Продажа квартиры несовершеннолетнего и использование эскроу-счета

349₽ VIP

Здравствуйте! Опека просто перестраховывается, им проще запретить, чем вникать, но закон позволяет заменить квартиру ребенка долей в вашем жилье.

​Главное, оформить это именно как дарение, потому что продавать свое имущество детям матери запрещено законом (ст. 37 ГК РФ).

Закон говорит лишь о том, что для продажи имущества несовершеннолетнего ребенка нужно получать согласие органа опеки (ст. 60 Семейного кодекса РФ, ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Поэтому потенциально любые действия возможны (кроме сделок явно запрещенных, например, в ст. 37 ГК РФ), если опека согласиться.

Если же в Вашем случае опека не согласна с чем-то, то нужно исходить из того, что этот способ недоступен. Класть же деньги на счет ребенка до получения согласия опеки на соответствующую сделку с имуществом ребенка я не рекомендую, т.к. можете не только сделку не совершить, но и деньги обратно просто так "не вернуть".

Согласно действующему российскому законодательству, продать квартиру, находящуюся в собственности несовершеннолетнего, можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Рассмотрим подробно ситуацию, указанную вами.

Статья 37 Гражданского Кодекса РФ

Статья устанавливает общие положения о распоряжении имуществом подопечных, включая необходимость согласования любых операций с органами опеки.

Федеральный закон № 48-ФЗ от 24 апреля 2008 г.

Этот закон регулирует полномочия органов опеки и определяет процедуры принятия решений по таким операциям.

Получение согласия органов опеки:

Перед продажей квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства. В заявлении указывается причина продажи, планируемое использование денежных средств и подтверждение того, что права ребенка не будут ущемлены.

Существует два основных варианта разрешения вопроса:

1. Покупка другого жилья

Выделение аналогичной или большей доли в другой квартире.

- Покупка нового жилья с обязательным соблюдением равнозначных прав ребенка.

2. Перечисление средств на спецсчет

- Открытие специального эскроу-счета на имя ребенка, куда поступят денежные средства от продажи его доли.

- Средства на счете заблокированы до достижения ребенком совершеннолетия.

Однако органы опеки могут ограничить возможности по второму варианту, настаивая на выделении реальной жилой площади, что соответствует их интересам по защите прав несовершеннолетних.

1. Регистрация в квартире родителя

Важно учесть, что выделение доли у матери в собственной квартире затруднительно, так как органы опеки чаще всего требуют отдельную собственность для ребенка.

2. Особенности оформления сделки

- Договор купли-продажи и последующая регистрация сделки должны соответствовать нормам гражданского законодательства и правилам распоряжения имуществом несовершеннолетних.

Органы опеки действительно вправе требовать реального улучшения условий проживания ребенка либо сохранения уровня комфорта путем приобретения аналогичного жилья. Положить деньги на эскроу-счет — это возможный вариант, но практика показывает, что большинство регионов предпочитают видеть конкретные жилые метры, обеспечивающие интересы ребенка.

Нормативные правовые акты и судебная практика, применимые в данной ситуации:

Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ):

- Глава 3. Определяет общий порядок правового регулирования сделок с участием несовершеннолетних.

- Статья 26, пункт 1. Устанавливает, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки по распоряжению своим имуществом только с согласия родителей или иных законных представителей.

- Статья 28, пункт 1. Регулирует, что сделки от имени малолетних (до 14 лет) совершают их родители, усыновители или опекуны.

- Статья 37, пункт 2. Требует получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетнего.

Семейный Кодекс Российской Федерации (СК РФ):

- Статья 60, пункт 3. Утверждает приоритет охраны имущественных интересов несовершеннолетних.

Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»:

- Статья 20. Регламентирует особый порядок распоряжения имуществом несовершеннолетних и предусматривает необходимость одобрения сделок органами опеки.

▌ ✔ Постановление Правительства РФ от 27 октября 2021 г. № 1843:

- Определяет порядок взаимодействия органов опеки и учреждений юстиции при оформлении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним.

Приказ Минобрнауки России от 1 декабря 2020 г. № 1496:

- Предусматривает особые меры защиты прав несовершеннолетних при совершении сделок с объектами недвижимости.

Решения судов высших инстанций:

- Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2023 г. № 30-АД23-15.

