Введение в заблуждение при оформлении ипотек и завышении цены на объекты

1396₽ VIP

Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. ... Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.

Это интересно - Вы не брали 9 ипотек и не ставили подписи свои разве?

Выбирайте юриста - ст. 779 ГК РФ - надо предметно разбираться.

Здравствуйте Лариса.

Все очень сложно и не однозначно. Девять ипотек без первоначального взноса. Интересная история. Необходимо во всем разбираться.

Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения, регулируется статьей 178 Гражданского кодекса РФ.

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Не исключаю в вашем случае признания банкротом, в соответствии с ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Здравствуйте, Лариса,

В таком случае вам следует признавать договора не действительными и доказывать в суде, что заключали договора под влиянием обмана, угроз или заблуждения. Согласно статье 178 ГК РФ, договор, заключённый под влиянием существенного заблуждения, может быть признан недействительным.

Ответ отключен модератором

При выдаче ипотечного кредита банки проводят оценку стоимости недвижимости, так как недвижимость находится в залоге у банка.

Ваша проблема решается только в суде, жалобы, заявления в прокуратуру не к чему не приведут.

Кроме того, у Вас есть договора купли продажи недвижимости, копии которые Вы разместили на сайте не читаемы.

Алгоритм Ваших действий :

Находите грамотного и порядочного адвоката, с которым Вы готовы работать в живую или дистанционно.

2. Заключаете с ним соглашение.

Сбрасываете ему сканы всех Ваших документов.

Он решает вопрос и выбирает способ защиты Ваших прав.

Здравствуйте!

Ст. 178 и 179 ГК РФ теоретически позволяют оспорить сделку, совершенную под влиянием существенного заблуждения или обмана. Признание сделки недействительной влечет реституцию: квартиры возвращаются продавцу, деньги — покупателю (банку).

В реальности Вы выбрали провальную стратегию защиты. Заявляя о мнимости (ст. 170 ГК РФ), Вы утверждаете, что сделка совершена для вида. Судья откроет выписки из ЕГРН и платежные поручения: право собственности зарегистрировано, деньги банком перечислены. Это юридически уничтожает довод о мнимости — исполнение сделки подтверждает реальность намерений. Коллективные письма в прокуратуру — это шум, который суды игнорируют без вступившего в силу приговора по уголовному делу о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). Банки отказали в отступном обоснованно, приняв неликвид с «воздухом» в цене 2,5 млн, они получат убыток, который проще взыскивать с Вас через приставов.

В отчете об оценке для ипотеки, который Вы передали в банк, стоит реальная рыночная стоимость, или Вы своей подписью подтвердили ту самую завышенную цену, согласившись с ней как с рыночной? Нужно предметно разбираться в ситуации и на основании анализа документов выбирать стратегию.

Мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Если судом будет установлено, что сделки являются мнимыми, они могут быть признаны недействительными.

В случае признания сделок недействительными, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Это может означать, что вам придется вернуть полученные от застройщика средства, а застройщик (или банк, если он выступал стороной сделки) – вернуть уплаченные вами суммы.

Что касается возврата объектов банку по отступному, то это право банка, а не его обязанность. Банк может согласиться принять имущество в счет погашения долга, но не обязан это делать. В вашем случае, поскольку вы уже не платите ипотеки, банки, скорее всего, будут настаивать на полном погашении задолженности.

Важно понимать, что если банк откажет в принятии имущества по отступному, и вы не будете погашать задолженность, банк имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. В январе 2026 года, когда истечет срок кредитования, банк, скорее всего, потребует полного погашения всей суммы.

Здравствуйте, Лариса.

Сделки совершённые под влиянием существенного заблуждения могут признаваться недействительными статья 178 ГК РФ регулирует данные отношения

Но в этой статье приведённой ниже перечисляются все основания для признания сделки недействительной, такие ли у вас основания?

