Риски при долевой собственности в ипотечной квартире после развода

1047₽ VIP

Она уже поделена..

Продать может очень теоретически, сдать без согласия не может

Никаких рисков не вижу. Доли у Вас уже выделены, т.е. делить имущество в порядке статьи 39 СК РФ - нет никакого практического смысла: квартира уже разделена, можете жить сами, можете с ребёнком, можете просто иметь в собственности, подарить, завещать, продать - на здоровье. Он может продать свою долю (как и Вы) - но с обязательным соблюдением Вашего преимущественного права покупки (статья 250 ГК РФ), т.е. уведомить через нотариуса и ждать месяц; если Вы не выкупите долю за месяц по предложенной цене - он будет вправе продать её третьим лицам по цене не ниже, чем была в его предложении о выкупе. Сдать в аренду долю с точки зрения статей 246 - 247 ГК РФ без согласия всех совершеннолетних сособствеников - нельзя; в этом случае иной сособственник (например Вы) будете вправе в судебном порядке требовать выселения арендатора и запрета сдавать долю без Вашего письменного согласия (с возложением судебных расходов на ответчика - бывшего супруга). То, что он основной заёмщик по ипотеке - никакого юридического значения в Вашей ситуации не имеет. Такие дела.

1.Сдавать в аренду без согласия других собственников не может -247 ГК РФ .

2. Продать долю только с соблюдением ст 250 ГК РФ .

3.Делятся не выделенные доли -33-39 СК РФ _ВСЕ что нажито в браке делится поровну если иное не оговорено соглашением сторон в письменной форме.

Здравствуйте, Марина Николаевна. Из вашего вопроса видно, что квартира уже разделена по долям.

Действительно, у вашего супруга будет право продать свою долю, которую сначала он предложит выкупить, вам, статья 250 ГК РФ.

Если вы не купите данную долю в квартире, значит супруг может продать её третьему лицу.

В Москве, к сожалению, такие сделки случаются, но редко.

Неизвестно какова площадь вашей квартиры, но в любом случае сдавать в аренду свою долю в квартире супруг без вашего согласия не имеет права. ст. 246,247 ГКРФ.

С уважением.

Вы про какой рвздел? По суду - ст. 38, ст. 39 СК РФ?

А сейчас как дрли выделены?

Ипотека рвзве не погашена? До полного погашения не продаст, а после свою долю может продать с собоюдением положений ст. 250 ГК РФ.

Сдать в аренду не имеет права - ст. 247 ГК РФ.

Смотрите, так у Вас доли уже выделены по материнскому капиталу.

Закажите выписку из ЕГРН.

Каждый супруг может продать свою долю, но, если ипотека не погашена, только с согласия банка и уведомления других собственников в квартире согласно ст. 250 ГК РФ.

Сдать в аренду комнату в квартире можно сдать с согласия всех собственников (ст. 247 ГК РФ).

В случае развода можете подать на раздел другого совместного имущества при наличии (ст. 34, 39 СК РФ).

В вашем случае нет никаких рисков.

Ответ отключен модератором

Ответ отключен модератором

Здравствуйте. Речь о разделе квартиры в Вашем случае не может идти, так как квартира между Вами уже разделена и у каждого есть своя доля, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Продать свою долю он имеет право, но Вы имеете первоочередное право на покупку доли, соответственно он обязан сначала предложить Вам купить его долю. Если кредит еще не погашен и если он один его погашает, в последствии он имеет право взыскать с Вас часть оплаченного им кредита (в процентном отношении к Вашей доле), для чего может обратиться в суд. Сдача в наем недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется с согласия всех долевых собственников. Таким образом, он не имеет право сдавать в наем квартиру без Вашего согласия. Удачи.

Здравствуйте, Марина Николаевна. После расторжения брака Ваш муж не перестанет быть собственником доли в квартире. Вы можете определить порядок пользования ею добровольным соглашением либо в судебном порядке. В суд с иском об определении порядка пользования квартирой можете обратиться как Вы, так и Ваш муж. Если пользование квартирой совместно невозможно, например из-за небольшой площади, особенностей планировки, наличием конфликтных отношений, то вместо проживания Ваш муж может получать от Вас компенсацию. Её размер также можно определить соглашением либо в судебном порядке. (п. 2 ст.247 ГК РФ). Продать свою долю Ваш муж может предварительно предложив Вам ее выкупить. если в течение месяца Вы этого не сделаете, то он вправе продать ее иному лицу. Такой порядок не действует при отчуждении доли на основании договора дарения. (ст.ст.246, 250 ГК РФ). Вселить кого-либо в квартиру без Вашего согласия муж не сможет, поскольку пользование имуществом всегда осуществляется по соглашению между собственниками. (п.1 ст.247 ГК РФ). Супруги также имеют право разделить движимое имущество. Даже если имущество реализовано одним из супругов после расторжения брака, его стоимость учитывается при разделе.

