Что делать Арендатору?

349₽ VIP

Сам по себе договор аренды с правом выкупа, заключенный между гражданами, не требует обязательной государственной регистрации, если срок аренды не превышает одного года. Однако, для защиты прав арендатора, особенно в случае банкротства арендодателя, крайне желательно было бы зарегистрировать такой договор. Отсутствие регистрации может осложнить защиту прав арендатора перед третьими лицами, включая конкурсного управляющего и потенциальных покупателей на торгах.

Гарантии арендодателя о том, что имущество не находится в споре, не является предметом залога и не обременено правами третьих лиц, являются важным условием договора. Нарушение этих гарантий со стороны арендодателя может стать основанием для предъявления претензий.

Включение недвижимости в конкурсную массу должника (арендодателя) происходит в рамках процедуры банкротства. Однако, право аренды само по себе не всегда включается в конкурсную массу, особенно если оно не может быть передано без согласия арендодателя (в данном случае, собственника).

Указание юриста на то, что регистрация не нужна, является некорректным и вводит в заблуждение. Отсутствие регистрации договора аренды, особенно долгосрочного, создает риски для арендатора.

Тот факт, что Арбитражный суд (АС) не дал надлежащей оценки договору аренды с правом выкупа, несмотря на указания юриста должника, может быть основанием для оспаривания действий суда или для предъявления самостоятельных требований арендатором.

Арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по договору (регулярно платил), имеет определенные права. Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, права и обязанности арендатора по договору аренды переходят к приобретателю имущества, если иное не предусмотрено договором. Однако, в случае банкротства, конкурсный управляющий может попытаться расторгнуть договор или выставить имущество на торги.

Здравствуйте!

Договор аренды сроком свыше 11 месяцев подлежит обязательной государственной регистрации. Если договор не был зарегистрирован, то его как бы нет, вы не соблюли форму договора.

Жилье продадут. Вместе с тем из-за того что аренда не оформлена надлежащим образом для покупателей сохранение аренды не будет являться обязательным.

Я думаю ,что вам ничего не надо делать и не надо делать резких движений.

Никакого уголовного преступления и уголовного дела тут нет

Если дом будет реализован,то вы сохраняете право аренды с новым собственником согласно ст.617 ГК рф

Договор аренды свыше 11 месяцев требует госрегистрации. Без неё он считается незаключённым (ст. 651 ГК РФ), что лишает арендатора защиты от третьих лиц. Имущество включат в конкурсную массу, дом продадут на торгах. Однако после покупки новый собственник обязан сохранить арендные отношения (ст. 617 ГК РФ). Уголовного преступления нет. Рекомендуется не предпринимать резких действий — право пользования жильём сохранится за вами даже после смены собственника.

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Передаче прав из договора способствует норма абз. 3 п. 2 ст. 382 ГК РФ, где установлено, что предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве).

Поэтому после окончания торгов будет определен новый собственник (арендодатель), для арендатора договор аренды будет продолжать действовать в том же порядке.

Смотрите, в Вашей ситуации был заключен договор аренды с правом выкупа недвижимости.

При этом имущество находится в залоге у банка, что создает определённые проблемы для арендатора.

Более того, арендодатель был признан банкротом, имущество соответственно было выставлено на торги.

При этом договор аренды не был зарегистрирован (не регистрируюстя договора на срок до 12 мес.), у Вас же долгосрочный договор, это проблема.

Можете подайте иск в суд с требованием признать договор аренды действительным и зарегистрировать его (ст. 131-132 ГПК РФ).

Если имущество выставлено на торги, арендатор может участвовать в торгах и попытаться выкупить его.

Если потеря недвижимости неизбежна, можно требовать компенсацию убытков от арендодателя. Здесь тогда выходить также с иском в суд для возмещения своих убытков (ст. 15 ГК РФ).

Ваше упущение это отсутствие регистрации договора аренды. А теперь хотите все отыграть обратно, так не получится. Но, если придержитесь рекомендациям, возможно, получится решить вопрос. Здесь ваша вина также в частности. Надо было раньше думать, а не слушать какого-то юриста. Теперь вы попали в положение, из которого выйти сухим не выйдет, но с минимальными издержками.

