Порядок продажи квартиры, купленной в браке без бывшего супруга

349₽ VIP

Взять копию брачного договора, и посмотреть что там...

Доброго времени!

Если в брачном договоре было указано про имущество (а именно каким образом распределяется между супругами) то это одно.

Если этого не было указано в брачном договоре , тогда идет по общим правилам, НУЖНО согласие супруга ст 35 СК РФ., без этого согласия не продадите.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Квартира, приобретенная в браке, даже если оформлена только на вас, по общему правилу является совместно нажитым имуществом супругов (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Для распоряжения недвижимостью, являющейся общим имуществом супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Это правило действует, пока брак не расторгнут.

После расторжения брака режим общей совместной собственности на имущество, если оно не было разделено, трансформируется в режим общей долевой собственности. В этом случае для продажи своей доли согласие бывшего супруга не требуется, но его необходимо уведомить о продаже, так как он имеет преимущественное право покупки (п. 1, 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Однако, если квартира была приобретена в браке и не было соглашения о разделе, то она все еще может рассматриваться как общая, и для ее продажи может потребоваться согласие бывшего супруга, либо через суд можно установить, что квартира является вашей личной собственностью.

Утерянный брачный договор мог бы изменить режим собственности на квартиру. Если бы в нем было указано, что квартира является вашей личной собственностью, то согласие бывшего мужа не потребовалось бы.

Если брачный договор не найдется, вы можете заключить с бывшим мужем соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в котором квартира будет признана вашей личной собственностью. Такое соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

Если бывший муж отказывается давать согласие или заключать соглашение, вы можете обратиться в суд с иском о признании квартиры вашей личной собственностью (если сможете доказать, что она была приобретена на ваши личные средства, например, добрачные или подаренные) или с иском о разделе совместно нажитого имущества. В случае, если квартира была приобретена в браке, но вы можете доказать, что она является вашей личной собственностью (например, на основании брачного договора, если он будет найден, или если вы сможете доказать, что она была приобретена на личные средства, а не на общие), то согласие бывшего мужа не потребуется.

Можете получить дубликат брачного договора у нотариуса (ст. 52 Основ законодательства о нотариате), а далее всё зависит от условий этого договора.

Но покупатели, риэлторы, банки, требуя согласие бывшего супруга, просто пытаются подстраховаться. Действующее закондательство (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) при заключении сделки по распоряжению имуществом требует получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, но никак не бывшего

Такой же позиции придерживается Росреестр в Письме от 02.02.2023 N 14-0818-ТГ/23

при распоряжении недвижимым имуществом, являющимся общей совместной собственностью супругов, чей брак расторгнут (бывших супругов), одним из участников такой совместной собственности получать нотариально удостоверенное согласие другого участника совместной собственности (бывшего супруга), по нашему мнению, не требуется.

Также отмечаем, что аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2016 по делу N 5-КГ16-64 и постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 13.07.2021 N 35-П.

Продавайте квартиру без согласия бывшего супруга, Росреестр переход права по такой сделке зарегистрирует. Главное, чтобы был согласен покупатель.

Ольга, здравствуйте!

Обратитесь к нотариусу для получения дубликата. Они хранят архивы.

ст. 52 Основ законодательства о нотариате

Нужно понимать, у вас был раздельный режим собственности?

Если да, то квартира является вашей личной собственностью и нотариальное согласие бывшего (ст. 35 СК) не нужно

Брачный договор имеет приоритет над законным режимом совместной собственности супругов

Квартира, купленная в браке в 2005 году, считается совместной собственностью, даже если оформлена только на вас. Брачный договор, если был, мог изменить это, но его утрата не отменяет общий режим, если он не расторгнут или не оспорен.

После развода в 2009 году согласие бывшего мужа на продажу квартиры не требуется, однако риэлтор и нотариус могут просить подтвердить, что имущество ваше лично и нет претензий со стороны бывшего супруга. Срок давности на раздел имущества - 3 года, скорее всего, он истёк (ст. 38 СК РФ).

Чтобы продать квартиру без участия бывшего мужа, нужно:

Проверить у нотариуса наличие брачного договора в реестре;

Если договор не найден или не действует, подать в суд иск о признании квартиры вашей личной собственностью;

После решения суда зарегистрировать его в Росреестре.