Марина Николаевна, добрый вечер!

Долю в ипотечной квартире без согласия банка и других собственников невозможно.

Если он продаст свою долю после погашения ипотеки, новый собственник (даже самый нежелательный человек) имеет право проживать в квартире.

Если он перестанет платить свою часть ипотеки или коммунальных платежей, банк будет требовать всю сумму с вас, а затем может обратить взыскание на квартиру целиком (через торги).

Квартира находится в залоге у банка. Он не может продать, подарить, сдать в аренду или выделить свою долю без письменного согласия банка

ст. 346 ГК, ст. 37 ФЗ "Об ипотеке"

Так как долевым собственником является несовершеннолетний ребенок, любая сделка (например, продажа его доли) потребует разрешения ООП, которое получить очень сложно без предоставления ребенку равноценного или лучшего жилья.

При продаже своей доли третьему лицу он обязан сначала предложить выкупить ее вам и ребенку по цене продажи (преимущественное право покупки) ст. 250 ГК

Ответ отключен модератором

Здравствуйте уважаемая Марина!

В данном конкретном Вашем случае, бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Если между супругами заключен брачный договор, совместно нажитая квартира делится по условиям договора. Если брачный договор не заключался, и между супругами нет спора о разделе квартиры, недвижимость можно разделить, заключив соглашение (п. 2 ст. 38 СК РФ). При наличии спора делить имущество и определять соответствующие доли придется через суд.

Ипотека осложняет процедуру раздела. Ипотечная недвижимость тоже является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Поэтому, если квартира в ипотеке, и на момент раздела она не погашена, может потребоваться не только раздел квартиры, но и долговых обязательств перед банком, которые нужно зафиксировать в кредитном договоре. При этом супруги не могут делить долговые обязательства в соглашении без согласия банка (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 450 ГК РФ).

И может он продать свою долю, напомню, как основной заемщик по ипотеке.

Всего доброго

Марина Николаевна, здравствуйте.

Ст. 250 ГК РФ предусматривает продажу доли в квартире, но есть судебная практика по оспариванию продаж долей в квартирах, в которых проживают несовершеннолетние дети собственников долей, т.к. до совершеннолетия детей родитель обязан обеспечивать своих детей жильем. Потому, пока проживающие в квартире дети не достигнут совершеннолетия, продажу доли отцом детей можно в суде оспорить. Кроме того, пока не отменено обременение в пользу банка, без согласия банка продажа невозможна.

В силу ст. 247 ГК РФ аренда (найм) квартиры или комнаты в ней только с согласия ВСЕХ собственников допускается. Потому без Вашего согласия вселение нанимателей незаконно.

Добрый вечер, Марина.

1)Сособственник с долей: Ваш бывший муж является собственником своей доли в квартире. Это дает ему определенные права, которые могут создать вам сложности:

-Он имеет право пользоваться своей долей. Хотя он и не проживает с вами, теоретически он может захотеть жить в квартире.

-Он распоряжается своей долей и может ее продать в любой момент, это самый серьезный риск. Он может продать свою долю.

- Он может создавать вам неудобства, например, препятствовать ремонту, пользованию общими зонами

2)Касаемо ипотеки:

-Вы и ваш бывший муж несете солидарную ответственность по кредиту. Если вы не сможете платить, банк будет требовать долг с обоих.

-Смена заемщика по ипотечному договору (оформление кредита только на вас) возможна только с согласия банка. Банки неохотно идут на это, особенно если у одного из заемщиков есть долги или аресты.

-Да, бывший муж, как собственник своей доли, может сдавать свою долю в аренду без вашего согласия. Однако, на практике сдать в аренду “долю” в квартире (особенно в той, где проживают другие люди) очень сложно.

3)Если мы говорим о минусах в сторону вашего супруга...

- Пока ипотека не выплачена, он остается солидарным должником. В случае ваших проблем с выплатой, банк будет иметь претензии и к нему.

-Аресты (если они есть) или другие обременения могут помешать ему распоряжаться своей долей.

-Если он решит продать свою долю постороннему, это приведет к возникновению конфликтной ситуации, в которую он будет вовлечен.

4)Попробуйте составить соглашение о разделе имущества, я считаю, это самый правильный вариант. Несмотря на то, что вы разведены 8 лет, имущество, купленное в браке, может быть разделено. Вам нужно обратиться в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества (если есть другие объекты) или о признании права собственности на доли.

