Как защитить свои права при покупке недвижимости и какие документы нужно проверить перед покупкой?
Желательно полный пакет документов пропишите, в том числе, если это ипотека, с или без материнского капитала.
В первую очередь, покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.
ВАЖНО! Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить.
Кроме того, попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
На что стоит обратить внимание в выписке из ЕГРН?
убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект);
проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку. Другими словами, единственный ли он собственник объекта недвижимости или нет?
нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних? В данном случае продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу.
Также перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Указанная выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений.
ВАЖНО! Особо внимательно стоит отнестись к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Риски покупателя:
- наличие обременений квартиры: право проживания лица, которое отказалась от приватизации, а потому имеет право пожизненного проживания в квартире; залог квартиры; наличие зарегистрированных, имеющих право проживания по соглашению;
- не участие в приватизации лиц, которые могли стать ее участниками;
- банкротство продавца, наличие у него долгов;
- оспаривание сделки наследниками;
- не способность продавца понимать значение своих действий и руководить ими при сделке в силу возраста, заболеваний, сложившейся ситуации;
- наличие перепланировки.
- заниженная цена по предыдущим сделкам;
- отсутствие согласия лиц, которые должны давать такое согласие для сделки; супруг.
- наличие несовершеннолетних собственников;-привлечение маткапитала при покупке прежними собственниками.
- оспаривание завещания;
- согласие сособственников долей, комнат в коммуналке уведомление или отказы.
- наследство по завещанию (завещание можно оспорить).
- наследство по закону (когда степень родства велика и по суду устанавливался юрфакт родственных отношений)
- смотреть родство по наследству.
- наличие задолженности по жку и капремонту.
Отсюда мошеннические схемы:
притворство продавца, скрывшего заболевание или наличие иных претендентов на квартиру, выехавших временно, но на самом деле, имеющих право проживания или наследников, которые оспорят сделку, восстановят срок принятия наследства, к примеру (обо всем этом заранее договорятся между собой); по суду признать родственные отношения с любым лицом, вступить в наследство по закону; подделать документы о родстве, вступить в наследство; подделать завещание вступить в наследство для продажи.
Спросить
Пенсионер приобрел недвижимость в 2019 г. За какие годы, предшествующие году покупки, т.е. 2019 г., положен имущественный вычет по НДФЛ: 2015-2018 г.г. или 2016-2018 г.г. ?
Квартира куплена, когда вы на пенсии:
Если вы купили квартиру, когда уже были пенсионером, то год покупки — это тот самый «налоговый период, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов», о котором говорится в п. 10 ст. 220 НК РФ.
На следующий год вы подаете документы в ИФНС и получаете имущественный вычет за три года плюс за тот год, когда купили жилье. Основание: письма Минфина РФ от 12 февраля 2015 N 03-04-05/6179, 28 апреля 2012 N 03-04-05/7-577, ФНС России от 29 августа 2012 N ЕД-4-3/14293@.
Квартира куплена до выхода на пенсию:
Если вы купили квартиру или дом до того, как вышли на пенсию, то, согласно Письму Минфина РФ №03-04-05/40681 от 12 июля 2016 г., вы можете не ждать наступления следующего года, и в год выхода на пенсию подать декларацию за четыре предыдущих года.
В этом случае также сохраняется требование о подаче документов в ИФНС не раньше, чем на следующий год после получения права собственности на жилье.
Обратите внимание, если до выхода на пенсию вы уже получили налоговый вычет за годы, на которые сейчас получили право переноса, повторная выплата или смещение на другие периоды законом не предусмотрены.
СпроситьЧерез какое время, после объявленной в СМИ (т.е. получается уже как бы завершенной) процедуры банкротства можно приобрести недвижимость?
Этот вопрос достаточно подробно рассмотрен, с соответствующими раскладами, например, по этому адресу:
Спросить
Здравствуйте.
Да, покупать можно. Сразу после вступления определения суда в силу.
Но изучите ст. 213.29 закона о банкротстве.
Вам обязательно нужно подготовить обоснования получения денег и доказать, что вы их заработали (получили) уже после банкротства и не скрывали их от кредиторов.
СпроситьПокупаю квартиру. Она досталась продавцу по наследству менее 3-х лет назад. Продавец говорит, что родственников кроме него у умершего не было. Существует ли риск, что я сейчас куплю квартиру, а объявятся дети, например, которые сейчас несовершеннолетние? Где это можно узнать, кроме, как со слов продавца?
И какой срок давности, чтобы никто не мог появиться по наследственному делу?