- Апелляционное определение Московского городского суда от 12 марта 2024 г. № 33-1582/2024.

Эти нормативные акты предоставляют чёткое регулирование вопросов, связанных с продажей недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним. Необходимо понимать, что любые действия по распоряжению имуществом ребёнка требуют особого подхода и строгого соответствия установленным процедурам. При нарушении установленных норм сделки могут быть признаны недействительными судом.

Распоряжение имуществом несовершеннолетнего требует обязательного предварительного согласования с органами опеки и попечительства.

- Разрешение на продажу недвижимости оформляется органом опеки после представления обоснования целесообразности сделки и гарантии соблюдения интересов ребёнка.

- Решение о способе распоряжения деньгами от продажи (перевод на счет, выделение доли в другой недвижимости) принимается с учетом мнения органов опеки.

Смотрите, продать квартиру можно по ДКП, но без письменного согласия органа опеки не получится.

Если хотите ребенку выделить долю в другом жилье - сперва получите разрешение в опеке.

Дадут добро, выходите на нотариуса, оформляете соглашение о выделении доли ребенку.

Требования органа опеки носят обязательный характер.

Они преследуют права и интересы ребенка.

- см. ст. 37, 549 ГК РФ, ст. 60 СК РФ

Согласно статье 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущественные права и интересы несовершеннолетних могут быть защищены только органами опеки и попечительства. 

Если органы опеки дали разрешение на продажу с условием приобретения доли для несовершеннолетнего, то необходимо следовать данному условию

Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом подопечного осуществляется только с разрешения органов опеки.

Продажу квартиры разрешается провести лишь при условии предоставления равноценного жилья или выдела доли в иной недвижимости, принадлежащей матери, отцу или другим законным представителям ребёнка.

Органы опеки действительно вправе запретить размещение вырученных денег на эскроу счёте, настаивая на обязательном выделении доли в другом жилом помещении.

Такое требование связано с обеспечением жилищных прав ребёнка, ведь денежные средства на счету не гарантируют приобретение жилья впоследствии.

Подготовьте пакет документов на имущество, которое планируете приобрести или выделить ребёнку взамен продаваемого жилья.

Предоставьте полный комплект документов в органы опеки, подтвердив намерение обеспечить жильём несовершеннолетнего.

Получите письменное разрешение на проведение сделки купли-продажи.

Оформите новую жилплощадь на ребёнка или выделите ему долю в праве собственности другого жилого помещения.

Здравствуйте, Алексей !

В данном Вашем случае, зaкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

И деньги возможно просто положить на счет несовершеннолетнему лицу.

Таким образом, с юридической точки зрения, нужно получать согласие органа опеки (ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ).

Рад был помочь!

Здравствуйте, Алексей!

Органы опеки и попечительства правы: вы не можете просто продать квартиру несовершеннолетнего и положить деньги на эскроу-счет. Это не предусмотрено законодательством как самостоятельная форма защиты имущественных прав ребенка.

Основное требование органов опеки — это сохранение или улучшение жилищных условий ребенка.

Почему нельзя просто положить деньги на счет?

Закон (ст. 37, 38 ГК, ФЗ № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве") требует, чтобы имущество несовершеннолетнего опекалось и не могло быть легко потрачено. Органы опеки исходят из принципа сохранения именно права собственности на жилье, а не эквивалентной денежной суммы.

У вас есть два основных законных пути решения этой ситуации, которые предложили вам органы опеки:

Вариант 1: Приобретение нового жилья одновременно с продажей

Это самый распространенный и рекомендуемый вариант.

Вы подаете заявление в органы опеки на получение разрешения на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему. В заявлении вы указываете, что одновременно (одним договором или в очень короткие сроки) приобретаете другое жилье в собственность ребенка (или долю в нем), которое не хуже по площади и качеству, чем продаваемое.

Опека проконтролирует, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились. Например, если он владел всей квартирой 900 тыс. руб., он должен получить всю квартиру в новом жилье (или долю, соответствующую по стоимости или площади).

При этом варианте эскроу-счет может использоваться как механизм безопасной сделки, но конечная цель — покупка жилья на имя ребенка.

Вариант 2: Выделение доли в собственности матери

Это возможно, но требует соблюдения определенных условий и согласия опеки.

Вы просите разрешения продать квартиру несовершеннолетнего с условием, что взамен вы выделяете ему равноценную (или большую) долю в уже имеющейся собственности матери.

