Правовой статут участка сельхозназначения для строительства дома

349₽ VIP

На землях сельхозназначения жилой дом строить нельзя согласно статье 77 Земельного кодекса РФ. Необходимо изменить вид разрешенного использования на подходящий для жилищного строительства через местную администрацию. Насторожить должна схема через дарение - возможны риски с правами собственности продавца.

Нет, нельзя на такой земле построить дом.

нет, жилой дом построить нельзя

строить нельзя, вид разрешенного использования для данной категории можно менять только в исключительных случаях, например при расширении границ населенного пункта;

"Часть 6 статьи 36 Градостроительного кодекса содержит запрет на установление градостроительных регламентов для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, что исключает возможность их использования для застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков."

На землях сельхозназначения (ВРИ — сельскохозяйственное производство) строительство жилого дома запрещено . Разрешено только строительство объектов, связанных с сельхозпроизводством. Для ИЖС необходимо изменить категорию земли и ВРИ в муниципалитете, что сложно и не гарантирует успеха. Отсутствие адреса и улиц подтверждает статус сельхозземель. Даже при наличии кадастрового номера и межевания регистрация жилого дома невозможна без разрешённого ВРИ. Риски высоки: покупка через дарение не освобождает от налогов при перепродаже. Рекомендую отказаться или выбирать участок в населённом пункте с ВРИ для ИЖС.

Согласно ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, для земель сельхозугодий не устанавливаются градостроительные регламенты, что исключает застройку. Изменение вида разрешенного использования возможно только в исключительных случаях, например при расширении границ населённого пункта.

Возможность строительства на сельхозземлях зависит от типа участка. 

На вспомогательных участках с ВРИ «Сельхозпроизводство» можно возводить хозяйственные постройки, дороги и жилой дом для семьи фермера.

При возведении дома на сельхозземлях с ВРИ «личное подсобное хозяйство» или «фермерское хозяйство» согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получать разрешение на строительство не требуется. Достаточно уведомить местную администрацию о предстоящих работах. При получении положительного ответа именно он заменит разрешительную документацию. На возведение дома и регистрацию его в Росреестре отводится 10 лет. 

Отказ можно получить в том случае, если земли признаны особо ценными угодьями или местное законодательство не предусматривает возможность строительства в конкретном муниципальном образовании. Это правило прописано в 299-ФЗ.

Статья 78 Земельного Кодекса РФ устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться только для соответствующих нужд (сельскохозяйственное производство), за исключением случаев, установленных федеральными законами и перевода их в другую категорию.

Если Вы построите дом на земле для сельхозпроизводства, это будет нарушением целевого использования земли.

Запросите у продавца выписку из ПЗЗ (Правил землепользования и застройки) для данной территории, чтобы точно узнать, возможно ли изменение ВРИ на ИЖС или садоводство, и какие объекты разрешено строить.

Продавец предпочитает договор дарения-это может осложнить защиту ваших прав в будущем.

Процедура изменения ВРИ или категории земель сельхозназначения на земли населенных пунктов с ВРИ ИЖС требует публичных слушаний и одобрения местных властей Ростовской области. Участок, вероятно, находится за границами населенных пунктов, что делает смену категории еще сложнее.

Администрация впоследствии может подать иск в суд, и сделка будет признана недействительной. И тогда Вы как можете лишится участка.

Рассмотрите покупку участка, который уже имеет категорию земель населенных пунктов с ВРИ ИЖС или садоводческого товарищества, где жилищное строительство разрешено.

Если ВРИ участка звучит как "для сельскохозяйственного производства", то это исключает возможность строительства жилого дома, так как данный ВРИ не предусматривает жилищного строительства. Нарушение целевого использования земли влечет за собой административную ответственность по КоАП РФ Статья 8.8.

Земля, на которой вы планируете строительство, относится к категории сельскохозяйственного назначения, на таких землях разрешено строительство жилых домов, но с определенными условиями.

В выписке из ЕГРН указано, что земля предназначена для сельскохозяйственного производства, т.е. строительство жилых домов на таких землях обычно не допускается.

Согласно указанных условий, Вы должны будете самостоятельно провести межевание выбранного участка и зарегистрировать его в ЕГРН. Это стандартный процесс, но он может занять некоторое время.

Подключение коммуникаций (электричество, вода, газ) также ляжет на Вас. Процедура довольно дорогая.

Отсутствие улиц и адресов может создать трудности при регистрации права собственности и подключении коммуникаций.

При этом площадь участка должна позволять строительство дома.

Дом должен быть не выше трех этажей и не превышать 500 квадратных метров общей площади.