-Можно еще воспользоваться договором дарения или обычным ДКП.

5)Но, если ваш бывший супруг не идет с вами на контакт, у вас есть вариант обращения в суд с такими предметами иска:

-Иск о разделе совместно нажитого имущества

-Иск об определении порядка пользования жилым помещением

-Иск об исключении имущества из-под ареста (если арест наложен на всю квартиру)

6)Но с разделам чуть сложнее, так как есть сроки давности, но опять же есть много нюансов...

ст. 34, 39 СК РФ, ст.246,247,250 ГК РФ

Не очень понятно - какой раздел Вы имеете ввиду. Разделить квартиру "в натуре" (т.е. создать 2 объекта недвижимости вместо одной квартиры) обычно нельзя, потому что каждая вновь образованная квартира должна являться жилым помещением с отдельным входом, санузлом и т.д., а обычно квартиры не имеют такой технической возможности.

При таких обстоятельствах под разделом можно иметь ввиду определение долей в праве собственности на имущество. Нужно понимать, что если брачный договор не заключался, а квартира приобреталась в браке, то не имеет значения то, что в договоре купли-продажи указана конкретная доля супруга, т.к. по смыслу п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ, каждая такая доля в данном случае является совместно нажитым имуществом супругов, оформленным на одного из супругов. И соответственно, каждая такая доля потенциально может быть поделена в суде. Пример судебной практики, когда мне удалось обосновать суду, что доля каждого супруга должна быть изменена, можете посмотреть на www.expert-jurist.ru

Соответственно, если брачный договор не заключали, то после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения (ипотеки) супруги могут разделить совместно нажитое имущество (у нотариуса путем заключения брачного договора или в судебном порядке) согласно ст. 38 и 39 СК РФ.

Затем супруг будет иметь право распорядиться своей долей в квартире путем, например, продажи доли. Но перед продажей доли третьему лицу, супруг должен будет предложить купить эту долю другим собственникам в квартире по процедуре из ст. 250 Гражданского кодекса РФ. И если Вы, откажетесь от покупки его доли, то он будет иметь право продать свою долю постороннему на тех условиях, что он Вам предложил. Если Вы ничего ему не ответите, то он по этой же ст. 250 ГК РФ должен подождать месяц и затем будет иметь право продать.

Передать долю в праве собственности на квартиру в аренду или найм без согласия другого собственника доли супруг не имеет права, т.к. это запрещено ст. 247 ГК РФ. В вопросе 4 "Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года" утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010) такая ситуация прямо рассмотрена и Верховный суд РФ четко указал, что сдача квартиры (там обсуждалось вселение в квартиру, но аренда без вселения - занятие бессмысленное) в долевой собственности без согласия других долевых собственников запрещена, кроме случаев, когда в квартиру вселяется несовершеннолетний ребенок собственника или иного лица, имеющего право пользования квартирой.

Добрый день!

Квартира уже находится в долевой собственности и после расторжения брака повторному разделу не подлежит.

Ваш супруг только может признать долг по ипотеке общим и взыскать с вас половину выплаченных после расторжения брака им денежных средств по ипотечным платежам.

Как разъяснено в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 №15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»

при разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи.

В данном случае ипотека была взята супругом в интересах всей семьи, поэтому долг суд признает общим.

Продать свою долю супруг может, но у вас будет преимущественное право приобретения его доли.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Как отказаться от преимущественного права покупки доли в квартире

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Сдать в аренду часть квартиры Ваш супруг без вашего согласия не сможет.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Все споры можно будет разрешать только в судебном порядке.

Удачи Вам!

Когда речь идет о продаже своей доли в общем имуществе, Ваш бывший супруг ограничен вашим правом преимущественного выкупа.

То есть он обязан сначала предложить купить свою долю именно вам, и только если вы откажетесь, сможет выставлять долю на продажу третьему лицу. Об этом говорится в статье 250 ГК РФ.

Даже если ваш муж захочет сдавать свою долю в аренду, он обязан получить ваше согласие. Ведь вы оба владеете квартирой на правах общей долевой собственности, значит, решение о распоряжении имуществом принимается совместно.

За нарушение этого правила вы можете потребовать расторжения договора аренды и выплаты ущерба. Норма содержится в статье 246 ГК РФ.

Основной риск для вас заключается в следующем: несмотря на то, что доли в квартире формально определены, квартира всё равно остаётся предметом залога у банка. Пока ипотека не выплачена, реализовать своё право на полный контроль над своей частью помещения затруднительно.

