Включение необсуждавшегося вопроса в протокол ОСС

349₽ VIP

Маргарита, здравствуйте! Постараюсь ответить на Ваш вопрос так, чтобы сильно не путать в нормах законодательства РФ. Ваши действия должны быть следующими:

Признать, что была допущена ошибка: Необходимо признать, что в процессе подготовки документов к ОСС была допущена ошибка.

Провести повторное общее собрание собственников (или внеочередное): Это наиболее правильный и законный путь. Вам нужно будет провести новое ОСС, на котором будет включен этот вопрос в повестку дня и бюллетень для голосования.

Сообщение о проведении собрания: Необходимо вновь направить собственникам сообщения о проведении ОСС, указав в повестке дня этот "несущественный" вопрос.

Бюллетень для голосования: В бюллетене для голосования должен быть четко сформулирован этот вопрос и варианты ответа.

Проведение собрания и оформление протокола: Провести собрание, собрать бюллетени и оформить протокол по всем вопросам, включая тот, который был упущен.

Подать пакет документов в ГЖИ с корректным протоколом: После проведения нового собрания и оформления корректного протокола, вы сможете подавать пакет документов в ГЖИ.

Ссылки на статьи закона:

Основные нормы, регулирующие проведение общих собраний собственников, содержатся в:

Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ):

Статья 44.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: Определяет порядок проведения общего собрания, в том числе порядок уведомления собственников.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: Устанавливает порядок принятия решений, кворум, а также последствия принятия решений. Важно, что решения принимаются по вопросам, включенным в повестку дня.

Статья 47.1. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: Детализирует процедуру проведения собрания, включая оформление протокола.

Приказ Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр "Об утверждении Примерных форм документов, необходимых для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме": Хотя это и примерные формы, они отражают требования законодательства к содержанию сообщений, повесток дня и бюллетеней.

Вот такая ситуация. Желаю Вам искренне удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте!Чтобы у инспектора не возникло желание «копать» глубже, формулировки в документах должны быть сухими и юридически точными.

​В основной части протокола, где вы идете по вопросам повестки, на месте пропущенного вопроса пишите следующее. Это покажет, что вы не скрываете ошибку, а фиксируете факт.

​Вопрос № (Номер вопроса) повестки дня:

(Здесь вставляете текст вопроса слово в слово, как он был в Сообщении о собрании)

​СЛУШАЛИ:

(ФИО инициатора или Председателя, который озвучил повестку дня по данному вопросу.

​ГОЛОСОВАЛИ:

Голосование по данному вопросу не проводилось в связи с техническим отсутствием графы для волеизъявления в бланке письменного решения собственника (бюллетене).

​ПОСТАНОВИЛИ (ПРИНЯТОЕ РЕШЕНИЕ):

Решение по вопросу № (Номер) не принято.

​(Если в Протоколе есть сводная таблица с цифрами «ЗА/ПРОТИВ/ВОЗДЕРЖАЛСЯ», в ячейках по этому вопросу ставьте прочерки «—» или «0», а под таблицей сделайте сноску: «Голосование не состоялось»).

​Текст Сопроводительного письма (Пояснительной записки)

​Это письмо нужно приложить сверху к пакету документов, который вы несете в ГЖИ (или загружаете в ГИС ЖКХ). Инспектор прочитает его первым и поймет, что искать подвох не надо, вы сами обо всем сообщили.

​На бланке вашей Управляющей компании:

​В Государственную жилищную инспекцию

(Вашего региона)

от ООО «(Название вашей УК) »

​ПОЯСНЕНИЕ

к пакету документов общего собрания собственников МКД по адресу: (Адрес дома)

​Направляем вам пакет документов для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с выбором ООО «(Название) » в качестве управляющей организации.

​В целях соблюдения принципа добросовестности и достоверности информации (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), уведомляем вас о технической ошибке, допущенной при проведении собрания:

​В Сообщении о проведении собрания в повестку дня был включен вопрос № «(Краткое название вопроса, например: Об использовании общего имущества...) ».

