Прекращение договора управления при ликвидации ТСЖ

349₽ VIP

Да, может. При ликвидации ТСЖ договор управления прекращается на основании пункта 1 статьи 418 Гражданского кодекса РФ вследствие прекращения юридического лица. Управляющая организация вправе прекратить исполнение обязательств с момента внесения записи о ликвидации в ЕГРЮЛ.

Да, управляющая компания может прекратить исполнять обязательства по договору управления домом после ликвидации Товарищества собственников жилья, но это не происходит автоматически в один день.

Договор управления заключается между двумя сторонами (ТСЖ и УК). С ликвидацией одной из сторон договор прекращает свое действие.

Ст. 416 ГК обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Ликвидация юридического лица (ТСЖ) является таким обстоятельством.

Ст. 419 ГК обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (например, при правопреемстве).

Ст. 450 ГК договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств или по соглашению сторон. Ликвидация стороны договора - это существенное изменение обстоятельств.

Ст. 162 ЖК договор управления многоквартирным домом. ч. 6 устанавливает, что условия договора управления определяют порядок осуществления контроля за его исполнением, ч. 8 предусматривает, что изменение и расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

Ликвидация ТСЖ означает, что собственники напрямую, или через новую форму управления (например, выбор новой УК или непосредственное управление), должны решить, кто будет управлять домом дальше.

УК должна быть уведомлена: как только ТСЖ официально ликвидировано (запись в ЕГРЮЛ), УК должна получить официальное уведомление об этом.

УК составляет односторонний акт о прекращении действия договора в связи с ликвидацией ТСЖ.

УК обязана продолжать предоставлять услуги до момента, пока собственники помещений в многоквартирном доме не выберут новый способ управления домом и новую управляющую организацию (если выбрана такая форма).

Собственники дома обязаны на общем собрании выбрать новый способ управления:

- непосредственное управление собственниками;

- управление другой УК (через конкурс или прямой договор);

- создание нового ТСЖ.

Здравствуйте Ирина

Из положений чч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ следует, что право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору управления предоставлено только собственникам, для управляющей организации отказ от исполнения договора управления жилищным законодательством не предусмотрен . Однако это не исключает право управляющей организации расторгнуть договор управления в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ)

В силу ч.8 ст.162 ЖК РФ-

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством

При расторжении договора - обязательства сторон прекращаются согласно ст.453 ГК РФ

Таким образом: УК может прекратить исполнять обязательства при ликвидации ТСЖ

Договоры, которые УК заключила с другими организациями для обслуживания дома, в такой ситуации считаются действующими? Может ли УК заключать новые договоры?

Смотрите, УК не может взять и прекратить исполнять обязательства по договору управления домом после ликвидации ТСЖ.

Дело в том, УК обязана по закону продолжать управление домом до тех пор, пока домом не начнёт управлять новая УК (ТСЖ или жилищный кооператив) либо дом не перейдёт на непосредственное управление.

Указанное требование направлено на обеспечение непрерывности деятельности по управлению домом и защиту жилищных прав граждан.

УК, не передавшую новому субъекту управления документацию на МКД и техсредства /оборудование, необходимые для эксплуатации МКД, возлагается обязанность продолжить управление домом после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению МКД у другой УК либо до наступления иных обстоятельств, определенных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Пока не будет определено управление МКД, УК не может в одностороннем порядке прекратить выполнять свои обязательства.

При этом обеспечение деятельности не является бессрочной, действующим законодательством РФ предусмотрен порядок подбора новой УК.

Собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК; управление МКД, в отношении которого собственниками не выбран способ управления в порядке, установленном Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, осуществляется управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены правительством (ч. 17 ст. 161 ЖК).

Назначение «временной» (на срок не более года) управляющей организации осуществляется согласно Правилам определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, утвержденным Постановлением Правительства от 21 декабря 2018 г. № 1616.

- см. ст. 162, 200 ЖК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2024 г. № 19-П, Постановление Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2024 г. № 19-П, Определение ВС РФ № 303-ЭС20-23313 от 19 апреля 2021

Ссылки:

admnvrsk.ru

www.consultant.ru

kad.arbitr.ru

Здравствуйте, Ирина!

Может ли УК прекратить исполнять обязанности по договору?

​Здесь есть «бумажная» правда и «жизненная» правда.

​На бумаге (Юридически): Да, договор прекращен. ТСЖ (одна из сторон) ликвидировано, его больше нет. Согласно Гражданскому кодексу (ст. 419), если юрлицо умерло, то и обязательства прекратились. Ссылаться на пункты того самого договора в суде больше нельзя.

​В жизни (Фактически): УК не имеет права просто развернуться и уйти. Жилищный кодекс (ст. 200) говорит жестко: пока дом числится в реестре лицензий за этой УК, она обязана им управлять. Даже без договора.