Если бывший супруг согласен, можно оформить нотариальное соглашение об отказе от доли. Это упростит продажу.

Смотрите, если брачный договор был утерян, без наличия нотариального согласия от бывшего супруга не получится.

Нотариус выдаст отказ.

Восстановить брачный можно через нотариуса, у него должен быть свой экземпляр, ну обычно хранится у нотариуса другое экземпляр. Если нет, тогда увы.

Имущество, приобретенное в браке, является совместным имуществом супругов (ст. 34 СК РФ).

Также есть вариант оформления с БМ нотариального соглашения о разделе совместного имущества (ст. 38 СК РФ).

Если нет - тогда получайте у него письменное согласие.

Через Росреестр сделка не пройдет в вашем случае.

- см. ст. 35 СК РФ, ст. 454, 549 ГК РФ

Здравствуйте, Ольга!

Поскольку квартира была куплена в марте 2005 года, а брак был заключен в феврале 2004 года, с точки зрения закона (если нет брачного договора) эта квартира является совместно нажитым имуществом супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Все, что куплено в браке, принадлежит обоим супругам пополам, независимо от того, на кого оформлено.

Однако, у вас был брачный договор. Если в нем было прямо указано, что все имущество, приобретенное вами лично, является вашей единоличной собственностью, то квартира — ваша личная. Но договор утерян, и это усложняет ситуацию. В идеальном варианте, нужно изучить (видеть) ваш брачный договор для полноценной консультации.

Вам нужно доказать, что бывший муж не имеет прав на долю в этой квартире. Есть два основных пути.

Можно получить нотариальный отказ (согласие) бывшего мужа. Риэлтор прав в сути, но неправильно называет документ. Нужно не просто "отказ", а нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на продажу квартиры.

Вы находите бывшего мужа, объясняете ситуацию. Если он не претендует на долю и согласен с продажей, он идет к любому нотариусу и оформляет "Согласие на отчуждение недвижимого имущества". В этом документе он подтверждает, что ознакомлен с продажей, не имеет претензий и согласен на сделку.

Сей замечательный документ покажет покупателю и его банку (если ипотека), что нет скрытых прав второго супруга, и в будущем он не сможет оспорить сделку.

Если муж не хочет давать согласие или вы с ним не общаетесь тогда вы обращаетесь в суд, подав исковое заявление об определении долей в совместно нажитом имуществе или, что более правильно в вашем случае, о признании квартиры личной собственностью (основание — наличие утерянного брачного договора).

Попытаться восстановить брачный договор. Обратитесь к нотариусу, у которого составлялся договор (если помните). У нотариусов хранятся архивы. Это самый простой способ решить проблему.

Если договор не найти, в суде вы можете ссылаться на факт его существования. Потребуются косвенные доказательства: свидетельские показания (например, близких родственников, которые знали о договоре), переписка, возможно, копия, если вы делали ее для банка при покупке. Суд может запросить сведения у нотариальной палаты региона.

Даже без договора, если с 2009 года (момент развода) бывший муж не заявлял о своих правах на квартиру, вы можете ссылаться на истечение срока исковой давности (3 года). Однако это рискованный аргумент, так как срок давности применяется только по заявлению стороны, и муж может заявить, что не знал о нарушении своих прав.

Здравствуйте! Брачный договор действителен только если он был заверен у нотариуса. В этом случае у него есть его копия и по Вашему запросу на основании ст. 52 Основ законодательства о нотариате, он его Вам предоставит. Если в этом договоре предусмотрено, что приобретенное в браке имущество лично Ваше, тогда Вы сможете продать квартиру без участия бывшего мужа. А если нет, то согласно главы 7 СК РФ она считается Вашим общим имуществом и подлежит разделу между Вами! Берите у нотариуса заверенную копию договора и если там указано, что приобретаемое в браке имущество принадлежит Вам - смело можете с ним и риэлтору обращаться и в Росреестр.

Если таких фраз в договоре нет - придется через суд пытаться доказать, что она приобретена на деньги, которые Вы заработали до брака или получили безвозмездно во время брака. Доказательства нужны будут письменные.