ГК РФ Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки,

Если в ипотечных договорах и куплип продажи, которые вы подписывали указана полная стоимость квартир. Все условия на основании которых вы приобретаете данные квартиры. И если всё это вы могли прочитать и подписали договоры, то здесь вряд ли суд признает сделку совершённой в состоянии заблуждения.

Если же текст в договорах запутан, нельзя четко и ясно понять на каких же условиях вы заключаете данные договоры, какую сумму в итоге вы должны оплатить и т. д. то здесь возможно признание сделки недействительной.

Нужно детально знакомиться со всеми обстоятельствам подписания вами договоров.

Изучить условия договоров.

Есть и другие основания для признания сделок недействительными.(совершеннве под воздействием обмана, угроз, принуждения и т. д. )

С уважением.

После проведения проверки и скорее всего отказы в возбуждении уголовного дела следует изучить материалы и сделать копии после чего подать исковое заявление в суд о признании этих сделок недействительными на основании статьи 178 ГК РФ.

Ст.178 ГК РФ Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Кроме того как вы правильно пишете есть и признаки мнимых сделок ст.170 ГК РФ потому Как вы пишете оформлено несколько было сделок

И вам обещали что это формальность по этим основаниям тоже указываете требования признания этих сделок недействительными.

Добрый день.

Банки прекрасно видят, что квартиры куплены по цене выше рынка. Если они заберут у вас квартиру по цене долга, они сразу получат убыток в балансе. Им это не нужно. Им выгоднее вас «мариновать»: просудить долг, продать квартиры с торгов за копейки, а остаток (те самые 2,5 млн «воздуха» + проценты) взыскивать с вашей зарплаты до конца жизни. Поэтому ждать от них милости не стоит.

То, что написали коллективное письмо правильно, но быстрым это решение не будет. Уголовные дела по таким схемам (ст. 159 УК РФ) расследуются годами. Следователь будет долго разбираться, кто кого обманул.

Есть и опасный момент, чтобы получить ипотеку «без первоначального взноса», вы, скорее всего, подписывали липовые расписки или приходники, что якобы внесли деньги в кассу. Банк может заявить, что вы соучастники, так как предоставили в банк ложные сведения. Тут нужно быть очень аккуратными в показаниях.

Вернуть квартиры банку и выйти «в ноль» просто так не получится

У вас единственный рабочий вариант банкротство физического лица.(ФЗ 127)

В процедуре банкротства все 9 квартир уйдут с молотка.

Вырученные деньги уйдут банкам.

Денег, естественно, не хватит, чтобы закрыть кредиты (из-за завышенной цены покупки).

Но суд спишет вам этот остаток долга.

Не ждите 2026 года и ответов из Москвы. Подавайте заявление в арбитражный суд. Ссылайтесь на то, что стали жертвами мошеннической схемы это поможет, чтобы суд списал долги и не посчитал вас недобросовестными заемщиками.

Квартиры вы потеряете в любом случае, сейчас задача спасти себя от вечной долговой ямы.

Признать сделку недействительной как мнимую крайне сложно. По закону (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ) мнимая сделка признаётся таковой лишь тогда, когда доказано намерение сторон создать видимость прав и обязанностей, фактически не имея желания исполнять условия договора. Здесь же очевидно, что ипотека реально предоставлена, обязательства возникли, значит оснований считать сделки мнимыми недостаточно.

Что касается цены объектов недвижимости, завышение стоимости само по себе не является основанием для расторжения договора. Другое дело, если докажете введение в заблуждение или обман со стороны продавца, например, сокрытие значимых дефектов имущества или предоставление недостоверной информации. Тогда можно попробовать оспорить сделку по пункту 2 статьи 179 ГК РФ, однако потребуются серьёзные доказательства.

Теперь по поводу задолженности и возврата объектов банку. Если банки требуют досрочного погашения долга, то оптимальный путь — договориться с ними о возврате квартир взамен списания оставшейся суммы кредита (это называется соглашение об отступном). Предложите банкам такую схему, аргументируя снижением ликвидности объектов ввиду их переоценённости. Банк вправе принять такое предложение добровольно, принудительно заставить не получится.