​При изготовлении бланков Решений собственников (бюллетеней) данный вопрос по техническим причинам не был включен в форму для голосования.

​В связи с этим, в Протоколе общего собрания от__ № _по данному вопросу зафиксировано отсутствие голосования и отсутствие принятого решения.

​Обращаем внимание, что указанный вопрос не относится к существенным условиям договора управления и не влияет на процедуру выбора способа управления и управляющей организации.

​По всем ключевым вопросам, необходимым для реализации процедуры смены УК (выбор способа управления, выбор управляющей организации, утверждение условий договора управления, утверждение размера платы), кворум имеется, решения приняты квалифицированным большинством голосов. Нарушений прав собственников не допущено.

​На основании изложенного и в соответствии с Порядком № 938/пр, просим рассмотреть заявление и внести соответствующие изменения в реестр лицензий.

​Директор ООО «...» _______________ /ФИО/

​Если вы подаете документы через ГИС ЖКХ, обязательно подгрузите скан этого письма в раздел «Дополнительные документы» или «Прочие документы», чтобы он был виден в системе вместе с Протоколом.

Если вопрос был указан в сообщении о проведении собрания, но отсутствует в бюллетене и протоколе, это может вызвать вопросы со стороны ГЖИ. Согласно законодательству, все вопросы, включённые в повестку дня (сообщение о собрании), должны быть отражены в бюллетенях для голосования и протоколе общего собрания собственников (ОСС).

Статья 44 ЖК РФ определяет, что общее собрание собственников проводится для обсуждения вопросов, поставленных на повестку дня, и принятия по ним решений путём голосования.

Статья 45 ЖК РФ требует, чтобы повестка дня была утверждена заранее и включена в уведомление о собрании. В ней должны быть чётко сформулированы все вопросы для голосования.

Приказ Минстроя России от 30.04.2025 №266/пр устанавливает, что протокол общего собрания должен содержать:

Наименование документа.

Дату и номер протокола.

Место проведения собрания и время начала/окончания голосования.

Заголовок к содержательной части с указанием адреса МКД, вида собрания и формы проведения.

Содержательную часть, где по каждому вопросу повестки дня указываются формулировка вопроса, результаты голосования и принятое решение.

Статья 198 ЖК РФ регулирует внесение изменений в реестр лицензий. Для включения дома в реестр необходимо подать в ГЖИ заявление с приложением копии протокола ОСС о выборе способа управления и заключении договора управления.

Последствия расхождения между сообщением и бюллетенем/протоколом

Недействительность решений по отсутствующему вопросу. Если вопрос был в повестке, но не отражён в бюллетенях и протоколе, решения по нему могут быть признаны недействительными. Это может повлиять на легитимность других решений собрания, особенно если они связаны с изменением способа управления или заключением договора с УК.

Проблемы при подаче документов в ГЖИ. При проверке пакета документов ГЖИ может запросить пояснения или отказать в внесении изменений в реестр лицензий, если обнаружит несоответствие между сообщением о собрании и протоколом.

Риск административной ответственности. Нарушение порядка проведения ОСС и оформления документов может повлечь административные санкции в рамках лицензионного контроля.

Смотрите, в данном случае несущественный вопрос необходимо указать в протоколе собрания, так как результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.

В протоколе обязательно указывают сведения о дате и месте проведения, адрес МКД, повестку собрания, список участников, количество голосов, а также принятые решения.

Так например, в ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять её.

В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 131-132 ГПК РФ).

Порядок действий описан в приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр.

УК отправляет в ГЖИ заявление о внесении изменений в реестр лицензий. Это нужно сделать за 3 дня со дня заключения, прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом (МКД).

К заявлению необходимо приложить:

копию протокола общего собрания собственников (ОСС) о выборе способа управления МКД и заключении/расторжении договора управления;

копию протокола конкурса по отбору УК;

копию договора управления, а если УК выбрали по открытому конкурсу — копию договора управления, подписанного заявителем;

копию акта приёма-передачи технической документации и других документов, связанных с управлением МКД;

документ о полномочиях представителя УК;

опись представляемых сведений.

