зданий, особенно если нет альтернативных путей. Такая практика давно сложилась в арбитражных судах.

Продать это помещение вам напрямую город не обязан. Закон действительно требует проводить торги, если нет арендатора с правом преимущественного выкупа. Поскольку вы не арендатор, а собственник смежного помещения, то прав на выкуп у вас нет. Статья 250 ГК РФ не подходит, потому что помещение — это не доля, а отдельный объект.

Сервитут в этом случае можно будет сделать платным. Вы имеете право требовать в суде, чтобы за проход платили, особенно если это мешает вашему бизнесу, арендаторам или нарушает режим доступа. Также можно просить ограничить проход: например, установить график, выделить отдельную зону или технический коридор, организовать контроль доступа, если проход идёт через арендные площади.

Сейчас лучше всего направить в Департамент городского имущества и префектуру обращение, в котором подробно описать ситуацию: что помещение города полностью замкнуто, другого прохода нет, коммуникации общие, и фактически оно связано с вашим. Просите рассмотреть возможность выкупа без торгов или предварительной аренды, чтобы исключить потенциальный конфликт. Такие обращения не гарантируют результат, но иногда помогают остановить или отсрочить торги.

Если город всё же выставит помещение на торги, есть смысл поучаствовать самим либо через аффилированное лицо. Это может быть единственным способом сохранить контроль над ситуацией. В противном случае придётся согласовывать сервитут и условия доступа уже с новым собственником или через суд.

В соответствии с п.1 ст.17.1 закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в 17 случаях, перечисленных в том же пункте.

Среди случаев исключений присутствует право аренды помещения, являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения (пп.14 того же пункта). Это можно рассматривать как частный случай аренды смежного помещения, однако вам оно не подходит, так как площадь помещения больше 20 кв.м.

Рекомендую проверить возможность использования государственных или муниципальных преференций, указанных в пп.9 того же пункта. В соответствии с п.1 ст.19 того же закона преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации в целях, перечисленных ниже.

Одной из таких целей является поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства (пп.13 того же пункта). В частности, как предусмотрено пп.4 п.2 ст.9 закона Саратовской области от 03.12.2009 N 201-ЗСО "О развитии малого и среднего предпринимательства в Саратовской области" к мерам поддержки отнесено установление льготных ставок арендной платы на имущество, находящееся в государственной собственности области, в порядке, предусмотренном федеральными законами и законами области .

В случае, если по результатам торгов помещение достанется не вам, вы можете отстаивать приемлемые условия использования помещения на основании договора о сервитуте, либо подыскать себе другое помещение, не имеющее смежных частей, которые вам не будут предоставлены.

Статья 250 ГК РФ (Преимущественное право покупки): Эта статья применяется при продаже доли в праве общей собственности. В вашем случае прямой общей собственности нет, поэтому ссылка на эту статью слаба. Однако, можно попытаться доказать, что фактическое использование вашего помещения неразрывно связано с помещением города и без него оно теряет свою функциональность. Это потребует серьезной аргументации и экспертных заключений.

Федеральный закон № 159-ФЗ (О приватизации государственного и муниципального имущества): Этот закон регулирует общие правила приватизации. Он не дает вам автоматического приоритета, но позволяет участвовать в торгах. В вашем случае, ключевым аргументом может быть "исключительная необходимость" приобретения этого помещения для нормального функционирования вашего бизнеса. Это тоже нужно доказывать.

Если вы считаете, что торги проводятся с нарушениями (например, неверная оценка, дискриминационные условия), вы можете обжаловать их результаты в суде. Основания для обжалования должны быть вескими и подкреплены доказательствами.

Вероятность установления сервитута в вашу пользу очень высока, если нет другого доступа в помещение нового собственника. В соответствии со ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению сторон, а при недостижении соглашения - в судебном порядке.

С уважением.

Уважаемый Дмитрий, здравствуйте!

---------

В сложившейся ситуации, учитывая, что смежное помещение, принадлежащее городу, не имеет самостоятельного выхода и доступ к нему возможен исключительно через Ваше помещение, Вы не обладаете преимущественным правом приобретения данного объекта в порядке ст. 250 ГК РФ, поскольку речь идет не о доле в праве собственности на общее имущество, а о самостоятельном объекте недвижимости, находящемся в "публичной" собственности.

Отмечу, продажа государственного/мун. имущества осуществляется, как правило, посредством проведения торгов, и исключения для Вашего случая законом не предусмотрено.

--------

В случае приобретения данного помещения третьим лицом, новый собственник вправе обратиться в суд с требованием об установлении сервитута на основании ст. 274 - 277 ГК РФ, поскольку отсутствует иной способ доступа к его помещению. Суд, как правило, удовлетворяет такие требования, если доказывается невозможность иного доступа, и устанавливает сервитут, определяя условия его осуществления, в том числе порядок, сроки и размер платы за пользование (ст. 274 ГК РФ). Вы, как собственник обременяемого помещения, вправе требовать установления разумной платы за предоставление сервитута, а также условий, минимизирующих неудобства для Вашей деятельности.