Ещё одна стратегия — признание банкротства физического лица. Этот процесс предусмотрен Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Подайте заявление в арбитражный суд, там возможен компромисс с кредиторами, включая реструктуризацию долгов или продажу имущества для расчёта с долгами.

Смотрите, на вас и вашего супруга было оформлено девять ипотек на приобретение объектов недвижимости. Это конечно странная ситуация, здесь бы одну ипотеку взять и осилить, а здесь целые деваять.

Однозначно обращаться в прокуратуру следует и в Следственный комитет.

Цены на объекты завышены на значительную сумму (около 2,5 млн рублей).

Что подали коллективную жалобу в прокуруту это прекрасно. Теперь ждите результаты проверки по обращению.

Вы направили письмо в банк с просьбой забрать объекты по соглашению об отступном, но получили отказ на него. Соответственно, у вас образовалась значительная задолженность по кредитам.

Для признания сделки мнимой необходимы также основания и наличие доказательств.

Расторгнуть ипотеки можно либо с согласия банка либо в судебном порядке.

Неисполнение обязательств по кредиту может привести к негативным последствиям, включая изъятие заложенного имущества. Как и возбуждение исполнительного производства с последующими последствиями соответственно.

Никаких банкротств зедсь по делу, это глупый совет на практике и в данной ситуации.

- см. ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 170, 178, 179 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Что касается цены объектов недвижимости, завышение стоимости само по себе не является основанием для расторжения договора.

Сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения, регулируется статьей 178 Гражданского кодекса РФ,а именно:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Вам следует признавать договора не действительными и доказывать в суде, что заключали договора под влиянием обмана, угроз или заблуждения.

Второй вариант,если банки требуют досрочного погашения долга, то оптимальный путь — договориться с ними о возврате квартир взамен списания оставшейся суммы кредита (это называется соглашение об отступном). Предложите банкам такую схему, аргументируя снижением ликвидности объектов ввиду их переоценённости. Банк вправе принять такое предложение добровольно, принудительно заставить не получится.

И последний,третий вариант,не исключаю в вашем случае признания банкротом, в соответствии с ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Но этот вариант не Ваш.Этим путем идти не стоит.

Здравствуйте, уважаемая Лариса !

В данном Вашем случае, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, в силу ст.178 ГК РФ. Поэтому согласно ст.178 ГК РФ, договор, заключённый под влиянием существенного заблуждения, может быть признан недействительным.

В случае признания сделок недействительными, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, Вам следует признавать договора не действительными и доказывать в суде, что заключали договора под влиянием обмана, угроз или заблуждения и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Рад был помочь!

Здравствуйте, Лариса!

Отличное решение, подать коллективную жалобу в прокуратуру, но в идеале - она должна быть подписана всеми участниками. Вы можете, например, по цепочке направить друг другу это обращение Почтой России.

Кроме того, вам необходимо подавать иск в суд. Есть несколько вариантов в вашем случае. 1 - вы можете подать иск в суд в отношении менеджера, которому заплатили денежные средства и его команды. 2 - подать иск в суд в отношении банка/банков, выдавших вам ипотеку. Лучше выбрать один из этих вариантов для защиты, так как они являются фактически взаимоисключающими. Если выберете первый вариант, то по второму варианту сможете взыскать только платежи, которые вы уже внесли, но не всю сумму. А менеджера могут признать банкротом из-за больших долгов, и он соответственно ничего не сможет вам вернуть. Возможно предпочтительнее был бы второй вариант.

Но для начала нужно более досконально разбираться в вашем конкретном случае, способе и форме заключения договора, однако уже усматриваются незаконные действия со стороны сотрудников банка.

На что нужно обратить внимание при составлении иска.

