Как правильно проверить коммерч. Недвижимость перед покупкой?

698₽ VIP

Абсолютно так - как квартиру.

Особенное внимание на требуемые и имеющиеся мощности по электроэнергии, интернету и т.д.

Потребуйте у собственника выписку из ЕГРН расширенную с указанием перехода права собственности.

По ней убедитесь, что физлицо является собственником.

Изучите графы на предмет наличия обременений и ограничений.

Там также должно быть указано основание права собственности на помещение (обычно это ДКП).

Выписки по лицевым счетам на предмет задолженностей.

Продавца пробейте по ФИО через портал ФССП на предмет наличия долгов и исполнительных производств.

Зайдите на сайт реестра банкротов, нет ли там производства или следов (сделку могут оспорить в течение 3 лет, если банкрот).

- см. ст. 62 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 209, 421, 454 ГК РФ

Прежде чем покупать офис, необходимо провести следующую проверку:

Выписка из ЕГРН: Ознакомьтесь с информацией о владельце, кадастровой стоимости, наличии обременений и судебных споров.

Дееспособность продавца: Убедитесь, что продавец не ограничен в правах и его паспорт действителен.

Корпоративные процедуры: Если продавец — юридическое лицо, убедитесь, что сделка не крупная и не нуждается в дополнительном одобрении совета директоров.

Спорные ситуации: Изучите картотеку арбитражных дел на предмет возможных судебных процессов.

Форма расчетов: Рассмотрите использование аккредитива для безопасной передачи средств.

Ответ отключен модератором

Прежде всего, убедитесь, что объект недвижимости действительно принадлежит продавцу. Запросите выписку из ЕГРН , подтверждающую право собственности физического лица. Это делается через Росреестр онлайн или лично.

Статья 8.1 ГК РФ

Физическое лицо-продавец обязано уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от дохода, полученного от продажи имущества. Узнайте заранее, учтены ли эти расходы в цене покупки.

СТ. 220 НК РФ

Если помещение изначально использовалось как жилое, потребуется перевести его в категорию нежилых помещений. Этот процесс включает получение согласия собственников соседних квартир и согласование с органами местного самоуправления.

Договор должен содержать полные характеристики объекта (адрес, площадь, кадастровый номер), цену, способ расчета и ответственность сторон. Обязательно включите пункт о гарантии отсутствия обременений и ограничений на недвижимость.

Ответ отключен модератором

Юрий, здравствуйте!

При покупке любого помещения и офиса, в частности, обращайте внимание:

а) количество собственников. Это можно сделать предложив продавцу показать Вам расширенную выписку из ЕГРН, в которой на 2-й странице в соответствии со ст. 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" указаны все, кто владеет недвижимостью

б) сверить имеющийся актуальный техпаспорт с фактическим расположением перегородок, дверей, санузла, т.е. уточнить была ли перепланировка или нет. Если была, то оформлена или не оформлена

Если вы купите помещение с неоформленной перепланировкой, то Вас могут как оштрафовать в соответствии с ч.2 ст.7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме КоАП РФ и принудить уже нового собственника в судебном порядке по правилам ст.29 Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме ЖК РФ вернуть все в тоже состояние, которое проходит по техпаспорту. Будьте внимательны!

в) Внимательно изучите сам договор купли-продажи, особенно разделы "Ответственность сторон" и "Сроки и порядок оплаты". Не идите ни на какие рассрочки платежей, чтобы не бегать потом по судам взыскивая задолженности

г) Потребуйте представления справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

д) проверьте не включено ли это помещение в банкротную массу, нет ли в отношении него открытого исполнительного производства и т.п.

Нюансов масса, надо все оценивать по факту. Я Вам дал основное на что обратить внимание

Запросите у продавца следующие документы:

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она содержит информацию о правообладателе, наличии обременений (залог, арест и т.д.), а также основные характеристики объекта. Действительность информации из выписки можно проверить на официальном сайте Росреестра.

Кадастровый и технический паспорт объекта.

Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство).