При этом, сам переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор еще надо признать недействительным, а это делается через суд (ст. 166-181 ГК РФ). Здесь действовать надо по обстоятельствам. И наймите толкового юриста, вам разовые консультации уже не помогут.

- см. ст. 421, 450, 606, 609, 617 ГК РФ

Предъявите в арбитражный суд письменное ходатайство о включении вашего требования в реестр требований кредиторов, поскольку вы вносили платежи по договору аренды с правом выкупа. Ваш договор действителен, и вы имеете право требовать возврата уплаченных денежных средств, если реализация предмета залога приведет к утрате вами возможности дальнейшего пользования недвижимостью. Закон позволяет вам включить ваше требование в третью очередь реестра требований кредиторов (статья 138 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Ваше право потребовать возмещения убытков вследствие предоставления недостоверной информации о праве собственности и отсутствии обременений. Контрагент сознательно скрыл важную информацию, влияющую на принятие решения о заключении договора. По закону (статья 10 ГК РФ) такое поведение квалифицируется как злоупотребление правом, и вы вправе взыскивать убытки в судебном порядке.

Обратитесь в суд общей юрисдикции с иском о взыскании оплаченной суммы по договору аренды с правом выкупа. Основание иска — статья 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение), так как фактически владение и пользование объектом прекратится с момента его отчуждения в пользу кредитора-залогодержателя.

Договор аренды жилого дома подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если срок аренды превышает один год (статья 609 ГК РФ). Так как ваш договор был подписан на длительный срок, регистрация была необходима. Отсутствие госрегистрации ставит под сомнение законность самого договора аренды и снижает шансы на защиту ваших прав.

Для защиты своих интересов попробуйте подать в суд иск о понуждении регистрации договора аренды задним числом. Такое решение возможно лишь при наличии веских доказательств вашей добросовестности и реальности исполнения договора сторонами. Например, расписки о получении денег, показания свидетелей и иные доказательства.

Действия вашего контрагента могут квалифицироваться как мошенничество, особенно учитывая, что он скрывал от вас реальную ситуацию с ипотекой и судом. Преступления, предусмотренные статьей 159 Уголовного кодекса РФ, предполагают уголовную ответственность вплоть до лишения свободы.

Арендатору срочно обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр кредиторов и сохранении права пользования имуществом на основании действующего договора аренды. Необходимо оспорить законность торгов и наложить обеспечительные меры на объект недвижимости.

Добрый вечер, Елена.

1)Такой договор, по сути, является смешанным, сочетая элементы аренды и купли-продажи. Важно, что он заключен до банкротства Арендодателя, но после подачи заявления о банкротстве

-Юрист, зная о банкротстве, заключает договор с Арендатором, пытаясь представить этот договор как механизм погашения долга банку. Это может быть рассмотрено как попытка вывода имущества из конкурсной массы.

-В процедуре банкротства имущество должника (в данном случае, дома с участком) подлежит реализации на торгах для погашения долгов перед всеми кредиторами.

2)Вариант такой: Признание договора аренды с правом выкупа недействительным

-Поскольку договор заключен после подачи заявления о банкротстве, он может быть оспорен в рамках дела о банкротстве как подозрительная сделка (ст. 61.2 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”).

-Иск может подать Финансовый управляющий должника, конкурсные кредиторы (Банк), или сам Арендатор (в рамках оспаривания действий управляющего или самого договора).

3)Если договор аренды с правом выкупа будет признан недействительным, Арендатор будет иметь право на возврат уплаченных по договору денежных средств. Это требование может быть заявлено в рамках дела о банкротстве.

-Действия Арендодателя (заключение договора, зная о банкротстве и залоге, и получение денег) и его юриста (использование генеральной доверенности, сокрытие информации о банкротстве, предоставление ложных сведений в суд) могут содержать признаки мошенничества, ст. 159 УК РФ.

4)Арендатору следует подать заявление о преступлении в правоохранительные органы

5)По хорошему, нужен юрист все же хороший...

