Выбор УО при ликвидации ТСЖ и действующем договоре управления

349₽ VIP

Смотрите, администрация может объявить конкурс по выбору УК для многоквартирного дома, если действующая УК лишилась лицензии или права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований.

При этом администрация обязана уведомить жителей дома о результатах конкурса и условиях договора управления в течение 10 дней со дня его проведения.

Собственники помещений в МКД обязаны заключить такой договор в соответствии со ст. 445 ГК РФ.

Если в течение 2 месяцев со дня проведения конкурса собственники не заключили договор управления с УК, то он считается заключённым автоматически.

Срок действия такого договора составляет от одного до трёх лет

- см. ч. 4, 5 и 13 ст. 161, ч. 5 ст. 162 ЖК РФ 200 ЖК РФ, Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75

normativ.kontur.ru

ИРИНА, обязанность по выбору УК для управления МКД возложена на органы МСУ положениями ст. 161 Жилищного кодекса. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (ч. 4 и ч. 13); способ отбора УК (открытый конкурс); сроки исполнения установленной обязанности;

---В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган МСУ проводит открытый конкурс по отбору УК, если в течение полугода до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа этим домом не было реализовано, а также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Таким образом, приоритет отдается решению собственников дома

---Порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, согласно которым конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом (в том числе если собственниками не проводилось ОСС по вопросу выбора способа управления домом, или проводилось, но такое решение не было принято) или принятое решение о выборе способа управления домом не реализовано (в том числе не заключены договоры управления МКД между УК и собственниками). см. Определение Верховного Суда РФ от 5 августа 2020 г. № 307-ЭС20-10358. https://www.garant.ru/

Всего хорошего.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в вашем многоквартирном доме ране выбрали способом управления - Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ).

А ТСЖ заключило договор управления с некой Управляющей Организацией (УО), но, который, полагаю, является лишь договором обслуживания данного многоквартирного дома, так как, в противном случае в вашем МКД должны были существовать ДВА способа управления, что не допускается действующим законодательством РФ.

Вы говорите, что ТСЖ в вашем МКД - ликвидировано, а собственники помещений не принимали решения о создании нового ТСЖ или о выборе нового способа управления, соответственно, ТСЖ, как ранее выбранный способ управления МКД в настоящее время НЕ РЕАЛИЗОВАН.

Поэтому, местные органы власти ВПРАВЕ провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления вашим МКД.

Такой Управляющей организацией может быть выбрана та УО, с которой у ликвидированного ТСЖ ранее был заключён договор.

Собственники помещений вправе провести общее собрание и самостоятельно создать новое ТСЖ или принять решение о выборе ИНОГО способа управления, в том числе и управления Управляющей Организацией.

Простой переход "по крыло" Управляющей организации, которая, по моему мнению, по сути ранее лишь обслуживала ваш МКД, без принятия решения о выборе иного способа управления или без выбора этой же УО для управления вашим МКД по итогам открытого конкурса - должно считаться неправомерным.

Администрация вправе уведомить собственников о необходимости выбора способа управления вашим МКД, но и в силу закона, то есть, в силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в МКД ОБЯЗАНЫ это сделать , в том числе и самостоятельно.

Здравствуйте! После ликвидации ТСЖ администрация может объявить конкурс на выбор УО, даже если договор в реестре лицензий указан действующим, по ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, но обязана уведомить собственников за 10 дней о необходимости ОСС с 3-месячным сроком на выбор способа управления, иначе конкурс через 10 дней после. Проведите ОСС срочно для протокола в ГИС ЖКХ или оспорьте конкурс в суде.

Администрация не вправе объявлять конкурс по выбору управляющей организации (УО), если ТСЖ ликвидировано, а договор в реестре лицензий указан как действующий, поскольку это свидетельствует о наличии действующего способа управления домом. Администрация обязана уведомить собственников о необходимости выбора способа управления домом только в случае, если сведения о доме исключены из реестра лицензий, лицензия прекратила действие или аннулирована, и при этом собственники не выбрали новый способ управления.

Однако, если ТСЖ ликвидировано, оно не может осуществлять управление домом. В такой ситуации, если собственники не выбрали новый способ управления, это может стать основанием для объявления конкурса. Но если договор в реестре указан как действующий, это может трактоваться как наличие действующего способа управления, что препятствует объявлению конкурса администрацией.

Орган местного самоуправления (ОМСУ) обязан созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) для решения вопроса о выборе способа управления домом в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о МКД из реестра лицензий, о прекращении действия лицензии, ее аннулировании или истечении срока действия лицензии, если такой срок не продлен. Это прямо предусмотрено частью 5 статьи 200 Жилищного кодекса РФ. Если же договор в реестре указан как действующий, то оснований для такого уведомления и последующего объявления конкурса у администрации нет.