Например, продать свою долю или сдать её будет непросто без одобрения банка-кредитора.

Есть ещё нюанс касательно материнского капитала. Если квартира приобреталась с участием средств маткапитала, органы Пенсионного фонда обязаны контролировать исполнение требований закона о предоставлении детям равных долей в жилом помещении.

Невыполнение этих норм влечет серьёзные последствия вплоть до уголовной ответственности за мошенничество. Такие случаи регулируются Федеральным законом №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Здравствуйте!

Поскольку доли уже выделены, квартира находится в общей долевой собственности. Однако наличие ипотеки накладывает обременение — залог в силу закона. Это означает, что ваши права как собственников ограничены правами банка-залогодержателя.

Муж, являясь собственником доли и основным заемщиком, теоретически имеет право распоряжаться своим имуществом, но на практике его возможности крайне ограничены.

Во-первых, согласно ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отчуждение заложенного имущества (продажа, дарение, обмен) допускается только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором ипотеки. Стандартные ипотечные договоры всегда содержат запрет на распоряжение без согласия банка. Банки крайне неохотно дают согласие на продажу отдельной доли в ипотечной квартире посторонним лицам, так как это делает объект неликвидным и размывает предмет залога.

Во-вторых, если муж каким-то чудом получит согласие банка, он обязан соблюсти ст. 250 ГК РФ. Она устанавливает Ваше преимущественное право покупки. Он обязан письменно известить Вас и ребенка (в лице законного представителя) о намерении продать долю с указанием цены. Вы имеете право выкупить ее в течение месяца. Продать долю постороннему лицу он может только в том случае, если Вы откажетесь или проигнорируете предложение, и только по той цене, которую предложил Вам.

Возможность сдачи доли в аренду без согласия. Здесь закон однозначно на Вашей стороне. Согласно статьям 246 и 247 ГК РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Сдача в аренду предполагает вселение постороннего человека, что неизбежно нарушает Ваши права на пользование квартирой. Если муж заключит договор аренды единолично, такой договор является ничтожным. Вы имеете полное право обратиться в суд с иском о выселении квартирантов и признании договора недействительным, и суд этот иск удовлетворит.

Самый существенный риск для Вас связан не с действиями мужа, а с бездействием в отношении банка. Если муж (основной заемщик) перестанет платить ипотеку, банк вправе обратить взыскание на квартиру согласно статье 50 Федерального закона № 102-ФЗ.

Важно понимать: наличие долей несовершеннолетних детей, выделенных по материнскому капиталу, не спасает ипотечную квартиру от изъятия и продажи с торгов за долги. Судебная практика здесь однозначна: залоговое право банка превалирует. Если кредит не будет погашаться, вы все (включая ребенка) потеряете право собственности и будете выселены. Солидарная ответственность по кредитному договору (если Вы созаемщик) означает, что банк может требовать долг с любого из Вас полностью.

Здравствуйте. Приобретя данную квартиру с использованием средств материнского капитала и определив доли, Вы исполнили требования ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". С момента определения долей в этой квартире уже отпали какие-либо основания для раздела общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ), т.к. доли уже определены, делить нечего. Разделить же квартиру в физическом смысле (выделить доли в натуре - ст. 252 ГК РФ), практически невозможно хотя бы с технической точки зрения, это не жилой дом, где в отдельных случаях такое допускается, а квартира и судебная практика тому подтверждение.

Если ипотека "не погашена", значит находится до сих пор в залоге у банка. Соответственно, в Росреестре есть запись об обременении на эту квартиру (на всю, а не на отдельные доли) в соответствии со ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости". До "погашения" ипотеки, без согласия банка нельзя продать ни всю квартиру, ни её долю, Росреестр приостановит регистрацию (ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

В принципе, продать свою долю он может (при условии, что все обременения с квартиры будут сняты), но с обязательным соблюдением требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Он сначала должен будет предложить выкупить эту долю Вам и только если Вы откажетесь или не ответите на его предложение, тогда сможет продать третьим лицам, но никак не ниже той цены, которую предложил Вам (это "минус" для него). Вместе с тем, необходимо учитывать, что на дарение эти требования не распространяются (последнее можно рассматривать в качестве риска и "минуса" для Вас).

Что касается возможности аренды, найма его доли, то без Вашего согласия - это исключается, поскольку прямо предусмотрено ст.ст. 246, 247 ГК РФ, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Жить в этой квартире - это его безусловное право, но сдача в аренду, наем без Вашего согласия - нет.

Ответ отключен модератором

Ответ отключен модератором