Региональное законодательство может устанавливать дополнительные ограничения на строительство в зависимости от территориальной зоны, в которой расположен участок.

Через местную администрацию следует уточнить, что вид разрешенного использования позволяет строительство жилого дома. Если нет, тогда сперва необходимо изменить ВРИ.

Рекомендую сперва оценить все возможные риски, связанные с покупкой и строительством на таком участке, включая затраты на подключение коммуникаций и другие проблемы.

Очень много ограничений и проблем, если говорить про строительство дома и ИЖС. Однозначно не рекомендовано для приобретения.

- см. ст. 421, 454, 549 ГК РФ, ст. 36, 51 ГрК РФ, ст. 7, 77 ЗК РФ

Добрый вечер, Максим.

1)Земли сельскохозяйственного назначения (СНЗ) имеют ограничения на строительство жилых домов, если они не переведены в другую категорию

2) Даже если на СНЗ разрешено, например, “ведение личного подсобного хозяйства” (ЛПХ), “садоводство”, “дачное строительство”, это не означает автоматическое право на строительство полноценного жилого дома с возможностью его регистрации.

3)То есть, вы не забывай, Если будет КФХ, то можно строить дом, но только один...

-Если ЛПХ, для сельскохозяйственного производства, Сельхозугодья, Ведение садоводства, то точно нельзя будет.

4)На таком участке можно строить только объекты, связанные с сельскохозяйственным производством (фермы, ангары, зернохранилища и т.п.). Строительство жилого дома является грубым нарушением законодательства (Земельный кодекс РФ, ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

5)Если ЗАО ликвидировано, то право собственности на этот участок должно было быть либо переоформлено на другое юридическое лицо, либо распределено между членами ЗАО, либо возвращено государству/муниципалитету.

-Необходимо требовать документы, подтверждающие право собственности нынешнего продавца на этот конкретный участок.

6)Покупка участка без четко оформленного права собственности, с ВРИ “для сельскохозяйственного производства”, когда вы хотите строить жилой дом – это крайне рискованная сделка.

7)Выясните, возможно ли вообще перевести эту землю в категорию земель населенных пунктов с ВРИ “для ИЖС”

-Даже если вы решитесь на покупку, не проводите межевание самостоятельно до полного юридического оформления всех документов. Межевание должно проводиться в соответствии с законом, и результаты должны быть согласованы.

8)Дарение точно не вздумайте рассматривать, сейчас сделки на раз оспаривают и не совсем понятно, для продавца, это вообще риски огромные.

В данный момент, я бы не рекомендовал данную сделку, хотя нужно больше информации...

ст. 36, 7,77,85 Градостроительного кодекса РФ, пп. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ

Здравствуйте Максим!

В данном конкретном Вашем случае, определение земель сельхозназначения прописано в ст.77 ЗК РФ и такие земли обычно располагаются за границами населённых пунктов. Виды разрешенного использования конкретного земельного участка фиксируются в градостроительном регламента. Но согласно ч. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

А в силу п. 1 ст. 85 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412.

Таким образом с юридической точки зрения на землях сельхозназначения, строительство жилого дома запрещено.

Всего доброго!

Участок находится в категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. По действующему законодательству строить жилые дома на землях сельхозназначения нельзя, поскольку целевое назначение участка не позволяет строительство жилых объектов.

Это прямо предусмотрено статьей 7 Земельного кодекса РФ и подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Федерального закона № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Чтобы легально построить жилой дом, потребуется изменить категорию земельного участка и вид разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство . Однако процедура перевода земель из одной категории в другую сложная и длительная, требует согласования с органами власти региона и внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.

Также важно учитывать отсутствие улиц и адресов — для регистрации жилого дома необходим точный адрес, присвоение которого потребует дополнительных согласований с администрацией района.

Ваш вариант покупки предполагает проведение самостоятельного межевания и оформление права собственности, что увеличивает риски, особенно учитывая форму сделки через договор дарения, который выгоден продавцу, но потенциально создает налоговые обязательства для Вас.

Здравствуйте. Строить дом на такой земле можно только после перевода участка в нужную категорию или смены ВРИ. Без этого -нельзя.

Здравствуйте!

Утверждение о том, что на землях сельхозназначения жилой дом строить нельзя согласно статье 77 Земельного кодекса РФ - крайне неверное утверждение. Нельзя так категорично заявлять. Тем более юристам. Сама ст.77 ЗК РФ отнюдь не запрещает строительство жилых домов ,она посвящена лишь Понятию и составу земель сельскохозяйственного назначения

Но не на любой земле сельскохозяйственного назначения можно строить жилой дом - это так.