Опека должна убедиться, что выделяемая доля в квартире матери (её "собственности") будет адекватной заменой продаваемой квартиры ребенка по кадастровой или рыночной стоимости и площади.

Это оформляется через договор дарения доли от матери ребенку или соглашение об определении долей, удостоверенное нотариусом, которое регистрируется в Росреестре.

Почему вам отказали в простом варианте с деньгами на счету?

Опека защищает ребенка от рисков, связанных с инфляцией, нецелевым использованием средств или банкротством банка. Деньги на счете не гарантируют наличие жилья в будущем, а собственность гарантирует.

Опека выдаёт разрешение на продажу квартиры ребенка при условии одновременного (или предварительного) наделения его долей в другой квартире.

Нужно подготовить договор дарения.

Хотя закон (ст. 37 ГК РФ) формально допускает зачисление средств на счёт ребенка, на практике органы опеки разрешают это крайне редко.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, и имущество, полученное в дар или в порядке наследования (ст. 60 СК РФ).

Разрешат если у ребенка уже будет в собственности другое жилье, не хуже продаваемого, и его права на проживание не нарушаются.

Опека обязана следить за тем, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшались.

Доля, которую получит ребёнок в вашей квартире, должна быть не меньше.

Родители не могут продать долю своему ребенку т. к. сделки между законными представителями и несовершеннолетними запрещены ст. 37 ГК РФ, но могут подарить или выделить ее через договор дарения или соглашение.

Договаривайтесь с опекой, если они настаивают на доле, подготовьте документы на ту квартиру и предложите выделить там долю ребенку , можно через договор дарения.

Если планируется покупка нового жилья в ближайшее время, можно провести встречную сделку — продать наследство и одновременно купить ребенку долю в новой квартире.

Зачисление денег на блокированный счёт ребенка вместо покупки недвижимости может быть признано ухудшением его положения.

Деньги подвержены инфляции, а право собственности на недвижимость — это материальный актив, гарантирующий право на проживание.

Суд может встать на вашу сторону, только если вы докажете, что у ребенка уже есть другое жилье в собственности, которое полностью закрывает его потребности, а продаваемая квартира является «лишней» или непригодной для жизни.

Здравствуйте, Алексей!

Ситуация стандартная, и органы опеки дали вам абсолютно верный и единственно возможный с точки зрения закона ответ.

Главная задача органов опеки и попечительства — не допустить ухудшения имущественного положения несовершеннолетнего. Квартира — это конкретное жилье, ликвидный актив. Деньги на счете — это абстрактная сумма, которая может быть обесценена инфляцией, потрачена родителями (опекунами) на текущие нужды под другими предлогами, и в итоге ребенок может остаться без жилья.

Закон (ст. 37 ГК РФ) прямо запрещает отчуждение имущества подопечного (за исключением мелких бытовых сделок) без предварительного разрешения органов опеки. А их разрешение всегда выдается с условием одновременной и равноценной (или большей по стоимости) замены одного имущества другим. То есть: продали квартиру ребенка → купили ему новую квартиру (или долю).

Ваши возможные варианты (схемы)

Вариант 1. Классический — продажа с одновременной покупкой новой квартиры на имя ребенка

Это самый простой и одобряемый опекой путь.

Вы находите покупателя на свою квартиру и одновременно (или заранее) выбираете новую квартиру для покупки на имя ребенка.

Средства от продажи (900 тыс. + ваши доп. средства, если нужно) идут напрямую на покупку новой квартиры через эскроу-счет в сделке купли-продажи. Деньги не попадают к вам на руки, а идут от покупателя вашей квартиры напрямую продавцу новой квартиры.

Вы предоставляете в опеку два договора: предварительный договор продажи и предварительный договор покупки. Опека дает разрешение на продажу только при условии, что в договоре купли-продажи новой квартиры покупателем указан несовершеннолетний.

Ребенок остается с собственностью в виде новой квартиры.

Вариант 2. Выделение доли в существующей недвижимости родителей (мамы)

Да, это возможная и законная альтернатива. Опека часто соглашается на этот вариант, если он улучшает условия ребенка.

Вы продаете квартиру ребенка, а взамен выделяете ему долю в другой, более ценной и ликвидной недвижимости, которая уже есть в собственности у мамы (или у обоих родителей). Например, в большой квартире или в доме.