1. Форма заключения договора. В силу статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Согласно статье 7 Федерального закон "О потребительском кредите (займе)" от 21.12.2013 N 353-ФЗ (далее – Закон о потребительском кредите) договор потребительского кредита (займа) заключается в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для кредитного договора, договора займа, с учетом особенностей, предусмотренных данным федеральным законом.

Договор потребительского кредита считается заключенным, если между сторонами договора достигнуто согласие по всем индивидуальным условиям договора, указанным в части 9 статьи 5 данного федерального закона. Договор потребительского займа считается заключенным с момента передачи заемщику денежных средств (часть 6).

Считаю, в данном случае, до потребителя в вашем лице не доведена полная информация об общих и индивидуальных условиях кредитного договора.

2. Заключение договора произошло в результате мошеннических действий. Если в отношении сотрудников застройщика (бывших сотрудников) будет возбуждено уголовное дело, и вас признают потерпевшими, в иске вы также можете ссылаться на это. Кредитный договор, заключенный в результате мошеннических действий, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Данная позиция отражена в п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019.

Положения ст. ст. 153, 420 ГК РФ о сделках указывают на волевой характер действий ее участников.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (ст. 168 ГК РФ), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности, при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (ст. 178, п. 2 ст. 179 ГК РФ).

3. Банк, являясь профессиональным участником финансово-кредитных отношений, должен проявлять высокую степень заботливости и осмотрительности, которые требуются по условиям гражданского оборота в подобных случаях в отношении привлекаемых им контрагентов для осуществления его кредитной деятельности, осуществляя постоянный мониторинг финансового состояния лица, которому он доверил оформление и получение кредитных средств.

На перечисленных основаниях и других важных положениях, на которые можно обратить внимание только при доскональном исследовании ваших договоров, можно будет подавать иск о признании ипотечных договоров незаключенными на основании статей 168, 178, 179 ГК РФ.

Такой иск можно подать коллективно.

Также, как вариант, можно подать заявление на банкротство в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

Для разрешения вашего вопроса вам стоит обратиться к юристу. Для этого вы можете выбрать любого юриста на сайте.

Странное ощущение возникает при чтении обращения. Судя по тексту, заявитель сообщает прокурору, что он сам ничего не делал, а многочисленные ипотечные сделки оформлены лицами, которые незаконно превысили свои полномочия и представили банкам подложные справки и т.д. Поэтому заявитель просит отменить все сделки и вернуть комиссии, полученные риелторами.

Я допускаю, что во всем произошедшем действительно есть что-то произошедшее вне воли заявителя, но вряд ли стоит заявлять, что заявитель является марионеткой в "схеме мошенников-риелторов-застройщиков" и поэтому нужно отменить все сделки с банками, которые вообще-то выдали кредитные средства и имеют право на их возврат.

Соответственно, в данном случае нужно просто спокойно сесть за стол, изучить документы и понять - что действительно можно вменять риелторам, в чем именно виноват застройщик, и что (прямо скажу) в данном случае является проблемой самого заявителя.

Например, если риелторы незаконно представили подложные справки о доходах - это самостоятельное нарушение, которое должно быть зафиксировано, чтобы в дальнейшем не Вы отвечали за это нарушение.

Это будет нужно, например, для того, чтобы Вас не привлекали к установленной законом ответственности за обман кредитора при получении кредитных средств (например, по ст. 159.2 УК РФ).

Это нужно и для того, чтобы в будущем иметь возможность списать большой личный долг (если потребуется) через банкротство физического лица. В противном случае, если установят, что справки с недостоверным доходом представил сам должник, то в банкротстве физлица его ждет отказ в списании долга, потому что в пункте 4 статьи 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" это установлено:

4. Освобождение гражданина от обязательств не допускается в случае, если:

...

доказано, что при возникновении или исполнении обязательства, на котором конкурсный кредитор или уполномоченный орган основывал свое требование в деле о банкротстве гражданина, гражданин действовал незаконно, в том числе совершил мошенничество, злостно уклонился от погашения кредиторской задолженности, уклонился от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, предоставил кредитору заведомо ложные сведения при получении кредита, скрыл или умышленно уничтожил имущество.