-Ваш юрист должен подать ходатайство (заявление) о приостановлении торгов и исключении данного объекта из конкурсной массы.

-Если управляющий не включил вас в реестр кредиторов или не рассмотрел ваш договор должным образом, его действия можно обжаловать в арбитражном суде.

-Подать иск о признании договора недействительным (ничтожным) в рамках дела о банкротстве

6)Влияние юриста аредодателя..

- Юрист, зная о банкротстве и наличии залога, заключила договор аренды с правом выкупа, гарантировав отсутствие обременений. Это может быть квалифицировано как злоупотребление доверием и пособничество мошенничеству.

-Юрист может быть привлечена к гражданской (в части возмещения убытков) и, возможно, уголовной ответственности.

7) ст. 166-181, 606,617 ГК РФ

Здравствуйте, ЕЛЕНА !

В данном Вашем случае,в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. И после покупки новый собственник обязан сохранить арендные отношения (ст. 617 ГК РФ).

Тем более согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, с юридической точки зрения, при отчуждении имущества арендодателем договор аренды остается неизменным и положение арендатора не должно, следовательно, затрагиваться.

Рад был помочь!

Согласно ст. 61 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», договор аренды, заключённый до признания должника банкротом, сохраняет силу в отношении конкурсного управляющего.

Это означает, что арендатор вправе продолжать пользоваться имуществом при условии своевременной оплаты аренды. Но конкурсный управляющий может расторгнуть договор, если это необходимо для реализации имущества, например, если аренда препятствует продаже объекта.

Если договор аренды не был зарегистрирован в Росреестре (если это требовалось по закону), суд может признать его недействительным. В этом случае арендатор рискует потерять право на пользование имуществом.

Варианты действий арендатора

Участие в торгах

Арендатор может принять участие в торгах по реализации имущества. Это даст ему возможность выкупить объект и продолжить его использование. Однако конкуренция может быть высокой, а цена — превышать рыночную стоимость.

Обращение в суд

Если конкурсный управляющий незаконно расторгнет договор аренды, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании таких действий неправомерными. Суд будет учитывать интересы как арендатора, так и кредиторов.

Проверка законности договора аренды

Необходимо убедиться, что договор аренды был заключён в соответствии с законом, включая требование о регистрации (если оно применимо). Если договор признан недействительным, арендатор может столкнуться с трудностями в защите своих прав.

Взыскание компенсации

Если договор будет расторгнут, арендатор вправе требовать компенсации за убытки, причинённые таким расторжением. Размер компенсации определяется в соответствии с законодательством и условиями договора. Взыскание осуществляется в рамках процедуры банкротства, что может быть затруднительно.

Проверка полномочий представителя арендодателя

Поскольку договор заключался через юриста по генеральной доверенности, стоит проверить законность действий представителя. Если доверенность была выдана с нарушениями или представитель превысил полномочия, это может повлиять на действительность договора.

Возможность возврата денег

Возврат ранее уплаченных арендных платежей возможен только в случае признания договора аренды недействительным или его расторжения по вине арендодателя. В этом случае излишне полученная арендная плата подлежит возврату как неосновательное обогащение. Однако процесс взыскания средств в рамках банкротства может быть сложным и длительным.

Уголовная ответственность

Возбудить уголовное дело можно только при наличии состава преступления, например, если будет доказано, что юрист или арендодатель действовали умышленно, введя арендатора в заблуждение с целью причинить ущерб. Для этого потребуется собрать доказательства, подтверждающие недобросовестность действий сторон.

Рекомендации

Собрать доказательства: сохранить договор аренды, платёжные документы, акты приёма-передачи и другие документы, подтверждающие права на использование имущества.

Участвовать в собраниях кредиторов: это позволит отслеживать ход процедуры банкротства и влиять на решения, касающиеся имущества.

Наладить диалог с конкурсным управляющим: обсудить возможность продолжения аренды или другие варианты урегулирования ситуации.

Обратиться к юристу: специалист поможет оценить перспективы дела, подготовить необходимые документы и представить интересы арендатора в суде.