Администрация (ОМСУ) проводит открытый конкурс по отбору УО в случаях, когда собственники не выбрали способ управления или выбранный способ не реализован, либо если прежняя УО лишилась лицензии, а собственники не выбрали новый способ управления (часть 4 статьи 161, часть 5 статьи 200 ЖК РФ). Если договор в реестре лицензий указан как действующий, это означает, что способ управления домом формально не прекратил свое действие, что исключает обязанность администрации проводить конкурс.

Ирина, здравствуйте!

Ситуация, когда ТСЖ ликвидировано, но в реестре лицензий договор с Управляющей организацией все еще числится как действующий, создает правовую неопределенность, но не является основанием для автоматического продолжения управления старой УО.

Может ли администрация объявить конкурс по выбору УО?

Да, администрация имеет право (и обязана в определенных случаях) объявить открытый конкурс по выбору управляющей организации.

ч. 4 ст. 161 ЖК «В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение календарного года не выбрали способ управления этим домом... орган местного самоуправления в порядке, установленном настоящим Кодексом, организует и проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации».

Ликвидация ТСЖ означает, что выбранный ранее способ управления (управление ТСЖ) прекратил свое существование. Собственники обязаны выбрать новый способ управления (УО, непосредственное управление, новое ТСЖ).

Запись в реестре лицензий носит технический характер. Договор управления прекращает свое действие в связи с ликвидацией стороны по договору (ТСЖ). Администрация должна действовать исходя из фактической ситуации: отсутствие легитимного управления домом.

Обязана ли администрация уведомить собственников дома о необходимости выбора способа управления домом до объявления конкурса?

Да, обязана.

ч. 4 ст. 161 ЖК не только обязывает администрацию провести конкурс, но и подразумевает, что собственникам должно быть дано время для самостоятельного выбора. На практике администрация обычно направляет официальное уведомление собственникам о необходимости определиться со способом управления.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает жестких сроков для уведомления и самостоятельного выбора собственников после прекращения деятельности ТСЖ, но определяет сроки для действий администрации:

Администрация должна уведомить собственников о том, что дом остался без управления, и предложить выбрать новый способ. Срок уведомления обычно зависит от внутренних регламентов муниципалитета, но должен быть разумным (например, 1 месяц).

Собственникам дается определенный срок для принятия решения (обычно от 1 до 3 месяцев, в зависимости от местных актов).

Объявление конкурса:

ч. 4 ст. 161 ЖК говорит о сроке в течение календарного года, если собственники не выбрали способ управления.

ч. 5 ст. 161 ЖК обязывает орган местного самоуправления в течение 15 дней со дня получения соответствующего обращения (например, от жилищной инспекции, которая выявила дом без управления) разместить извещение о проведении конкурса на официальном сайте.

Для ускорения процесса и исключения спорных ситуаций собственникам (или инициативной группе) следует провести общее собрание, выбрать новую УО (или другой способ управления) и направить протокол этого собрания в администрацию и ГЖИ. Это снимет необходимость проведения конкурса администрацией.

Администрация действительно вправе объявить открытый конкурс по отбору управляющей организацидля многоквартирного дома, если товарищество собственников жилья ликвидировано, а соответствующий договор управления продолжает числиться в реестре лицензий.

Но перед проведением конкурса администрация обязана направить уведомление каждому собственнику помещений в доме о ликвидации ТСЖ и необходимости выбрать способ управления домом. Этот порядок регламентирован частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Срок направления уведомления составляет не позднее пяти рабочих дней со дня внесения записи о ликвидации юридического лица в единый государственный реестр юридических лиц.

Затем проводится общее собрание собственников, в течение которого решается вопрос о выборе способа управления домом.

Если же собственники не выбрали управляющую организацию самостоятельно в установленный срок (обычно этот срок составляет три месяца), именно тогда органы местного самоуправления обязаны организовать проведение открытого конкурса среди претендентов на управление данным домом.

Добрый вечер, Ирина.

1)Когда Товарищество собственников жилья (ТСЖ) ликвидируется (проходит процедуру исключения из ЕГРЮЛ), оно прекращает свое существование как юридическое лицо.

2)Договор управления домом, заключенный ликвидированным ТСЖ с Управляющей организацией (УО), прекращает свое действие в силу прекращения деятельности стороны договора (ТСЖ), даже если он формально числится в реестре лицензий.

-Внесение договора в реестр лицензий является административной процедурой, которая должна отражать фактическую ситуацию. Если ТСЖ ликвидировано, то договор управления, который оно заключило, фактически не может действовать, так как нет субъекта, который его исполняет и контролирует

3)Администрация (орган местного самоуправления) вмешивается в управление многоквартирным домом (МКД) в случае, если собственники не выбрали способ управления или не заключили договор с выбранной УО согласно ст. 199 ЖК РФ.

4)Так что да, Администрация имеет право объявить открытый конкурс по проведению конкурса на право заключения договора управления, поскольку старый договор, заключенный ликвидированным ТСЖ, фактически прекратил свое действие, и собственники не выбрали новый способ управления.