Если обсуждать возможность возврата денег, уплаченных риелтором, то нужно изучить тексты заключенных с риелторами договоров. И если, например, Вы докажете, что риелторы предоставили банкам поддельные справки о доходах, то вряд ли такое поведение может являться качественным оказанием услуги. А если услуга некачественна, то у заказчика по договору оказания услуг появляются права на требование, например, о соразмерном уменьшении стоимости оказанной услуги (абз. 3 п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" или ст. 783 ГК РФ вместе с абз. 3 п. 1 ст. 723 ГК РФ).

Но такие требования к риелторам придется предъявлять в судебном порядке.

Если же выяснятся основания для признания какие-либо сделок недействительными, то этот вариант отбрасывать сейчас не будем, но и как-то обнадеживать чем-то Вас на данном этапе не могу.

Рекомендую обратиться к квалифицированному юристу на индивидуальную консультацию.

Здравствуйте, Лариса.

Ваша ситуация крайне сложная: если в договорах купли-продажи и ипотечных договорах указаны все условия, полная стоимость квартир и Вы их подписали, то признать такие сделки мнимыми или недействительными через суд практически невозможно.

______

Для признания сделки мнимой требуется доказать, что ни Вы, ни вторая сторона не собирались реально выполнять обязательства и не хотели наступления правовых последствий, а это крайне сложно, если Вы получили жильё, а банк — обязательства по ипотеке. Завышенная цена и отсутствие первого взноса сами по себе не являются основанием для признания сделки мнимой.

_______

Если же условия договора сформулированы так, что невозможно понять объём обязательств, или были введены в заблуждение относительно существенных условий, есть шанс оспорить сделки, но для этого нужны веские доказательства. Отказ банков принять имущество по отступному — их право. В Вашей ситуации оптимально вести переговоры с банком о досудебном урегулировании или реструктуризации, но если долг не будет погашен, объекты будут реализованы через торги после обращения взыскания.

Источник

Статьи 166 - 178 ГК РФ

С уважением.

Обращайтесь в суд с иском о признании сделок недействительными по статьям 10, 168, 170 или 179 ГК РФ (обман, злоупотребление правом). Параллельно требуйте расторжения договоров по статье 450 ГК РФ. До решения суда банк вправе взыскать долг принудительно, обратить взыскание на залоговые квартиры по статье 348 ГК РФ.

Лариса, добрый день!

1. Согласно ст. 178 ГК РФ можно признать сделку недействительной, если она совершена под влиянием существенного заблуждения. Заблуждение является существенным, если касается предмета сделки (качеств, существенных в обороте). Завышенная цена может составлять основание, но только если Вы докажете, что:​

Не понимали рыночной стоимости имущества при подписании;

Обманом или введением в заблуждение это допустили застройщик или банк;

Вы, разумно оценивая ситуацию, не совершили бы сделку, зная о завышении на 2,5 млн.

2. Ст. 170 ГК РФ (мнимая сделка) применяется, если Вы и застройщик/банк совершили договоры «лишь для вида» без намерения создавать правовые последствия. Однако факт регистрации прав собственности, перечисления денег банком и фактического использования помещений полностью исключает мнимость.​

3.Коллективные письма в прокуратуру — это административный шум, который суды игнорируют без вступившего в силу приговора по уголовному делу о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). Доказать мошенничество застройщика крайне сложно.​

4.Отсутствие первого взноса — признак рисковой схемы, но не признак недействительности сделки, если в договорах ясно прописано, что взнос не требуется.

5. Банки отказывают в отступном — их право, так как они получают неликвид с «воздухом» в цене и убыток от продажи на торгах покроет только взыскание с Вас.