​Как это выглядит на практике:

Если УК завтра перестанет вывозить мусор или отключит свет, заявив «у нас нет договора», Жилинспекция (ГЖИ) их оштрафует (до 300 тыс. руб.), а прокуратура добавит проблем. Поэтому УК будет тянуть лямку, скрипя зубами.

​2Что с подрядчиками (лифты, мусор, домофон)?

​Здесь хорошая новость: все эти договоры действуют.

​УК заключала их от своего имени (как ООО «УК»), а не по доверенности от ТСЖ. Для лифтеров или мусорщиков вообще не важно, живо ваше ТСЖ или нет.

​У них договор с УК.

​УК существует.

​Значит, услуги должны оказываться.

​Более того, если случится авария, УК обязана заключить новый договор с аварийкой или ремонтниками. Отговорка «ТСЖ закрылось» не сработает - это прямая обязанность УК по лицензии.

​Ситуация для жильцов сейчас патовая, и бьет она по вашему кошельку и комфорту.

​УК попала в ловушку, тратить обязана, платить лифтерам, дворникам и аварийке нужно (договоры в силе, лицензия давит).

​Собирать деньги не может, законных оснований выставлять квитанции почти нет (договор с ТСЖ расторгнут, прямых договоров с жильцами еще нет).

​Что сделает хитрая УК?

Они включат режим «жесткой экономии». Будут делать только тот минимум, чтобы дом не развалился и лицензию не отобрали.

​Полы будут мыть реже.

​Лампочки менять через раз.

​На заявки реагировать медленно.

Они не будут вкладывать деньги в дом, по которому у них юридическая дыра с оплатой.

​Вам нельзя оставлять дом в этом «подвешенном» состоянии. Само оно не решится, а качество жизни упадет.

​Вам нужно срочно провести Общее собрание собственников

​Повестка дня простая:

​Выбор способа управления (Управляющая организация).

​Выбор конкретной УК (можно оставить эту же, если она вас устраивает, или выбрать новую).

​Утверждение условий прямого договора управления (между УК и каждым собственником).

​В результате УК получает легальное право выставлять квитанции и перестает бояться работать.

​Жильцы получают действующий договор, которым можно размахивать в суде или ГЖИ, если услуги оказываются плохо.

Жильцам нужно инициировать срочно собрание. Если будете тянуть, муниципалитет сам назначит «Временную УК» по результатам конкурса.

Здравствуйте уважаемая Ирина !!

В данном случае, частью 1 ст. 135 ЖК РФ предусмотрено, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в МКД.

И общие основания для ликвидации юридического лица, к которому относится ТСЖ/ТСН, перечислены в ч. 2 ст. 61 ГК РФ, а именно по решению его учредителей или участников (ч. 2 ст. 61 ГК РФ) и по решению суда.

Таким образом, с юридической точки зрения, при ликвидации ТСЖ договор управления прекращается в силу ст.418 ГК РФ как прекращения юрлица.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Здравствуйте Ирина!

Договор управления МКД согласно ст.162. Договор управления многоквартирным домом ЖК РФ заключается как непосредственно с собственниками, так и с их объединениями в виде ТСЖ, кооператива и пр.

ТСЖ ликвидировано.....Может ли УК прекратить исполнять обязательства по договору

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2024 гола № 19-П по делу о проверке конституционности части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мир»8 апреля 2024 года

на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления таким домом ... до возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у другой управляющей организации

Проще говоря, УК продолжает свою деятельность и после ликвидации ТСЖ и прекращения деятельности договора управления.

Ирина, здравствуйте! По сути, тут нет сложности в ответе. Да, УК может прекратить исполнять обязательства по договору управления домом, если ТСЖ ликвидировано.

После ликвидации ТСЖ, собственники помещений в доме должны выбрать новый орган управления. Собственники должны провести общее собрание и принять решение о выборе нового способа управления домом. Это может быть:

Создание нового ТСЖ: Если собственники хотят снова управлять домом самостоятельно.

Выбор другой управляющей организации (УК): Собственники могут провести конкурс по выбору новой УК или заключить договор с уже существующей.

Прямое управление собственниками: Если в доме менее 30 квартир.

Тут действует ВАЖНАЯ норма права: Статья 419 Гражданского кодекса РФ - обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (например, при правопреемстве).

Вот такая ситуация. Желаю Вам удачи и просто отличного дня!

Нет, УК не может в одностороннем порядке прекратить исполнять обязательства по договору управления домом, даже если ТСЖ ликвидировано.

Согласно части 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация обязана оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома до дня возникновения обязательств по управлению домом у другого лица.

При этом обязанность УК по продолжению управления не является бессрочной — в ЖК РФ закреплён механизм подбора новой УК, и предыдущая УК вправе оспорить незаконное бездействие органа МСУ в судебном порядке.

Да, поскольку статья 61 Гражданского кодекса РФ гласит, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Общее собрание собственников помещений во многоквартирном доме является высшим органом управления дома (статья 44 Жилищного кодекса РФ). В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (количество квартир в котором составляет не более чем тридцать);

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.