ГЖИ рассматривает заявление и принимает одно из трёх решений: вносит изменения, отказывает УК во внесении изменений, приостанавливает рассмотрение заявления.

Срок 10 рабочих дней с даты поступления заявления.

Если принимается решение о приостановлении рассмотрения заявления, десятидневный срок продлевается на срок, который нужен для того, чтобы запросить у УК документы. Но он не может быть дольше, чем 30 рабочих дней.

Затем ГЖИ вносит изменений в реестр лицензий. Сделать это нужно не позднее даты, указанной в решении.

Далее ГЖИ за 3 дня с момента принятия решения направляет копию решения УК.

- см. ст. 44-46 ЖК РФ, Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр “Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации”

www.garant.ru

Несоответствие между уведомлением и бюллетенем создает юридический риск. Согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания. Указывать в протоколе вопрос, отсутствующий в бюллетене, нельзя, поскольку собственники фактически не голосовали по нему. Даже если вопрос был заявлен в уведомлении, но отсутствовал в бюллетене для голосования, решение по нему не принималось.

Последствия включения вопроса в протокол

Принятие решения по вопросу, которого не было в бюллетене, является признаком ничтожности решения ОСС в соответствии со ст. 181.5 ГК РФ. Такое решение признается недействительным независимо от судебного акта. ГЖИ при проверке документов обязана проверять их достоверность и отсутствие признаков ничтожности протокола. Если инспекция обнаружит несоответствие между уведомлением и фактическим голосованием, это может стать основанием для отказа во внесении дома в реестр лицензий или приостановления рассмотрения заявки.

В протоколе общего собрания фиксируйте только те вопросы, по которым фактически проводилось голосование через бюллетени. Если вопрос был указан в уведомлении, но не включен в бюллетень, считайте, что голосование по нему не состоялось. Для решения этого вопроса необходимо проводить новое собрание с корректной повесткой дня и соответствующими бюллетенями.

Да, вам необходимо указать в протоколе собрания собственников вопрос, который был в повестке дня, даже если он не является существенным и все голоса были отданы "за". Отсутствие данного вопроса в протоколе может вызвать вопросы со стороны Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) при включении дома в реестр.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, решения, принятые общим собранием собственников помещений, оформляются протоколом. В протоколе должны быть отражены все вопросы, которые были включены в повестку дня и по которым проводилось голосование. Даже если вопрос не является существенным и все собственники проголосовали единогласно "за", его отсутствие в протоколе может быть расценено как неполное отражение результатов собрания.

В соответствии с частью 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация обязана направить подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в орган государственного жилищного надзора для хранения. ГЖИ, проверяя пакет документов, будет ориентироваться на содержание протокола и сравнивать его с информацией, представленной в других документах, в том числе с сообщением о проведении собрания. Несоответствие между повесткой дня, указанной в сообщении о проведении собрания, и вопросами, отраженными в протоколе, может стать основанием для запроса дополнительных пояснений или документов.

Хотя вы указали, что вопрос "несущественный", это не освобождает от обязанности его фиксации в протоколе. Важно, чтобы протокол точно отражал ход и результаты проведенного собрания.

В сообщении о собрании собственников помещений (ОСС) указана повестка дня, которая должна соответствовать вопросам в бюллетенях для голосования, чтобы избежать нарушений процедуры по ст. 47 ЖК РФ.

Если вопрос отсутствует в бюллетене, его голоса не учитываются, и протокол ОСС должен фиксировать только реальные решения по повестке, принятые на основе бюллетеней.

Протокол ОСС включает решения только по вопросам повестки, по которым проведено голосование с указанием голосов "за", "против", "воздержался" и процентов.

Несущественный вопрос, не отраженный в бюллетене, не подлежит включению в протокол, так как это может быть расценено как искажение итогов; вместо этого фиксируйте только то, что реально голосовалось.