Таким образом, в сложившейся ситуации отсутствуют законные основания для понуждения органов публичной власти к продаже помещения исключительно Вам без проведения торгов. В случае установления сервитута Вы вправе инициировать переговоры о размере платы и условиях пользования, а при недостижении соглашения — заявить соответствующие требования в суде.

С уважением,

Д.А.Разина

Добрый вечер, Дмитрий.

1)К сожалению, в текущей ситуации практически нет законных способов заставить Комитет по имуществу продать помещение только вам без проведения торгов.

- Подчеркните в ваших обращениях и переговорах, что ваше помещение является единственным возможным доступом к городскому помещению. Это создает уникальную ситуацию, когда городское помещение фактически не может быть полноценно использовано без вашего согласия.

-Укажите, что в городском помещении отсутствуют необходимые коммуникации (особенно канализация), и вы готовы за свой счет провести необходимые работы для создания этих коммуникаций, если помещение будет продано вам. Это может повысить привлекательность предложения для города.

-Если здание имеет какую-либо историческую или культурную ценность (даже если не является памятником), согласуйте свои действия с Департаментом культуры города Москвы. Поддержка этого департамента может повысить ваши шансы на получение помещения.

-Закажите у независимого оценщика экспертное заключение о рыночной стоимости городского помещения. Это может быть полезно при переговорах с Комитетом по имуществу.

2)По закону, государственное и муниципальное имущество должно отчуждаться на торгах (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом). Это направлено на обеспечение прозрачности и конкуренции при продаже государственного имущества.

-Статья 250 ГК РФ регулирует преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. В вашем случае эта статья неприменима, так как нет общей собственности на помещение.

-Федеральный закон № 159-ФЗ предоставляет преимущественное право выкупа арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства. Вам отказали в аренде ранее, поэтому это основание также не подходит.

3)Самый надежный способ получить контроль над ситуацией – это принять участие в торгах и выкупить помещение.

-После проведения торгов свяжитесь с новым собственником и попытайтесь договориться о взаимовыгодных условиях использования вашего помещения для прохода к его помещению.

-Если новый собственник будет предъявлять к вам необоснованные требования, нарушать ваши права или пытаться препятствовать вашей деятельности, вы можете обратиться в суд для защиты своих прав и интересов.

-: Если новый собственник обратится в суд с иском об установлении сервитута, вам необходимо активно участвовать в судебном процессе и представлять свои возражения. Постарайтесь убедить суд в том, что сервитут должен быть установлен на максимально выгодных для вас условиях (например, ограниченное время прохода, плата за пользование сервитутом).

4)Если нет решения суда об установлении сервитута, то новый собственник не имеет законных оснований требовать от вас обеспечения прохода к его помещению через ваше помещение.

-В этом случае вы можете ограничить доступ к своему помещению, установив замки, камеры видеонаблюдения и другие средства защиты.

5) Перед принятием решения об участии в торгах тщательно изучите всю документацию на городское помещение, включая технический паспорт, кадастровый план и выписку из ЕГРН.

Здравствуйте уважаемый Дмитрий!

В данном конкретном Вашем случае, в целом в силу ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждение муниципального имущества, как правило, осуществляется через организованные торги (аукционы, конкурсы).

И исключения из этого правила, позволяющие выкуп без торгов, обычно связаны с определенными категориями объектов или арендаторов, которые не применимы к вашей ситуации, поскольку вам ранее отказали в аренде.

В этой связи согласно ст.274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (в данном случае, нового собственника соседнего помещения) вправе требовать от собственника соседнего участка (вашего помещения) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) для обеспечения прохода.

Поэтому другого прохода нет, суд, встанет на сторону нового собственника (ст.209 ГК РФ).

Всего доброго Вам!

Приоритетное право покупки по ст. 250 ГК РФ не применяется к муниципальной собственности — это только для частных продаж. Оснований для внеконкурсной продажи вам нет (п. 2 ст. 3.3 Закона г. Москвы № 50). Если помещение выставят на торги, участвуйте (ст. 17.1 ФЗ-135). Если купит другой, он сможет требовать сервитут (ст. 274 ГК РФ), но можно оспорить условия (например, установить график доступа или потребовать компенсацию). Чтобы усложнить доступ, можно: (1) зонировать своё помещение под аренду (разные договоры), (2) обосновать, что проход нарушает санитарные/противопожарные нормы, (3) договориться с новым собственником о выкупе. Если откажут в продаже без торгов, обжалуйте через суд (КАС РФ), ссылаясь на невозможность самостоятельного использования помещения.

Документы для торгов: заявка, финансовая гарантия, выписка ЕГРН. Срок рассмотрения заявки — до 20 дней (ст. 18.1 ФЗ-135). После покупки третьим лицом — сразу фиксируйте нарушения (фото, акты) и готовьте иск об условиях сервитута.