Неотделимые улудшения квартиры 2025

698₽ VIP

Договор нужно изучать, а не теорию. Написать можно все, что угодно сторонам и соответственно практика будет от формулировок зависеть ст. 421 ГК РФ. Вычеты не получите 100%. Если сделка будет по не рыночным ценам, то отсюда могут быть и последствия.

Ответ отключен модератором

Ответ отключен модератором

Ответ отключен модератором

Здравствуйте Роман

Из судебной практики:

В случае признания договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности сделки приобретатель имущества ( покупатель) вправе требовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений помимо возврата денег по ДКП.

Если о том, что будут проведены неотделимые улучшения составлено отдельное соглашение помимо ДКП в котором все условия будут отражены, то в признании сделки недействительной сделкой, будет отказано

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст.ст. 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, ст.ст. 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной лежит на истце.

___

Пример судебной практики : Дело № 33-2605/2025 https://судебныерешения.рф/89000854.

__

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте, Роман!

Согласно определению Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 11.08.2025 N 88-13631/2025 и позиции судов последних лет, присутствие в ДКП или отдельным договором условий о неотделимых улучшениях не препятствует признанию сделки недействительной или применению последствий ничтожности по ст. 167 ГК РФ, даже если возврат в первоначальное положение объективно невозможен.

_______

Значительное увеличение стоимости объекта за счет неотделимых улучшений не влияет на возможность оспаривания сделки или признания ее недействительной, а также не защищает стороны от возврата полученного по сделке. Суды исходят из того, что такие условия не препятствуют реализации последствий недействительности сделки, а споры о неотделимых улучшениях рассматриваются отдельно, при условии их документального подтверждения и доказанности расходов. Практика 2024–2025 годов подтверждает, что включение неотделимых улучшений не увеличивает безопасность покупателя при оспаривании сделки и не препятствует возврату имущества или денежных средств по ст. 167, 169 ГК РФ

С уважением

Здравствуйте Роман!

Тут надо смотреть на два аспекта проблемы:

а) были ли неотделимые улучшения реальные, т.е. внесенные в техпаспорт и зарегистрированные в Росреестре (перепланировка, например)

б) неотделимые улучшения на самом деле проведены не были и ссылка на них понадобилась для снижения налоговой нагрузки

Если в самом договоре купли-продажи недвижимости прописывается заниженная цена, а разница возмещается наличными или через банковскую ячейку, то в этом случае это оформляется или договором купли-продажи неотделимых улучшений или дополнительным соглашением к договору купли-продажи или распиской.

Однако надо иметь ввиду, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений у налоговиков вызывает сомнения и может привести к негативным последствиям. Они имеют право в рамках камеральной проверки доначислить НДФЛ на основании п. 1 ст. 210 Налоговая база НК РФ, наложить штрафные санкции за неуплату или неполную уплату налога и пеней по п. п. 1, 3 ст.122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) НК РФ

Кроме того такая сделка по решению суда может быть признана недействительной по основаниям ст.168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта ГК РФ

В качестве примеров

а) В 2024 году Межрайонной ИФНС России №30 по Республике Башкортостан в ходе камеральной налоговой проверки установлен факт занижения стоимости по договору купли-продажи с использованием неотделимых улучшений, предполагаемая сумма доначислений составляет 371 тыс.руб.

б) Решением № 2-1084/2019 от 26 апреля 2019 г. по делу № 2-1084/2019 sudact.ru

Ленинский районный суд г. Иваново из-за фиктивных неустранимых улучшений по схеме занижения стоимости признал недействительным Договор купли-продажи недвижимости и постановил взыскать с продавца в пользу покупателя

денежные средства в размере 315000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6350 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей 00 копеек, а всего взыскать 341350 (триста сорок одна тысяча триста пятьдесят) рублей 00 копеек.

Добрый день, Роман.

1)Если сделка признается недействительной, как правило, применяются последствия недействительности. По общему правилу, это двусторонняя реституция (ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что каждая из сторон возвращает полученное по сделке.

- РФ прямо не регулирует порядок компенсации неотделимых улучшений при оспаривании сделок.

2)Если покупатель действовал добросовестно, не знал и не должен был знать о причинах недействительности сделки, суды могут учитывать произведенные им неотделимые улучшения.

-В случае реституции, суд может зачесть стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в счет той суммы, которую покупатель должен вернуть продавцу.

-Покупателю, то есть вам, придется доказывать факт проведения неотделимых улучшений, их стоимость и их неотделимость...

3) В случае оспаривания сделки, наличие таких пунктов в договоре может помочь покупателю, так как это будет свидетельствовать о его добросовестности и намерении учесть все аспекты сделки. Однако, это не гарантирует 100% защиту. Суд все равно будет оценивать сделку в целом.

4)Включение информации об улучшениях в ДКП, как правило, увеличивает безопасность. Это говорит о том, что стороны изначально согласовали все условия, и стоимость сделки учитывает эти улучшения.

-Если сделка будет оспорена, наличие информации об улучшениях в ДКП будет дополнительным аргументом в пользу добросовестности покупателя. Суд с большей вероятностью рассмотрит возможность компенсации стоимости этих улучшений.