При включении дома в реестр ГЖИ (для капремонта или лицензирования) пакет документов проверяется на соответствие ЖК РФ: протокол с итогами по реальным вопросам повестки, реестр собственников и бюллетени. Если по ключевому вопросу (переход в реестр) все голоса "за" и кворум обеспечен, отсутствие несущественного вопроса не вызовет претензий, но ГЖИ может запросить разъяснения при несоответствиях повестки и протокола.​

Рекомендации

Укажите в протоколе только голосованные вопросы, приложив бюллетени и реестр.

Если повестка в уведомлении шире, отметьте в протоколе, что по некоторым пунктам голосование не проводилось (без деталей).

Добрый день, Маргарита. В соответствии с ч.2 ст.46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Для включения дополнительных вопросов необходимо заново формировать повестку.

Если в сообщении о проведении собрания вопрос был, а в бюллетене (решении собственника) нет, это прямое нарушение права собственника на участие в голосовании по всем анонсированным вопросам. Такое нарушение расценивается как существенное, поскольку оно потенциально могло повлиять на результаты голосования в целом (например, если бы собственники проголосовали против всей повестки, узнав, что по одному из пунктов их лишили права голоса).

Решение собрания по конкретному вопросу может быть признано ничтожным, если оно было принято с существенными нарушениями порядка его проведения, в том числе, если собственники не были уведомлены о голосовании по нему должным образом.

ГЖИ при проверке документов руководствуется, в том числе, Порядком N 938/пр (Приказ Минстроя России от 30.04.2025 N 266/пр и связанные с ним документы), который требует строгого соответствия предоставленных документов требованиям закона. Несоответствие заявления и документов установленным требованиям является основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий.

Суды и ГЖИ приравнивают ситуацию, когда собственники не могли проголосовать по заявленному вопросу (из-за его отсутствия в бюллетене), к нарушению их прав и ничтожности решения(Ст.181.5 ГК РФ).

Вы указали в своем обращении, что вопрос несущественный, его наличие в повестке дня собрания, отраженной в бюллетене для голосования, но при этом его отсутствие в протоколе может быть расценено как несоответствие оформления результатов собрания. Это может привести к замечаниям со стороны ГЖИ при проверке документов.

Необходимо что бы протокол точно отражал ход и результаты голосования по всем вопросам, которые были вынесены на обсуждение и по которым проводилось голосование, даже если по каким-то вопросам все голоса были отданы "за" и они кажутся незначительными. Это обеспечивает полноту и достоверность информации, представляемой в надзорный орган.

Согласно части 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), управляющая организация обязана в течение пяти дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений направить их в орган государственного жилищного надзора для хранения. Протокол общего собрания составляется вне зависимости от наличия или отсутствия кворума.

Если в сообщении о собрании был заявлен определённый вопрос, а в итоговых документах голосование по нему не отражено, это создаёт формальные нарушения порядка проведения собраний собственников помещений многоквартирного дома.

Такой подход может привести к сомнениям в легитимности принятых решений.

Порядок созыва и проведения общих собраний регламентирован частью 5 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, где указано, что сообщение о проведении собрания должно содержать вопросы, подлежащие обсуждению и голосованию.

В свою очередь, итоги голосования фиксируются в протоколе собрания.

Чтобы обезопасить управляющую компанию от претензий контролирующих органов и жильцов, рекомендую следующее:

- Включите в протокол формулировку типа: «Голосование по указанному вопросу не проводилось, так как вопрос утратил актуальность». Или приведите другое обоснование, почему голосование не состоялось.

-Приложите пояснительную записку с описанием обстоятельств, почему указанный вопрос отсутствовал в бюллетенях.

-Желательно предварительно согласовать форму протокола с председателем совета дома или инициативной группой жителей, чтобы минимизировать риски оспаривания результатов собрания.

Если вопрос несущественен и подавляющее большинство голосов получено по основным вопросам, вероятность серьёзных осложнений невелика. Но соблюдение процедур крайне важно, чтобы впоследствии избежать правовых рисков.

Здравствуйте, Маргарита.

_______

Указывать в протоколе вопрос, который отсутствовал в бюллетене для голосования, нельзя, даже если он был включен в сообщение о проведении собрания. Согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания.