Проверьте наличие обременений, в том числе залога. Информацию об этом можно получить из выписки ЕГРН. Также можно проверить наличие ограничений на официальном сайте Росреестра.

Запросите паспорт продавца. Если продавец состоит в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки, так как недвижимость, приобретенная в браке, является совместной собственностью (статья 35 Семейного кодекса РФ).

Юрий, доброго дня желаю Вам! По сути, ничего сложного нет, так как отличий практически нет. Прочитайте, пожалуйста.

Шаг 1. Запросить выписку из ЕГРН. Она подтвердит право собственности на объект, даст информацию о его основных характеристиках, кадастровой стоимости и т. д.

Особое внимание стоит уделить разделу "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости": это позволит узнать, не передан ли объект в аренду и не действуют ли в отношении него иные обременения (залог, арест, субаренда, сервитут и т. д.).

Шаг 2. Проверить, не банкрот ли физическое лицо.

Если физик признан банкротом и не закончена процедура реализации имущества, Вы рискуете остаться после покупки без имущества и без денег. Проверьте этого человека на сайте https://kad.arbitr.ru/

Шаг 3. Выбрать форму расчетов.

Наиболее надежным способом расчетов при покупке коммерческой недвижимости является аккредитив. Схема его использования довольно проста.

Покупатель открывает аккредитив и зачисляет всю сумму по договору на счет банка. Сделать это можно лично в офисе либо, если банк предоставляет такие услуги, онлайн или через мобильное приложение (например, такие опции есть у СберБанка). Для открытия аккредитива нужно предоставить проект договора или предварительный договор: в этих документах должны быть прописаны условия о расчетах через аккредитив с указанием платежных реквизитов продавца. Если продавцов несколько, то придется открывать несколько аккредитивов – отдельно для каждого. Рекомендуемые формулировки договора можно поискать на сайте банка, обычно крупные банки размещают их для примера, например, Сбербанк в разделе “Документы”.

К слову, еще одно преимущество аккредитива – это возможность указать любые документы, которые должен предъявить продавец для получения денег по аккредитиву. Например, это может быть разрешение на строительство или на ввод в эксплуатацию, страховой полис, согласие банка на совершение сделки, если недвижимость находится в ипотеке, и т. д.). Покупателю следует максимально детально прописать требования к документам для раскрытия аккредитива: указать название документа, его содержание, срок действия и наименование выдавшего органа.

В целом, Гражданский кодекс РФ не содержит ограничений:

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

ПОМНИТЕ ! Второй шаг самый важный! Это моя рекомендация. Желаю Вам удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте Юрий

Ваше намерение хорошие и правильно, что хотите получить полную информацию по будущей сделки для исключения рисков .

Для того, чтобы обезопасить себя по будущей сделке предпримите ряд действий :

1) Запросите у продавца выписку из ЕГРН. Она подтвердит право собственности на объект, даст информацию о его основных характеристиках, кадастровой стоимости , и обратите внимание на радел "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости": это позволит узнать, не передан ли объект в аренду и не действуют ли в отношении него иные обременения (залог, арест, субаренда, сервитут и т. д.). ( ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)

После предоставления вам продавцом свежей выписки из ЕГРН рекомендую проверить ее достоверность с помощью нового сервиса на сайте Росреестра. Достаточно навести камеру на QR-код, который расположен в правом верхнем углу выписки. Далее пользователь будет автоматически перенаправлен на нужный раздел на сайте Росреестра, где сможет подтвердить подлинность документа.

___

2) Проверьте дееспособность продавца запросив от него справку с ПНД о том, что не состоит на учете в психоневрологическом диспансере

3) Не будет лишним изучить и картотеку арбитражных дел, которая также содержит данные о возбужденных производствах по делам о банкротстве и посмотреть на сайте ФССП службы приставов, о возбужденных производствах . Можно поискать по ФИО продавца.

4) Стоит также удостовериться, что у продавца нет долгов по оплате ЖКУ и капремонта, споров с ресурсоснабжающими организациями, операторами по вывозу и утилизации отходов и т. п.