5)Но, судебная практика разнится, то есть, центральный регион, МСК,СПБ в положительную сторону часто выносят, но и есть отрицательные случаи

п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»,ст. 210 НК РФ, ст.168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта ГК РФ

Суд может усмотреть квк угодно, тут и основания важны - со ст. 166 ГК РФ - и позиция сторон - ст. 56 ГПК РФ.

Так что Ваш воарос скорее риторический, а ответ простой - покупателю такое не нужно от слова слвсем, у него и без того рисков при покупке на вторичке выше крыши, особеннл в последнее время.

А с другой стороны- тысячи подобных договоров сплкойно заключаются и не отменяются.

А зачем тут практика - или они есть - по перечню, и видны даже на глаз.

Или это просто для налогов и не было их изначально.

Вот и все практика

Смотрите, неотделимые улучшения это улучшения, которые невозможно удалить без нанесения ущерба имуществу продавца или значительного ухудшения потребительских качеств объекта недвижимости. Подлежат оценке и учитываются при определении цены сделки.

Покупателю рекомендуется включить в договор условие о проведении предварительного осмотра объекта, перечень произведённых улучшений и цену каждого улучшения, что позволит избежать последующих конфликтов и обезопасить сделку.

Недействительность сделки определяется различными обстоятельствами, такими как обман, злоупотребление правом, существенное нарушение существенных условий договора.

Судебная практика последних лет показывает, что включение условий о неотделимых улучшениях не само по себе делает сделку недействительной, но может влиять на оценку обоснованности цены сделки.

При этом указание на конкретную практику это отдельная услуга.

При условии надлежащего оформления договора риск оспаривания сводится к минимуму. Рекомендуется привлекать специалиста-юриста для детального аудита договора и сопутствующей документации. На практике советую выйти на сделку со своим образцом договора купли-продажи.

Дополнительно, применение механизма эскроу позволит обеспечить безопасность расчётов и снизить риск утраты капитала в случае признания сделки недействительной.

- см. ст. 166-181, 421, 454, 549 ГК РФ

Здравствуйте, РОМАН !

В данном Вашем случае, в случае признания договора купли-продажи недействительным приобретатель имущества вправе требовать возмещения стоимости произведённых им неотделимых улучшений в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ). А поэтому в случае признания сделки недействительной, даже если имущество возвращается продавцу, покупатель, действовавший добросовестно, вправе требовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 N 35-П).

Таким образом, с юридической точки зрения, покупатель может требовать возмещения его действительной стоимости.

Рад был помочь!

Судебная практика по учету неотделимых улучшений в таких случаях неоднозначна

Суд может учесть стоимость неотделимых улучшений и обязать продавца вернуть покупателю сумму, включающую эти улучшения, если:

Улучшения подтверждены документально. У вас есть отдельный договор на неотделимые улучшения или они четко прописаны в ДКП с выделением стоимости (например, 5 млн. руб. за квартиру, 1 млн. руб. за неотделимые улучшения).

Имеются чеки и акты. Вы можете предоставить доказательства расходов на эти улучшения (чеки на материалы, договоры с ремонтными бригадами, акты выполненных работ).

Улучшения были произведены покупателем. Это касается случаев, когда покупатель производит ремонт после перехода права собственности, но до момента оспаривания.

В случае реституции вы можете потребовать возмещения полной суммы, включая стоимость улучшений.

Использование выделения неотделимых улучшений в ДКП является распространенной практикой для целей налогообложения (уход от налога для продавца), но не всегда гарантирует полный возврат средств при оспаривании.

Оформите титульное страхование. Это единственный надежный способ гарантировать возврат всей суммы (включая улучшения), если вы потеряете право собственности.

Понятие улучшений, неотделимых без вреда от арендованного имущества, используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды (ст.623 ГК РФ).

Из вашего вопроса ясно, что вам изначально продается собственником квартира с якобы неотделимыми улучшениями, что абсурдно само по себе.

Разделять продажную цену квартиры на стоимость самой квартиры (для регистрируемого в ЕГРН перехода права собственности) и стоимость произведённых собственником за период владения квартирой неотделимых улучшений (в отдельном договоре, никому не предъявляемом) является притворной сделкой, заключаемой в целях минимизации НЛФЛ с дохода от её продажи.

На основании п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

На основании указанной нормы суд обязан признать ничтожной сделку о продаже якобы неотделимых улучшений. На основании ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поэтому в случае признания договора недействительным сумма по договору о продаже якобы неотделимых улучшений будет вам также возращена.

В соответствии с п.4 ст.167 ГК РФ суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. В случае признания недействительным договора купли-продажи квартиры возврат стоимости якобы неотделимых улучшений основам правопорядка не противоречит, поэтому они также должны быть возращены, так как являются неосновательным обогащением продавца (ст.1102 ГК РФ).

Выяснять судебную практику при однозначном содержании закона бессмысленно, так как она не может измениться, а незаконные судебные решения в случае их принятия подлежат отмене.

Пример судебного решения о возврате денежной суммы, уплаченной якобы за неотделимые улучшения квартиры- Решение № 2-1084/2019 от 26 апреля 2019 г. по делу № 2-1084/2019 Ленинского районного суда г. Иваново.

Ссылка: sudact.ru