_______

Повестка реализуется через бюллетень: голосование проводится по каждому вопросу повестки дня, включенному в бюллетень.

________

Если вопрос в бюллетене отсутствовал, собственники фактически не голосовали, следовательно, решение по нему не принято и в протокол включать его как рассмотренные и тем более принятый нельзя. Протокол должен отражать только реально поставленные на голосование вопросы и итоги по ним, поскольку решения и протокол общего собрания являются официальными документами, влекущими юридические последствия для собственников (ч. 1, 5 ст. 46 ЖК РФ). Для ГЖИ важно соответствие: уведомление — повестка — бюллетень — протокол. Наличие в протоколе вопроса, по которому не велось голосование (нет строки в бюллетене), формально является нарушением порядка проведения и оформления ОСС и может быть расценено как существенное нарушение, дающее основания для признания решения недействительным и для вопросов со стороны ГЖИ. Поэтому данный «несущественный» вопрос в протокол не включайте; пакет документов на включение дома в реестр подавайте только с теми решениями, по которым есть бюллетени и подсчет голосов.

С уважением

Добрый вечер, Маргарита.

1)Отсутствие вопроса в бюллетене, который есть в повестке дня уведомления о собрании, может стать причиной недействительности решения по этому вопросу или даже недействительности всего собрания, если этот вопрос был существенным.

2)Наличие вопроса в уведомлении о собрании и его отсутствие в бюллетене голосования является нарушением процедуры проведения ОСС.

-Если этот вопрос был существенным, его отсутствие в бюллетене может стать основанием для признания всего собрания недействительным по иску любого собственника.

3)Да, вам нужно указывать обязательно...

4)ГЖИ, проверяя документы, увидит расхождение между уведомлением и протоколом.

5)В протоколе необходимо максимально полно и честно описать сложившуюся ситуацию.

6)При подаче пакета документов в ГЖИ, приложите сопроводительное письмо, в котором кратко поясните расхождение между уведомлением и протоколом, и как это было отражено в протоколе.

-Подчеркните, что по другим, существенным вопросам, кворум имелся, и решения были приняты.

ст. 44-46 ЖК РФ, Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр “Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации”

Маргарита, здравствуйте!

Отсутствие вопроса, указанного в сообщении о проведении собрания, в бюллетене для голосования является нарушением процедуры проведения общего собрания собственников и оформления его результатов.

Ваши действия регулируются ст. 44-48 ЖК.

ст. 45 ЖК (п. 5.1) - сообщение о проведении общего собрания должно содержать перечень вопросов, выносимых на голосование.

ст. 47.1 ЖК - при проведении собрания в форме очно-заочного или заочного голосования (что, вероятно, ваш случай, судя по наличию бюллетеней) в бюллетене должны быть указаны вопросы повестки дня.

ст. 46 ЖК - решения ОСС оформляются протоколом.

Собственники были уведомлены о возможности проголосовать по определенному вопросу, но фактически этой возможности не получили. Это может быть расценено как нарушение их прав на участие в управлении МКД и оспаривание результатов собрания в суде (по иску любого собственника).

ГЖИ при проверке документов для включения дома в реестр (или при лицензионном контроле) проводит формальную проверку соблюдения процедуры проведения ОСС. Они очень внимательно относятся к корректности оформления протоколов и бюллетеней.

Риск №1 (отказ ГЖИ): несоответствие повестки дня в сообщении и повестки дня в протоколе/бюллетенях может стать основанием для отказа во включении дома в реестр управления Управляющей компании (УК). ГЖИ может расценить это как фальсификацию или несоблюдение обязательных требований.

Риск №2 (судебное оспаривание): даже если ГЖИ пропустит этот недочет, любой недовольный собственник (даже по "несущественному" вопросу) может подать в суд иск о признании решения собрания недействительным в течение 6 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении (ст. 46 ЖК РФ, п. 6).

Учитывая, что вопрос был "несущественным" и по основному вопросу (переход в УК) голоса "за", у вас есть несколько вариантов действий, ранжированных по безопасности:

Вариант 1: Исключить вопрос из повестки дня (самый безопасный сейчас)

Если вопрос не обсуждался и не голосовали, в итоговом протоколе итоговая повестка дня должна соответствовать бюллетеням.