5) Выбрать форму расчетов.

Наиболее надежным способом расчетов при покупке коммерческой недвижимости является аккредитив. Покупатель открывает аккредитив и зачисляет всю сумму по договору на счет банка. Сделать это можно лично в офисе либо, если банк предоставляет такие услуги, онлайн или через мобильное приложение (например, такие опции есть у СберБанка). Для открытия аккредитива нужно предоставить проект договора или предварительный договор: в этих документах должны быть прописаны условия о расчетах через аккредитив с указанием платежных реквизитов продавца.

__

Постаралась описать в ответе все необходимые шаги , которые оградят вас в дальнейшем от риска в сделке

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте, Юрий!

Основной риск — возможность оспаривания сделки кредиторами продавца, если Вы купите офис по заниженной цене. Закон предусматривает такую возможность, если продавец в течение года будет признан банкротом. Посмотрите ЕФРСБ. Убедитесь в отсутствии в нём сведений о процедурах в отношении продавца.

Обязательно проверьте историю перехода права к продавцу по выписке ЕГРН. Короткий период владения или предыдущие сделки между родственниками повышают риск последующего оспаривания как мнимой или притворной (ст. 170 ГК РФ). Потребуйте от продавца справку об отсутствии задолженности по налогам.

Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Риски оспаривания по основаниям, указанным в ст. 166-177 ГК РФ (например, сделка под пороком воли), минимизируются привлечением нотариуса для удостоверения сделки. Это создаст презумпцию добросовестности.

Всех благ Вам

Запросите у продавца правоустанавливающий документ, то есть такой, на основании которого он стал собственником. Им может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или решение суда.

Обратите внимание на то, были ли офис приобретён в браке. В этом случае, даже если оформлен на одного супруга, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.

Как установлено п.3 ст.35 СК РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Исключением является случай, когда в брачном договоре установлен режим личной собственности супругов, либо офис был приобретен на добрачные средства, получен в порядке наследования или дарения. Поскольку согласно п.1 ст.36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Убедитесь, что офис не находится под арестом, в залоге у банка (ипотека), не сдан в долгосрочную аренду. Это проверяется через выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах является основной (утв. приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 сентября 2020 г. N П/0329, приложение № 2). Она показывает текущего собственника, кадастровую стоимость, наличие обременений (арест, ипотека). Заказывается онлайн на сайте Росреестра или через МФЦ.

Выписка из ЕГРН о переходе прав- дополнительный документ (приложение № 3 к тому же приказу). Она покажет историю собственников и будет полезной, чтобы проверить, как нынешний владелец получил объект.

Запросите поэтажный план и экспликацию из технического паспорта БТИ. Убедитесь, что планировка соответствует документам, не было незаконных перепланировок. Если перепланировка была, она должна быть узаконена, о чём можно судить по наличию изменений в техническом паспорте.

Договор купли-продажи рекомендую оформлять у нотариуса. Это дороже, зато нотариус проверяет юридическую чистоту.

Нотариальное заверение обязательно, если продается доля в праве общей собственности.

Расчеты лучше проводить безналичным путём. Никогда не передавайте наличные из рук в руки, используйте безопасные способы.

1. Банковская ячейка. Вы кладете деньги в ячейку, продавец забирает их только после предоставления выписки из ЕГРН о вашей регистрации права.

2. Аккредитив. Банк выступает гарантом. Он блокирует ваши деньги и переводит их продавцу только при выполнении условий (регистрация перехода права).

3. Эскроу-счет: Самый современный и безопасный способ. Деньги хранятся на специальном счете в банке до момента регистрации.

Добрый день. Попробую кратко и доступно.

1. Затребовать выписку из ЕГРН. Это основное. Там будет информация о владельце, запретах, ограничениях и т.д., ФЗ-218 от 2015 года.

2. Информацию об оплате услуг ЖКХ.

3. Проверьте собственника на наличие исполнительных производств, ФЗ-229. Чтобы потом не возникло проблем. Сайт фссп.

Это основное. Удачи Вам. Главное, это правильно составить дкп.