Могут об,явиться несовершеннолетние дети. Срок давности до исполнения ребенку 18 лет плюс 6 мес плюс срок для признания сделки недействительной 10 лет.
Спросить
Риск может быть. Необходимо запросить выписку из домовой книги по лицам проживающим в квартире, информацию о родстве. Данные справки необходимо запросить у продавца. Общий срок исковой давности составляет 3 года по данной категории дел.
Согласно статье 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
То есть если потенциальные наследники узнали, что квартира продана к примеру в 2021 году то исковая давность начинает считаться с 2021 года.
Кроме того нужно понимать, как именно было приобретено право по наследству на данную квартиру. Если это было по завещанию то шансов оспорить договор купли - продажи будет минимальным, при отсутствии родственников инвалидов и несовершеннолетних детей, которые имеют право на обязательную долю.
Спросить
Здравствуйте!
Для покупателя рисков нет.
Другие наследники (если кто то объявится позже) не смогут оспорить сделку.
Они смогут предъявить претензии только к наследнику-продавцу, потребовав с него часть денежных средств от продажи соразмерно их доли.
Спросить
По поводу наследников никак не узнаете. Сперва получите выписку из Росреестра. Общий СИД по делу составляет 3 года, сделку оспорить можно только при наличии оснований через суд. На практике оспорить сложно.
СпроситьЗдавствуйте. Подскажите какаие проверить документы при покупке комнаты в коммуналке, чтоб не оказаться и без денег и без жилья? Заранее спасибо.
Нужно проверить, что комната действительно принадлежит тому, кто её продает, что нет никаких обременений. Обратитесь в рос реестр, получить выписку по данному объекту недвижимости.
Спросить
Здравствуйте, для совершения сделки купли-продажи, если сами не разбираетесь, обратитесь к реальному юристу. Спасибо за выбор нашего сайта, всего доброго, до свидания.
Спросить
Добрый день. Нужны Договор купли-продажи, передаточный акт (ст. 549, 556 ГК РФ), Свидетельство о государственной регистрации права собственности или Выписка из реестра, кадастровый паспорт (если ранее не представлялся), заявление, квитанция об оплате госпошлины, паспорта, нотариально удостоверенное согласие супруги на продажу (если это совместная собственность), справка о проживающих (если речь о жилом помещении) и т.д.
Спросить
Стандартный пакет документов: правоустанавливающий документ (приватизация, договор купли-продажи, дарения и проч.). Если у собственника есть законные основания, покупайте. Запросите выписку из ЕГРП, там должен быть указан собственник комнаты.
СпроситьПри покупке недвижимости, кто оплачивает юриста на проверку документов.
Здравствуйте! Обычно оплачивает покупатель, но это ни где не регламентировано, не запрещается оплачивать и продавцу, здесь как договоритесь. Предлагаю не дорого оформить документы по сделке.
Спросить
Скажите пожалуйста можно ли каким-то образом проверить объект недвижимости перед покупкой? Мы собирается приобрести дом в другом городе.
Однако, ознакомившись с предыдущим договором о купле-продажи этого же дома, меня смутил тот факт, что предлагаемый мне дом был куплен в августе 2015 года за 1 млн. руб. (эта сумма стоит в договоре), а в апреле 2016 года его опять выставили на продажу с объяснением, что они покупали его сыну, а он переезжает в другой город. Возможен ли такой вариант, что предыдущий владелец подал иск в суд о возврате дома в собственность. А нынешние хозяева решили быстро от него избавиться? Какой срок исковой давности на объекты недвижимости?
Добрый день. Закажите выписку из Росреестра на объект (на дом), оттуда узнаете есть ли обременение на дом( при суд. разбирательстве, скорее всего на дом наложен арест, хотя и не обязательно). Срок исковой давности 3 года с момента когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своего права.
СпроситьМы собираемся покупать кооперативный гараж у собственника.
Какие документы нам должны предъявить владельцы гаража, что самое главное что надо проверить перед покупкой, а точнее даже перед тем как мы дадим задаток!
Сомнения из-за того, что "вроде как"эти гаражи не оформлены в краевом регистрационном центре! Я так понимаю значит они стоят не официально и в любой момент там могут это дело снести, закрыть, забрать... Как проверить надежность этого кооператива и надежность сделки? Спасибо.
Евгения, для совершения сделки обязательно должно быть свидетельство о праве собственности на данное имущество. Наличие данного документа свидетельствует о том, что правовая регистрация объекта осуществлена, право собственности за продавцом зарегистрировано. В день сделки можно взять из рег палаты справку об отсутствии обременений на данное имущество, то есть что гараж не состоит в залоге, под арестом.