Чтобы избежать проблем с ГЖИ, лучше полностью исключить этот вопрос из протокола и надеяться, что в ГЖИ не будут сверять сообщение о собрании с протоколом досконально. Однако это все равно риск.

Вариант 2: Провести повторное собрание (самый правильный юридически)

Самый надежный, хотя и трудоемкий вариант — провести новое собрание (или дополнительное голосование), устранив этот недочет. Это исключит риски оспаривания и отказа ГЖИ.

Вариант 3: Оформить "техническую ошибку" (рискованный)

Попробовать оформить это как техническую ошибку, составив корректирующий документ, но это сложно и не всегда принимается ГЖИ.

Не указывайте в протоколе вопрос, по которому не проводилось голосование (нет бюллетеней). Предоставляйте в ГЖИ пакет документов (сообщение, бюллетени, протокол), которые максимально согласованы между собой.

Здравствуйте!

Статья 45 ЖК РФ требует, чтобы в сообщении о собрании была повестка дня. Часть 2 статьи 47 ЖК РФ указывает, что принятыми решениями являются те, что оформлены протоколом. При этом ГК РФ в статье 181.5 устанавливает, что решение собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня. В вашей ситуации произошел обратный казус: вопрос в повестке был, а голосования (волеизъявления) по нему не состоялось из-за дефекта бюллетеня.

Если вы укажете этот вопрос в протоколе и «нарисуете» по нему голоса (например, «воздержался»), вы совершите преступление, предусмотренное статьей 327 УК РФ (подделка официального документа), так как протокол общего собрания наделен статусом официального документа (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это абсолютно недопустимо. Если же вы просто молча удалите вопрос из протокола, вы нарушите Приказ Минстроя России № 44/пр, который требует, чтобы протокол содержал сведения о повестке дня. Любое расхождение между повесткой в уведомлении (которое является приложением к протоколу) и содержательной частью протокола будет трактоваться как противоречие.

Для ГЖИ основным регламентом является Порядок внесения изменений в реестр лицензий (утв. Приказом Минстроя № 938/пр). Пункт 5 данного Порядка содержит исчерпывающий перечень причин для отказа. Самая опасная для вас формулировка — подпункт «а»: «несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами "а", "г", "е" пункта 3 настоящего Порядка, а также наличие противоречий в представленных заявителем сведениях и документах».

Инспектор ГЖИ, действуя формально, увидит, что в уведомлении заявлено, например, 10 вопросов, а в бюллетенях собственников и в итогах протокола отражено только 9. Юридически это квалифицируется как противоречие в документах. ГЖИ не наделена правом оценивать «существенность» или «несущественность» вопроса, это прерогатива суда. Задача инспектора — сверить соответствие бумаг. Поэтому риск получения отказа во включении дома в реестр очень высок. Инспекция может счесть, что процедура голосования была нарушена, так как собственники были введены в заблуждение относительно объема обсуждаемых вопросов.

Однако, если рассматривать ситуацию по существу, то согласно статье 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено только при существенных нарушениях.

Т.е. этот вопрос не был в сообщении о проведении общего собрания собственников, также не указан в бюллетене для голосования. И как следует из текста вопроса даже не был указан в протоколе.

Т.е. как бы вообще не был поднят этот вопрос, не обсуждался и не принималось по нему решения Общего собрания (ст.181.1 - 181.4 ГК РФ).

В соответствии со ст.181.2 ГК РФ

2. При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

4. В протоколе должны быть указаны:

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

В соответствии со ст.45 ЖК РФ

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

... 4) повестка дня данного собрания;

В соответствии со ст.48 ЖК РФ

5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

...

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Нужно было указывать обязательно.

Необходимо проведение повторное проведение собрания, надлежащее оформление документов (протокола, решения и т.д.)

У ГЖИ могут возникнуть вопросы если представлены ненадлежаще оформленные документы.