6. В январе 2026 года банки выставят полную сумму к взысканию. Далее последует:

Судебный приказ или иск о взыскании;

Обращение взыскания на недвижимость (залоговое имущество);

Выставление на торги через судебных приставов (ст. 449 ГК РФ);​

Реализация с публичных торгов за меньшую сумму — разница взыскивается с Вас как должника.​

При банкротстве (ФЗ № 127-ФЗ) ипотечное жилье продаётся в первую очередь, и 80% суммы идёт банку.​

7.Судебная практика показывает: сделки с завышением цены, совершённые осознанно (подписи под договорами, выписки ЕГРН, платежи), редко признаются недействительными. Суды указывают, что завышение цены — это вопрос переговорной позиции сторон, а не обмана.​

Таким образом, оспаривание через суд практически безперспективно. Оптимальный алгоритм: срочно обратитесь к арбитражному управляющему для проведения процедуры банкротства физического лица с целью прекращения долгов, или ведите переговоры с банками о реструктуризации долга до января 2026 года. Коллективные требования могут помочь в переговорах, но судом иска о признании мнимой сделки они не выиграют.

С уважением, М.А.Чотчаева!

Здравствуйте Лариса.

В таком случае вам следует признавать договора не действительными и доказывать в суде, что заключали договора под влиянием обмана, угроз или заблуждения. Согласно статье 178 ГК РФ, договор, заключённый под влиянием существенного заблуждения, может быть признан недействительным.

Ст. 178 и 179 ГК РФ теоретически позволяют оспорить сделку, совершенную под влиянием существенного заблуждения или обмана. Признание сделки недействительной влечет реституцию: квартиры возвращаются продавцу, деньги — покупателю (банку).

Мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Если судом будет установлено, что сделки являются мнимыми, они могут быть признаны недействительными.

В случае признания сделок недействительными, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Это может означать, что вам придется вернуть полученные от застройщика средства, а застройщик (или банк, если он выступал стороной сделки) – вернуть уплаченные вами суммы.

Вы направили письмо в банк с просьбой забрать объекты по соглашению об отступном, но получили отказ на него. Соответственно, у вас образовалась значительная задолженность по кредитам.

Для признания сделки мнимой необходимы также основания и наличие доказательств.

Расторгнуть ипотеки можно либо с согласия банка либо в судебном порядке.

Неисполнение обязательств по кредиту может привести к негативным последствиям, включая изъятие заложенного имущества. Как и возбуждение исполнительного производства с последующими последствиями соответственно.

Никаких банкротств зедсь по делу, это глупый совет на практике и в данной ситуации.

- см. ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 170, 178, 179 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Добрый день, Лариса!

Вопрос крайне непростой. Нужно изучать. проводить правовой анализ по документам. и Составлять ряд заявлений для досудебного урегулирования, возможно и жалобы в ЦБ РФ.

Ваша ситуация классифицируется как мошенническая схема, и вы не одиноки в такой проблеме. Коллективное обращение в прокуратуру — это абсолютно верный первый шаг.

Предварительный анализ ситуации

Мнимость сделок. Версия о мнимости сделок (то есть совершенных лишь для вида, без намерения создать реальные правовые последствия) является одной из основных для оспаривания. В вашу пользу говорят следующие факты:

Оформление 9 ипотек на двух человек.

Отсутствие первоначального взноса.

Завышенная стоимость объектов, что свидетельствует об отсутствии реальной рыночной цели купли-продажи.

Схожесть ситуации с другими потерпевшими.

Проблема с банками. Банки являются добросовестными приобретателями прав требований по ипотеке. Они выдали деньги застройщику и теперь законно требуют их возврата с вас, так как вы — формальные заемщики по договору. Просто "вернуть объекты банку" по заявлению невозможно, так как юридически вы уже не собственник, а должник. Квартира является залогом по вашему кредитному обязательству.

План действий:

Вам необходимо действовать по нескольким фронтам одновременно. Время работает против вас, особенно с учетом требований банков о досрочном возврате всей суммы в январе 2026 года.