Как-то не очень понятно. Вы развелись в 2009, прошло больше 15 лет, и вдруг требуется согласие. Вы утверждаете, что квартира оформлена на Вас. Допустим, брачный договор утрачен. Но при разводе муж знал об этой квартире. Что произошло? По идее, при разводе происходит разделение имущества. Должны быть какие-то документы. Вам нужно получить выписку из реестра и проверить, в чьей собственности квартира в данный момент. Если в Вашей, то никакого согласия не требуется, поскольку после развода прошел срок не просто исковой давности, а уже приобретательной давности (ГК РФ Статья 234.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Если в реестре имеется запись о долевой собственности, Вам нужно обратиться в суд, для изменения записи в реестре. В числе прочего также можете оперировать ст. 234.

Сначала выясните, сохранился ли экземпляр брачного договора у вашего супруга или у нотариуса, который составлял этот договор.

По закону брачные договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению, значит копия документа должна находиться у нотариуса.

Найдите нотариуса, который регистрировал ваш брачный договор, и получите дубликат документа.

Когда у вас на руках будет оригинал или дубликат брачного договора, обратитесь в Росреестр для внесения сведений о нём в реестр недвижимости. Это обеспечит полную защиту ваших имущественных прав.

Продажа квартиры возможна без отказа мужа, если сделка купли-продажи совершается вами единолично и подтверждена брачным договором.

Отсутствие оригинала брачного договора само по себе не препятствует продаже квартиры, но существенно упрощает процесс его наличие.

Статья 42 Семейного кодекса РФ регулирует содержание брачных договоров, устанавливающих режим собственности супругов.

Согласно части второй статьи 34 СК РФ, имущество, приобретённое супругами совместно в период брака, признается совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором.

Следовательно, наличие брачного договора подтверждает раздельный характер вашей собственности на данную квартиру.

Здравствуйте уважаемая Ольга!

В данном конкретном Вашем случае, если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Исключением являются случаи, когда брачным договором установлено, что недвижимость принадлежит одному супругу как личная собственность. Тогда согласие второго супруга на сделки с такой недвижиомстью не требуется.

Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник и если такой режим совместной собственности не был изменен в установленном законом порядке.

И утерянный брачный договор (ст.40 СК РФ) мог бы изменить режим собственности на квартиру, если бы в нем было указано, что квартира является вашей личной собственностью, то согласие бывшего мужа не потребовалось бы.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ б

Удачи.

Здравствуйте Ольга!

Вы вышли замуж в 2004 году и составили с мужем в соответствии со ст.40 Брачный договор СК РФ брачный договор, который, согласно ст.42. Содержание брачного договора СК РФ

... может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Так как Вы брачный договор потеряли, что в этом случае риэлтер прав, так как согласно ч.2 ст. 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов СК РФ

Что мне нужно сейчас сделать, чтоб продать эту квартиру, без бывшего мужа.

Вам надо обратиться к нотариусу, который удостоверял брачный договор и сделать его дубликат.

В этом случае, если в отношении имущества, хоть и приобретенным совместно, супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым установлен режим раздельной собственности одного из супругов на это имущество, получать согласие второго супруга не потребуется

Здравствуйте, Ольга.

_____

Согласно статье 52 Основ законодательства о нотариате, Вы можете получить дубликат брачного договора в нотариальной конторе, где он был заключен. Для этого обратитесь с паспортом и указанием даты оформления договора. Дубликат будет иметь полную юридическую силу оригинала.

Требование риэлтора о согласии бывшего супруга неправомерно.

_______

Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ требует согласие другого супруга только при наличии действующего брака, а не после развода. Росреестр в письме от 02.02.2023 N 14-0818-ТГ/23 подтвердил, что при распоряжении имуществом бывших супругов согласие не требуется. Верховный Суд РФ (определение от 05.07.2016 по делу N 5-КГ16-64) и Конституционный Суд РФ (постановление от 13.07.2021 N 35-П) придерживаются той же позиции. Поскольку квартира оформлена только на Вас и брак расторгнут, Вы вправе продать её без согласия бывшего супруга. Росреестр зарегистрирует переход права при условии, что покупатель согласен. Требование согласия — это подстраховка риэлтора и банка, а не законодательное требование.

С уважением