5)Администрация обязана предпринять шаги, чтобы собственники выбрали способ управления, прежде чем объявлять конкурс.

-Согласно ч. 3 и 4 статьи 199 ЖК РФ

Администрация обязана уведомить собственников о необходимости выбора способа управления МКД и, как правило, информирует о прекращении действия старого договора (если он прекращается по факту, а не по решению собственников).

-Администрация имеет право объявить конкурс только в том случае, если собственники в установленный срок не выбрали способ управления или не заключили договор управления.

6)ЖК РФ устанавливает, что срок для выбора способа управления дается собственникам не менее чем за 40 дней до истечения срока действия договора управления (если договор прекращается по инициативе УО) или не позднее, чем через 15 дней с момента возникновения обязанности выбрать способ управления.

-Администрация может объявить конкурс после истечения срока, отведенного собственникам на самостоятельный выбор способа управления.

Здравствуйте!

Договор управления между ТСЖ и УО прекратил свое действие в момент ликвидации товарищества. Это требование ст. 419 ГК РФ: обязательство прекращается ликвидацией юридического лица. Пролонгировать этот договор невозможно, так как одной из сторон (заказчика) больше не существует. То, что договор числится в реестре лицензий как «действующий», является не подтверждением его гражданско-правовой силы, а административным механизмом защиты жильцов. В силу статьи 200 ЖК РФ, старая УО обязана продолжать обслуживать дом (вывозить мусор, давать тепло) до прихода новой компании, чтобы не допустить аварий, даже если договор расторгнут или истек.

Администрация имеет право объявить конкурс, но не сразу. Закон (ст. 161 ЖК РФ) устанавливает иерархию: приоритет всегда у воли собственников. Поскольку ТСЖ ликвидировано, способ управления домом считается нереализованным. В этой ситуации орган местного самоуправления обязан сначала уведомить жителей и созвать общее собрание собственников для решения вопроса о выборе нового способа управления (создание нового ТСЖ или прямой договор с УО). Это требование статьи 161 ЖК РФ.

Если чиновники проигнорируют этот этап и сразу объявят конкурс, это будет прямым нарушением закона и прав собственников.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 75 и ст. 161 ЖК РФ, после получения информации о ликвидации ТСЖ, администрация должна в течение 15 дней созвать собрание. Если собрание не состоялось (нет кворума) или жильцы не приняли решение, только тогда, в течение одного месяца после несостоявшегося собрания, объявляется открытый конкурс.

Процессуальный порядок защиты (Суд)

Если администрация нарушила порядок (объявила конкурс без попытки собрать жильцов), алгоритм действий зависит от заявителя:

Для собственников жилья (физических лиц): Вы подаете административный иск по КАС РФ в районный суд. Требование — признать незаконным решение администрации о назначении конкурса. Срок на подачу — 3 месяца со дня, когда узнали о конкурсе.

Если права нарушены у действующей УО, она обращается в Арбитражный суд по нормам АПК РФ. Иск — о признании недействительным ненормативного правового акта и торгов.

Таким образом конкурс без уведомления и попытки созыва собрания незаконен.

Да, администрация вправе объявить конкурс по выбору управляющей организации (УО), если ТСЖ ликвидировано, а договор управления утратил силу в связи со смертью одной из сторон (п. 1 ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Формальное присутствие договора в реестре лицензий не означает его действительности, если ТСЖ как юридическое лицо прекратило существование.

Согласно ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, если собственники не выбрали способ управления в течение 30 дней с момента утраты действующего способа (в т.ч. из-за ликвидации ТСЖ), орган местного самоуправления обязан в течение 10 рабочих дней инициировать конкурс и организовать выбор УО.

При этом администрация обязана уведомить собственников о необходимости выбора способа управления до объявления конкурса. Это следует из ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой способ управления определяется собственниками самостоятельно. Только при их бездействии в установленный срок (30 дней) муниципалитет вмешивается.

ТСЖ ликвидировано, соответственно и договора с другими организациями, Юр. лицами, в т.ч. с Управляющей организацией, прекратили свое действие.

В соответствии с п.2 Ст.161 ЖК РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с п.4 ст.161 ЖК РФ

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации ... в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" ... на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса ... уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам ... открытого конкурса...

Собственникам нужно провести общее собрание собственников помещений дома, определиться с выбором способа управления домом, организации обслуживающей дом.

Здравствуйте Ирина!

В рассматриваемом случае, Формально он определен в п. 2 ст. 198 ЖК РФ и гласит следующее: В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Иными словами, как только зарегистрированное ТСЖ уведомляет УК о том, что договор управления с ней расторгнут (а при смене способа управления это можно сделать в любое время), УК.

В ст. 145 ЖК РФ указано, что решение о ликвидации ТСЖ обязаны принять собственники помещений в доме на общем собрании, если члены товарищества обладают 50% и менее голосов от общего числа голосов собственников в доме. Также принять решение о прекращении работы ТСЖ может общее собрание его членов в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.