Все зависит от территориальной зоны и вида разрешенного использования ВРИ.

Вы указываете в своем вопросе, что земля для сельскохозяйственного производства .

ВРИ "Обеспечение сельскохозяйственного производства" ( код 1.18 согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412)характерно для территориальной зоны сельскохозяйственного использования СХ-3.

Сам ВРИ "Обеспечение сельскохозяйственного производства" предполагает согласно указанного выше Классификатора:

Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства

Когда было "ЗАО" или колхоз, то вид разрешенного использования как раз и предполагал размещение МТС ,анграров ,гаражей для сельхозтехники, но теперь когда колхоза нет и данный ВРИ нуждается в уточнении.

Данная территориальная зона СХ 3 предназначена для:

выращивания сельскохозяйственных культур;

животноводства;

птицеводства;

производства аквакультур;

ЛПХ (вне населенного пункта - без объектов капитального строительства);

КФХ (включая жилую недвижимость).

Согласно ст.11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"

4. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

То есть на данной территориальной зоне построить жилой дом Вы можете только организовав КФХ.

Если Вы этого не сделаете, то не сможете построить жилой дом.

Тогда как вариант изменение территориальной зоны с СХ 3 на СХ2. Это через обращение в администрацию и скорее всего через изменение ПЗЗ. Это непросто и небыстро, также надо это понимать.

Что Вам даст это изменение территориальной зоны?

Зона садоводства и огородничества СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно возводить жилые строения.

То есть если территориальную зону и вид разрешенного использования изменить на "Ведение садоводства " ( код 13.2), то можно построить садовый ии дачный дом .И потом перевести его в жилой если захотите .

В этом случае Вам КФХ не потребуется создавать.

Также ест ь вариант изменения категории земли на земли населенных пунктов.Но это вопрос достаточно сложный. Перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов возможен только в исключительных случаях. Например, если происходит изменение границ населенного пункта . Если точнее - с установлением или изменением черты населенных пунктов.(Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую",ст.7) Опять-таки это через обращение в уполномоченный орган .И вопрос не скорый и достаточно сложный.

Ч то касается сделки дарения, то это категорически не приемлимо. Если по факту это будет сделка купля-продажи и будут передаваться деньги , то есть риск признания такой сделки недействительной по мотиву её мнимости ( притворности).

Резюме:

Если Вас не пугает необходимость после сделки организации КФХ или обращения в администрацию по вопросу изменения территориальной зоны ( ВРИ) или изменение категории, то можете покупать данный участок.Именно покупать, оформив договор купли-продажи.

Что касается отсутствия улиц и адресов , то видимо ни у кого не оформлен еще жилой дом. Когда будет построен и оформлен жилой дом, то можно будет решить вопрос с адресацией.

Участок с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное производство» предназначен исключительно для ведения сельского хозяйства и не позволяет строительство жилого дома. Для постройки жилого дома потребуется изменить вид разрешённого использования (ВРИ) земли на категорию, позволяющую индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Изменение категории осуществляется путём обращения в местные органы власти с соответствующим заявлением. Процедура может занять значительное время и потребовать дополнительных согласований.

Также обратите внимание, что процедура покупки такого участка через договор дарения вместо договора купли-продажи несёт значительные юридические риски для покупателя, поскольку подобный подход может рассматриваться как попытка ухода от налогообложения и привести к негативным последствиям.

Земельный кодекс РФ

Статья 7 определяет виды целевого использования земель, среди которых выделяются земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов.

Статья 39 регулирует изменение вида разрешённого использования земельного участка.

Градостроительный кодекс РФ:

Статья 37 закрепляет правила перевода земель из одной категории в другую и смену вида разрешённого использования участков.

Ответ отключен модератором

Здравствуйте, Максим!

Вы не сможете построить и зарегистрировать жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения с ВРИ «для сельскохозяйственного производства», если этот вид не изменён на «садоводство» или иной, разрешающий строительство жилья.

______

Согласно части 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, на землях сельскохозяйственного назначения, не входящих в границы населённых пунктов, запрещено устанавливать градостроительные регламенты, что исключает возможность строительства и эксплуатации объектов капитального строительства, включая жилые дома. Изменение ВРИ на такой земле возможно только в исключительных случаях, например, при расширении границ населённого пункта или по решению органов местного самоуправления, но не по заявлению собственника.

_______

В Вашем случае, без изменения ВРИ, строительство жилого дома невозможно, и регистрация такого дома в ЕГРН не будет произведена. Улиц и адресов на таких участках действительно не бывает, так как они не входят в границы населённых пунктов.

С уважением.