СпроситьПокупаю квартиру. Хочу знать, не ждут ли меня в будущем какие-нибудь неожиданности? Какие документы мне следует самостоятельно, проверить перед покупкой квартиры?
История квартиры: в квартире прописаны мать и дочка. Квартира раньше считалась муниципальной, мать оформила приватизацию на себя, дочка оформила нотариальное отказе от участия приватизации. Дочке 20 лет и у нее есть маленький ребенок!
Также в квартире, до приватизации, был муж, который не участвовал в приватизации, но был прописан в квартире. Сейчас муж и жена в разводе, есть документ о расторжении брака.
Дмитрий, для детальной консультации надо видеть все документы. Но уже могу сказать, что у дочки пожизненное право проживания, а может и у мужа тоже.
Спросить
Если все не снимутся с рег. учета добровольно ДО сделки, покупать такую квартиру не рекомендую. А подробнее нужно очно обсуждать с изучением документов. И любую квартиру нужно проверять до сделки с помощью юриста, для минимизации рисков.
Спросить
Дмитрий, дочка сохраняет за собой право пожизненного проживания. Муж под вопросом. Если на момент приватизации он был зарегистрирован и так же отказался - тоже сохраняет право проживания.
СпроситьУсловия инвестора: Первоначальный взнос оплачивается лично заемщиком с своих средств на счет или паспортные данные регионального инвестора, перед получением займа (как при покупке квартир, земельных участков и автомобилей во всех банках) , через Банк согласованный с инвестором. Стоит ли доверять? Или это один вид мошенничества?
Надумали с супругой купить участок. Просмотрели много вариантов. Один участок очень понравилось. Теперь встал вопрос, какие документы надо спросить у конторы?
Полазив по интернету я нашел форум будущих соседей на котором они обсуждали контору. Они говорят что срок выдачи документов о собственности затягивают (в среднем год). Так же навязывают подписание дополнительных договоров на обслуживание и электричество. Так же многие говорят что сама разводка электричества в посёлке не по госту и не по снипам.
Менеджер прислал документ - http://s58.radikal.ru/i162/1203/97/a987ffb42f38.jpg , я так понимаю это кадастровый паспорт участка в котором говорится что Меридиан собственник данного участка? Какие ещё документы мне нужно у них проверить. Могу ли я попросить документы и проект на разводку электричества в посёлке? Какие ещё могут быть подводные камни?
За ранее всем спасибо!
Дополнительно можно потребовать свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРП, что участок не в споре, не арестован и т.п.
Что касается проводок, то если хотите просите. Дадут хорошо. А может их и нет.
СпроситьЯ собираюсь приобрести квартиру, делать это буду впервый раз. После покупке не хочу оказаться у разбитого корыта. Какие документы необходимо проверить перед покупкой, чтобы не быть обманутым?
Г., основным правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности на квартиру, является свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Именно государственная регистрация права собственности на недвижимость и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. А оспорить данное право после проведения государственной регистрации права собственности на квартиру можно только в судебном порядке. Право на недвижимость возникает у собственника только после сбора всех документов на регистрацию права собственности и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.
Так что если Вас гложут сомнения по поводу предстоящей сделки - сделайте запрос на выдачу Вам выписки из Единого государственного реестра прав на данную квартиру(адрес).Выписка выдается любому гражданину по его него заявлению и при наличии паспорта - в ней Вы точно увидите кто является собственником данной квартиры.
С уважением,
Наталья Михайловна
Спросить
Григорий, Вам необходимо взять выписку из ЕГРП в Управлении Федеральной регистрационной службы , чтобы проверить кто является собственником квартиры, зарегистрировано ли право собственности на неё, и есть ли на квартиру обременения.
Проверить правоустанавливающие документы, это может быть как договор купли-продажи, так и другие документы. для установления собственника квартиры.
Сверить данные по техническим документам, выписке из кадастра и плану БТИ .
Проверить наличие зарегистрированных жильцов, которые могут сохранять право пользования квартирой и после её продажи.
Если в квартире проживают несовершеннолетние, должно быть согласие органов опеки и попечительства на её отчуждение.
СпроситьПланируем покупку квартиры у текущего собственника который имеет на руках только нотариальный договор от 1997 года. Регистрация его права будет производиться одновременно с регистрацией перехода права на другое лицо. А каким образом нам проверить данный объект на арест, обременение и т.д.
Добрый день!