Условия от опеки:

Новая доля должна быть равна или больше по стоимости, чем проданная квартира (900 тыс. руб.). Оценку проводит независимый оценщик.

Жилищные условия ребенка должны улучшиться (большая площадь, лучший район, дом и т.д.). Переезд из отдельной квартиры в маленькую долю в худшем жилье опека не разрешит.

Ребенок должен получить право собственности на эту долю одновременно с продажей его старой квартиры.

Вы готовите два пакета документов:

Договор купли-продажи унаследованной квартиры (с участием ребенка как продавца).

Договор дарения доли (или соглашение о выделении доли) в маминой квартире в пользу ребенка.

Одобрение опеки. Вы предоставляете оба договора. Опека дает разрешение на продажу при условии, что одновременно будет зарегистрировано право собственности ребенка на новую долю.

Вариант 3. Вложение средств в строительство (самый сложный)

Теоретически можно получить разрешение на внесение денег на специальный банковский счет (эскроу) ребенка, но только при условии их целевого использования на будущую покупку или строительство жилья. Например, для оплаты по договору долевого участия в строящемся доме. Просто положить деньги "на будущее" не получится. Нужен конкретный договор и понятный план приобретения жилья в обозримом будущем.

Вы, возможно, путаете два понятия:

Эскроу-счет в сделке купли-продажи недвижимости — это счет, на котором покупатель вашей квартиры блокирует деньги до момента перехода права собственности. Эти деньги потом идут продавцу (вам или сразу продавцу новой квартиры). Это технический счет для безопасности расчетов.

Банковский счет (вклад) на имя несовершеннолетнего, куда можно положить деньги от продажи. Опека не разрешит просто открыть такой счет вместо покупки жилья. Этот счет может быть разрешен только как временная мера (на несколько месяцев) при предоставлении договора, обязывающего в ближайшее время купить на эти деньги квартиру.

Опека права. Вариант "продать и просто положить деньги на счет" невозможен.

Определитесь с вариантом: Покупка новой квартиры на ребенка или выделение ему доли в вашей (маминой) квартире.

Если вариант с долей: Закажите оценку своей (маминой) квартиры, чтобы понять, какую долю (в %) нужно выделить, чтобы ее стоимость была не менее 900 тыс. руб.

Обратитесь в опеку ПРЕДВАРИТЕЛЬНО. Не продавайте ничего! Придите с проектами договоров и расчетами и получите предварительное письменное согласие на вашу схему.

Обратитесь к нотариусу. При сделках с участием несовершеннолетних и дарении долей между близкими родственниками часто требуется нотариальное удостоверение. Нотариус поможет составить все корректно.

Совершите две сделки одновременно (продажа старой + приобретение/дарение новой доли) и зарегистрируйте их в Росреестре.

Можно продать, но только с одновременной "заменой" на другое жилье или долю в нем. Разрешение опеки — ваш главный документ. Действуйте строго в соответствии с полученным от них предписанием.

Самозанятые вполняет работы по установке окон дверей и сам заупает товары

Как правильно составить контакрт Бюджетному учрежднию с самозанятым. Елси он сам закупает окна двери, линолеум а затем производить их монтаж

Здравствуйте, Алексей!

Информация от органов опеки, предоставленная Вам, является неполной. Продажа единственного жилья несовершеннолетнего с зачислением вырученных средств на его блокированный (эскроу) счет возможна при соблюдении ряда условий, и это прямо предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, доходы подопечного, в том числе от управления его имуществом, расходуются исключительно в его интересах и с предварительного разрешения органа опеки.

------------

Закон не содержит прямого запрета на использование эскроу-счета, а ключевым критерием для опеки является обеспечение жилищных прав ребенка на уровне не ниже прежнего.

Одним из вариантов соблюдения имущественных прав ребенка при отчуждении его доли в жилом помещении является внесение денежных средств на его специальный счет в банке, открытый опекуном или родителем с разрешения органа опеки. Это альтернатива обязательному приобретению новой доли, если такая мера соответствует интересам несовершеннолетнего. Ключевое условие – это должна быть именно единственная жилая недвижимость, принадлежащая ребенку. Если у него есть иная собственность, удовлетворяющая требованиям к жилью, в продаже и открытии счета будет отказано.

