**Оспаривание сделки купли-продажи квартиры недееспособным продавцом**

Опека отменяется при достижении совершеннолетия. Пишите возражения на иск.

В вашей ситуации сделка купли-продажи жилья, совершенная собственником в 18 лет (совершеннолетнему), по общему правилу не требует разрешения органов опеки, если он не участвовал в опеке/попечительстве и продажа не затрагивала права несовершеннолетних членов его семьи. Утверждение о «до 23 лет» не соответствует нормам ГК РФ (ст. 292) — ограничения касаются исключительно несовершеннолетних или подопечных, а не всех лиц до 23 лет. Поскольку вы оформили ход через МФЦ с юридической проверкой и не знали о статусе продавца, вы можете позиционировать себя как добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК РФ.

В 18 лет человек полностью дееспособен. Поэтому разрешение органа опеки для сделки не требуется. Опека устанавливается до 14 лет, попечительство - до 18 лет.

В практике встречаются ситуации, когда совершеннолетний гражданин, даже достигнув 18 лет, может быть ограничен в распоряжении своим имуществом, включая продажу жилья, без предварительного согласия органов опеки и попечительства. Это возможно в нескольких случаях:

Сохранение опеки/попечительства после 18 лет: Если совершеннолетний гражданин признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, над ним может быть установлена опека или попечительство соответственно. В этом случае опекун или попечитель действует от имени подопечного и распоряжается его имуществом, включая недвижимость, только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Возраст в данном случае значения не имеет – ограничения действуют до тех пор, пока сохраняется недееспособность или ограниченная дееспособность.

Распоряжение имуществом, принадлежащим подопечному: Если гражданин приобрел право собственности на жилье в несовершеннолетнем возрасте, когда он находился под опекой или попечительством, то органы опеки и попечительства могут осуществлять контроль за распоряжением этим имуществом и после достижения им совершеннолетия. Это делается для защиты имущественных прав лица, которое было под опекой в прошлом. Здесь важен момент приобретения права собственности в период действия опеки.

Использование средств материнского (семейного) капитала: Использование средств материнского капитала для покупки жилья предполагает оформление этого жилья в общую собственность всех членов семьи, включая детей. При продаже такого жилья требуется согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, независимо от возраста детей на момент продажи. Цель – обеспечить соблюдение жилищных прав несовершеннолетних, которые являются собственниками жилья.

Нахождение под патронажем: если человек достиг совершеннолетия, но нуждается в помощи, и если попечительство прекращено, то органы опеки и попечительства имеют права осуществлять патронаж

Таким образом, хотя сам по себе факт достижения 18-летнего возраста не снимает всех ограничений автоматически, наличие опеки (или ее последствий), использование средств материнского капитала могут требовать получения разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья, даже когда собственнику уже больше 18 лет. Именно поэтому при совершении сделок с недвижимостью всегда следует тщательно проверять юридическую чистоту объекта и наличие каких-либо обременений или ограничений.

Ситуация, в которую вы попали, действительно сложная и требует внимательного подхода. Давайте разберем возможные варианты действий и шаги, которые стоит предпринять.

1. Анализ ситуации:

Возраст бывшего собственника: Если на момент продажи квартиры бывшему собственнику было 18 лет, то он считался совершеннолетним и мог совершать сделки самостоятельно. Однако, наличие опеки может накладывать определенные ограничения, даже после достижения совершеннолетия. Важно понимать, на каком основании была установлена опека и действовала ли она на момент совершения сделки. Если опека была установлена вследствие недееспособности лица, то такая сделка может быть признана недействительной.

Разрешение органов опеки: Ключевым моментом является наличие или отсутствие разрешения органов опеки на совершение сделки. Если такое разрешение требовалось, но не было получено, это серьезное основание для признания сделки недействительной.

Ваша добросовестность: Важно доказать, что вы являетесь добросовестным приобретателем. Это означает, что вы не знали и не могли знать о наличии каких-либо ограничений или прав третьих лиц на квартиру. Проверка юридической чистоты сделки через МФЦ и юристов – это важный аргумент в вашу пользу.

Действия продавца: Необходимо выяснить, знал ли продавец о наличии опеки и каких-либо ограничений на продажу квартиры. Если он умышленно скрыл эту информацию, это может быть использовано в вашу защиту.

2. Ваши действия:

Срочно обратитесь к юристу/адвокату: Вам необходима квалифицированная юридическая помощь. Юрист, специализирующийся на жилищном праве, сможет оценить перспективы дела, разработать стратегию защиты и представлять ваши интересы в суде. Не затягивайте с этим, так как время играет важную роль.

Подготовьте документы: Соберите все документы, связанные с покупкой квартиры: договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие оплату, документы о проверке юридической чистоты сделки, любые переписки с продавцом.

Соберите доказательства вашей добросовестности: Сохраните все документы, подтверждающие, что вы предприняли разумные меры для проверки юридической чистоты квартиры (договор с риэлтором, заключение юриста, расписки от продавцов).

Участвуйте в судебном процессе: Активно участвуйте в судебном процессе, предоставляйте все необходимые документы и доказательства, заявляйте ходатайства.

Предъявите встречный иск: Если суд признает сделку недействительной, вы имеете право потребовать от продавца возврата уплаченных вами денежных средств, а также возмещения убытков, понесенных в связи с покупкой квартиры.

Вас обманывают .С достижение 18 лет человек становиться дееспособным и сам принимает решение о заключении сделки.При грамотной защите в суде и представлении доказательств вашего добросовестного приобретательства Истцу в иске откажут

Собственник жилья мог продать после наступления возраста 18 лет, когда наступает дееспособность

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста согласно ст.21 ГК РФ

Добросовестным приобретателем недвижимости считается гражданин, который не мог знать, что покупает квартиру незаконно или с ущемлением чьих-либо прав, так как тщательно проверил право продавца на объект.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры недееспособным продавцом да

Ситуация сложная, но ваша позиция сильна. Главное — вы добросовестный приобретатель: проверили сделку через МФЦ, получили «чистую» выписку из ЕГРН без обременений. Ключевой момент: Продавцу было 18 лет — это возраст полной дееспособности (ст. 21 ГК РФ). Он мог сам продавать квартиру. Утверждение «до 23 лет нужна опека» — неверно. Единственное исключение — если суд признал его недееспособным уже после 18 лет. Пусть истец предоставит такое решение. Без этого его требования неосновательны. Ваш план действий: Соберите все документы по сделке (договор, выписки ЕГРН, акты, платежки). Нанять юриста по недвижимости. Это критически важно для грамотной защиты в суде. В суде настаивайте: Требуйте от истца решение суда о недееспособности продавца на момент сделки (3 года назад). Без этого документa иск беспочвенен. Заявляйте о пропуске срока исковой давности (1 год, ст. 181 ГК РФ). Сделка прошла 3 года назад. Подчеркивайте свою добросовестность (проверка через ЕГРН, МФЦ). Заявите встречные требования: если сделка отменят, с вас требуют вернуть всю уплаченную сумму + проценты + ваши расходы + компенсацию. Это серьёзно охладит пыл истца. Даже в худшем случае (сделку признают недействительной) вас не выселят без денег. По закону (ст. 167 ГК РФ) проводится двусторонняя реституция: вы возвращаете квартиру, а вам возвращают все деньги. Если денег нет — у вас будет исполнительный лист на взыскание с продавца. Действуйте спокойно и через юриста. Ваши аргументы веские.