Если в ЕГРН еще нет сведений о квартире, то проверить можно сделав запрос приставам по месту регистрации продавца о том, не арестована ли квартира продавца, можно обратиться в БТИ.
Посмотрите в базе приставов, нет ли на продавца исполнительных производств и арестов имущества.
СпроситьХотим приобрести дом в городе. Какие документы необходимо проверить перед покупкой, чтобы все было законно и не оказаться обманутым.
Самое лучше обратитесь к юристу чтобы он проверил документы и сопроводил Вашу сделку. или можете оформить куплю-продажу через нотариуса, он все проверит. А так можете заказать выписку из ЕГРП на объекты и убедиться кто собственник и нет ли ограничений на объектах недвижимости.
Спросить
Добрый день. Для начала необходимо заказать выписку из ЕГРП, в росреестре, для того, чтобы узнать кто является собственником данного объекта недвижимости и нет ли обременения. Я бы еще уточнила о количестве прописанных. Затем составляется договор купли-продажи
Спросить
Сколько стоит досконально проверить бизнес перед покупкой мини гостиница, стоимостью 2 миллиона рублей,
Я собираюсь переехать в крым, какие документы надо проверить перед покупкой квартиры, ведь нет реестра, как не обмишуриться... спасибо Александр Афанасьев.
Кто ранее был прописан в этой квартире, на каком основании выписан. Запросить информацию в БТИ, кто является собственником.
СпроситьЯ хочу купить комнату на мат. кап. размер комнаты 19 квадратов, нотариус отказывается составлять договор, т.к на человека получается меньше 6 квадратов. Но в законе о разделе долей есть исключение, это мат. кап. Прав нотариус?
В августе 2020 года было приобретено встроенное нежилое помещение у индивидуального предпринимателя.
В данный момент выяснилось, что данный предприниматель не оплачивал ни разу взносы за кап. ремонт с 2015 года, но в декабре 2019 года, его дело по неуплате было направлено в суд, но ИП так и не выплатил задолженность.
И теперь, согласно статьи 158 ЖК РФ, долг по капремонту переходит новому собственнику. Сейчас образовалась довольна большая заложенность. Можно ли как-то обязать предыдущего собственника (ИП) выплатить долг? Ведь он должен был оплатить его еще по суду, но так и не выплатил.
Можно попытаться взыскать с него, когда оплатите долги. И, кстати, долги за три года могут взыскать, а не за все последние сто лет.
Спросить
Обратиться в суд сначала. Потом через приставов взыскать. А кто на него подавал в суд?
Спросить
Как я понял, задолженность с 2015 по 2019 г. Взыскана по решению суда. Этот долг к Вам не может перейти, тк судом установлен конкретный должник и сумма. Долг с 2019 по 2020 можно взыскать с предыдущего собственника, но есть нюансы, в том числе, что взыскать можно только после того, как вы оплатите. Долг с 2020 (если вы не оплачивали) полностью Ваш.
Спросить
Спасибо, про 3 года я в курсе, но там ведь нужно успеть до вынесения решения суда. А это сложно, так как никто не предупреждает о том, что подали в суд. А сообщают уже о принятом решении. (об оплате по исполнительному производству).
На настоящего владельца пока в суд не подали.
Спросить
Прежде всего это изучение документов. Связанных с квартирой, в том числе правоустанавливающих.
Спросить
Истребуют сведения о цепочке правообладателей. Смотрят кадастровый паспорт (есть ли перепланировки), наличие долгов за коммунальные платежи и кап. ремонт. Проверяют зарегистрированных лиц, смотрят документы на основании которых право возникло, уточняют есть ли иные долги у собственника (возможное банкротство).
СпроситьЯ хочу купить трёх комнатную квартиру в новостройке. Но там такая ситуация. Физическое лицо было в долевом строительстве и задолжали банку. Банк забирает через суд за долги эту квартиру и приставы выставили её на продажу. Другое физическое лицо выкупает эту квартиру у приставов и продает нам. риэлтор говорит что нам продадут чистой продажей без обременения так как я расплачиваюсь наличным расчетом и материнским капиталом. Скажите на что нужно обратить внимание чтоб потом не было проблем.
Обратите внимание на отсутствие обременениц в выписке из егрп, которую нужно заказать перед сделкой. Удачи Вам и всего самого наилучшего.
СпроситьКак проверить перед покупкой квартиры, что квартира не заложена под залог под кредит?
Достаточно ли выписки из ЕГРП и то что прошлые ее хозяева выписались?
Если на квартире есть обременения, то они указываются в свидетельстве о регистрации прав собственности. В выписке информация тоже будет.
Спросить