Таким образом, позиция органа опеки, утверждающая, что деньги положить нельзя, а возможно только выделение доли в новом жилье, является устаревшей и не соответствует сложившейся правоприменительной практике. Ваша задача – подготовить для опеки убедительное обоснование, что продажа и зачисление средств на специальный счет отвечает интересам ребенка. Например, это может быть связано с улучшением жилищных условий в будущем, необходимостью оплаты образования или иными значимыми целями

С уважением!

Добрый вечер, Алексей.

1)Действия органов опеки и попечительства (ООП) в целом соответствуют законодательству. Закон (ст. 37 ГК РФ и ФЗ № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”) не предусматривает замену недвижимости на деньги на обычном банковском или даже эскроу-счете в целях сохранения имущественных прав ребенка. Цель опеки – именно сохранение вещного права ребенка на имущество.

2)Вы поймите, Органы опеки действуют в интересах ребенка...

-Согласно ст. 37 ГК РФ, расходование доходов подопечного (к которым относятся доходы от продажи его имущества) допускается с разрешения органа опеки и попечительства только на содержание подопечного, на удовлетворение его насущных потребностей.

3)Формально, если говорить о счете, то вы лишаете его жилья, так как вероятность того, что на эту сумму он потом купит жилье мала, органы опеки это понимают и тем самым перестраховываются...

4)Если вы хотите, чтобы деньги от продажи были использованы для улучшения жилищных условий ребенка, а не покупалось новое жилье, возможно выделение доли в праве собственности на жилье матери

- Если ООП одобряет выделение доли в вашей квартире, они дают разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего.

-После продажи деньги с продажи квартиры ребенка должны быть положены на отдельный номинальный счет (или специальный счет для опекаемых), открытый на имя ребенка, а затем уже эти средства используются для оформления доли на ребенка в вашей квартире

5)так как они отказали, вы можете обжаловать отказ, но перспективы слабые..

Законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Разрешение выдается при покупке жилья с выделением долей детям, при этом площадь выделенных долей должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире, а также стоимость доли не меньше, чем в предыдущей квартире. Исключение может быть при смене региона проживания или при необходимости дорогостоящего лечения.

Органы опеки могут одобрить продажу квартиры без покупки нового жилья и возможностью положить деньги на эскроу-счет при условии, что у несовершеннолетнего есть право собственности на другую недвижимость

Здравствуйте.

Статья 37 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних (включая продажу недвижимости) требуют предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства разрешат продажу квартиры, если это не ущемляет права и интересы несовершеннолетнего. Обычно это возможно при одновременном выполнении следующих условий:

Деньги от продажи квартиры будут использованы исключительно в интересах несовершеннолетнего.

Несовершеннолетний будет обеспечен жильем, равноценным или лучшим, чем продаваемое.

Эскроу счет: открытие эскроу-счета на имя несовершеннолетнего для зачисления средств от продажи квартиры может быть приемлемым вариантом, если это обеспечит сохранность средств и их целевое использование в интересах ребенка. Однако, органы опеки и попечительства могут иметь свои требования к условиям такого счета.

Выделение доли в другой квартире (принадлежащей матери) взамен квартиры, полученной по наследству, является возможным вариантом, но также требует одобрения органов опеки и попечительства.

Органы опеки должны убедиться, что выделенная доля эквивалентна по стоимости или лучше, чем имущественные права несовершеннолетнего в наследственной квартире.

Если выделение доли происходит в квартире матери, необходимо учитывать, что это может повлиять на права других собственников этой квартиры (если они есть).

Рекомендации:

Необходимо выяснить точные требования и предпочтения вашего местного органа опеки.

Предоставьте им все документы по наследству и планируемой сделке.

Оценка рыночной стоимости: необходимо провести независимую оценку рыночной стоимости как наследственной квартиры, так и квартиры, в которой планируется выделить долю.

Это поможет обосновать эквивалентность имущественных прав несовершеннолетнего.

Новое жилье: приобретение нового жилья для несовершеннолетнего взамен проданной квартиры является наиболее предпочтительным вариантом с точки зрения органов опеки.

Продажа квартиры и зачисление денег на эскроу-счет несовершеннолетнего теоретически возможна, но требует одобрения органов опеки и попечительства. Также возможно выделение доли в другой квартире, но это должно быть согласовано с органами опеки и соответствовать интересам ребенка.