1. Активная работа с правоохранительными органами (ПРОДОЛЖИТЬ И УСИЛИТЬ)

Прокуратура. Ваше коллективное обращение уже находится в работе. Необходимо активно интересоваться ходом проверки. Настаивайте на том, чтобы прокуратура возбудила уголовное дело по статьям 159 УК РФ "Мошенничество" и/или 173.1 УК РФ "Лжепредпринимательство".

Следственный комитет (СК РФ) и МВД: Подайте параллельные заявления в региональные управления СК РФ и МВД. Чем больше заявлений от разных потерпевших, тем выше вероятность возбуждения уголовного дела.

Ваша цель в рамках уголовного дела. Добиться того, чтобы следствие установило факт мошеннической схемы и ходатайствовало перед судом о наложении ареста на объекты недвижимости, которые являются предметом залога. Это временно заблокирует возможность банков их продать с торгов.

2. Судебное оспаривание сделок (ОСНОВНОЙ ФРОНТ РАБОТЫ)

Вам необходимо готовить исковые заявления в суд. Это самый важный этап. Без судебного решения расторгнуть договоры не получится.

В качестве ответчиков по иску нужно привлекать и застройщика (продавца), и банки (залогодержателей).

Требования в иске:

Признать договоры купли-продажи квартир недействительными (ничтожными), как мнимые и притворные сделки, совершенные с целью получения кредитных средств без реального намерения передать право собственности на жилье (ст. 170 ГК РФ).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - обязать застройщика вернуть полученные по сделке денежные средства банкам.

Прекратить ипотечные (кредитные) договоры в связи с недействительностью основной сделки купли-продажи.

Доказательства для суда: Начните собирать все документы и доказательства:

Все экземпляры договоров (ДДУ/купли-продажи, ипотечные, кредитные).

Переписку с застройщиком.

Акт приема-передачи квартиры (если он есть).

Отчет независимого оценщика, который подтвердит завышенную стоимость квартир на 2,5 млн рублей (это очень веский аргумент!).

Ваше коллективное обращение в прокуратуру и любой ответ из нее.

Показания других потерпевших по схожей схеме.

3. Тактика общения с банками (ПРАВИЛЬНАЯ СТРАТЕГИЯ)

Не игнорируйте их. Игнорирование приведет только к ухудшению ситуации: начислению пеней, судебным искам о взыскании долга и последующей продаже квартир с торгов.

Направляйте официальные письма. В ответ на их претензии направляйте письменные возражения, где подробно излагайте суть мошеннической схемы. Прикладывайте копии ваших обращений в прокуратуру и СК. Уведомляйте их о том, что вы оспариваете сделки в судебном порядке.

Просите о приостановлении требований. На основании поданных исковых заявлений и обращений в правоохранительные органы, вы можете просить банк о кредитных каникулах или о приостановлении исполнения обязательств до вынесения судебного решения по вашему иску.

Что делать НЕЛЬЗЯ

НЕЛЬЗЯ продолжать игнорировать платежи, не уведомив банк официально о ваших действиях по оспариванию.

НЕЛЬЗЯ соглашаться на какие-либо "встречные" предложения от застройщика, скорее всего, это будут новые манипуляции.

НЕЛЬЗЯ пытаться решить проблему в одиночку. Действуйте только коллективно с другими потерпевшими и с привлечением профессионального юриста.

Главный вывод и рекомендация

Ситуация тяжелая, но не безнадежная. Шансы на успех есть, особенно при коллективных действиях и правильно выстроенной правовой позиции.

Ваша первоочередная задача — НЕМЕДЛЕННО обратиться к квалифицированному юристу или адвокату, который специализируется на недвижимости и мошеннических схемах. Специалист поможет:

Грамотно составить все исковые заявления.

Выстроить стратегию взаимодействия с банками и правоохранительными органами.

Представит ваши интересы в суде.

Чем раньше вы начнете действовать по этому плану, тем выше ваши шансы вернуть себе финансовую свободу и избавиться от несправедливых долгов.