Непрозрачная оплата при ипотеке - законность наличного платежа застройщику без документации

698₽ VIP

Подавайте иск к лицу, от имени которого выписана квитанция, иск о взыскании неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ) и процентов за пользование чужими деньгами по статье 395 ГК РФ.

С Вас взяли банальную взятку.

Слова застройщика о том, что "сумма, которую вы указываете как «субсидию», не является отдельным платежом, услугой или финансовым обязательством, подлежащим отражению в кредитном договоре или в ДДУ как самостоятельная строка", а "входит в структуру расчёта цены квартиры и использовалась как инструмент формирования индивидуальных условий сделки", скорее всего, означают, что застройщик применил скидку к общей стоимости квартиры, чтобы вы могли воспользоваться льготной ставкой по семейной ипотеке. Эта скидка не выделяется как отдельный платеж, а интегрирована в конечную цену квартиры и условия кредитования. Платеж в 452 340 рублей, который вы внесли наличными и получили только квитанцию, может быть частью этой скидки или дополнительной платой, не отраженной в договорах.

Застройщик, скорее всего, действует в рамках программы субсидирования, где он сам предоставляет часть средств для снижения стоимости жилья или процентной ставки. Это распространенная практика, когда застройщики сотрудничают с банками для привлечения покупателей на льготные программы. Однако, если сумма в 452 340 рублей была внесена вами наличными и не отражена в договорах, это вызывает вопросы.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 309. Общие положения об обязательствах.

Статья 310. Односторонний отказ от исполнения обязательства.

Статья 421. Свобода договора.

Статья 454. Договор купли-продажи.

Статья 486. Оплата товара.

Статья 549. Понятие договора продажи недвижимости.

Статья 554. Существенные условия договора продажи недвижимости.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости.

Статья 556. Передача недвижимости.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

Статья 4. Существенные условия договора.

Статья 5. Цена договора.

В кредитном договоре отражены Ваши отношения с банком, который выдал кредит.

И эти отношения никак не связаны с Вашими расчетами с застройщиком.

Если оплаченная Вами сумма никак не отражена в тексте договора, значит у Вас взяли деньги без права на эти деньги.

Если при этом стоимость квартиры в итоге уменьшилась на размер уплаченной суммы, и платеж просто не соответствует условиям договора (например, должен был быть совершен позднее), то можно потребовать вернуть уплаченные средства, чтобы производить расчеты по графику, указанному в договоре (если он имеется).

Если же при этом общая стоимость, подлежащая оплате не уменьшилась - это напоминает мошенничество, в случае которого можно и в полицию обратиться. Деньги в таком случае являются неосновательным обогащением получателя, у которого их нужно истребовать на основании ст. 1102 ГК РФ (проверьте кстати, соответствие получателя денег в квитанции тому юрлицу, что указано в договоре, и если это разные лица - Вам точно нужно обратиться в полицию).

Я рекомендую передать все договоры на изучение юристу для проработки правовой позиции. Это можно произвести на личной консультации у юриста в личке.

Алина Геннадьевна! никто вас "не поимел". всё законно и правильно вам рассказали. Вы внесли некую сумму наличкой от стоимости квартиры, значит основная сумма договора, будет уменьшена на эту сумму и для вас не важно что вы внесли её наличкой. (документ вам выдали) см. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ....

Статья 5. Цена договора

---В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

---Просто посчитайте общую стоимость квартиры. и поймёте что она не изменилась! Всего хорошего.

Здравствуйте! Вообще то, что Вы описали - классический признак «серой» схемы с завышенной стоимостью квартиры. Суть манипуляции предельно проста: он искусственно завысил цену объекта в договоре, чтобы формально выполнить требования банка по размеру первоначального взноса (30% от завышенной суммы), а разницу в 452 340 рублей забрал наличными как «субсидию». Эта сумма не является субсидией, а представляет собой часть Ваших собственных средств, выведенных из-под контроля банка и законодательства. Вносить наличные застройщику вне рамок договора незаконно и крайне рискованно.

---------

Эти деньги, не отраженные в договоре, не имеют правового основания. Их получение застройщиком подпадает под понятие неосновательного обогащения по статье 1102 ГК РФ, которое подлежит возврату. Вам необходимо немедленно действовать. Вам сначала надо направить застройщику официальную письменную претензию с требованием вернуть сумму 452 340 рублей, предоставив расчеты и дав разумный срок на ответ. Если претензию проигнорируют, следующим шагом будет обращение в суд. Параллельно следует подать жалобу в Банк России, предоставив копии всех документов, включая загадочную квитанцию. В крайнем случае, если будет доказан умысел на хищение средств (например, при несоответствии получателя денег в квитанции юридическому лицу по ДДУ), это является основанием для обращения в полицию. Для подготовки грамотной правовой позиции и расчета всех требований, включая проценты за пользование чужими средствами, Вам критически важно передать все документы на изучение любому практикующему юристу.

У Вас сумма доплаты наличными застройщику составилав размере 452 340 руб.

Деньги были переданы застройщику, что подтверждает квитанция.

При этом в документах отсутствуют записи о данной сумме ( ДДУ, кредитный договор).

Условия ипотеки предполагают первоначальный взнос в размере 30% вместо стандартных 50%, ставку по ипотеке: первые 12 месяцев 5,99%, далее 6%.

Как указал Застройщик, деньги являются частью механизма снижения стоимости квартиры и условием для льготной ипотеки.

При этом сумма учтена в общей структуре ценообразования, поэтому отдельной строки в документах нет.

Здесь вероятно всего таким образом застройщик формирует специальные условия покупки (например, снижение первоначального взноса, предоставление скидок, упрощённые условия кредитования).

Что означает фраза «Данная сумма входит в структуру расчета цены квартиры»?

Это может значить, что указанные деньги были включены в общую стоимость жилья, используемую при расчете условий ипотеки и самой сделки.

В данном случае есть риски.

Возможность признания сделки недействительной, если выяснится, что средства уплачены незаконным способом (ст. 166-181 ГК РФ).

Недоверие банка к сделке, так как отсутствие полной прозрачности снижает уверенность в соблюдении законов.

Вам следует узнайть позицию банка по поводу указанной схемы платежей.

Сообщите банку о внесении наличных средств Застройщику, уточнив законность такой операции.

Обязательно сохраняйте все квитанции и документы, подтверждающие внесение наличных средств. Проверьте также документы, удостоверяющие (подтверждающие) приобретение недвижимости, на предмет соответствия законодательству РФ.

Подобная практика внесения части суммы наличными создаёт неопределённость и может повлечь негативные последствия для Вас. Не стоило соглашаться на условия застройщика. Теперь необходимо здесь предметно разбираться.

- см. ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 4, 5, 7, 12.1, 18 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Описанная вами схема расчётов с застройщиком свидетельствует о существенных рисках нарушения действующего порядка оплаты по договорам участия в долевом строительстве и использования «серых» механизмов субсидирования ипотечной ставки. Ваша передача застройщику 452 340 ₽ наличными без отражения этой суммы в ДДУ и кредитной документации не соответствует принципу прозрачности расчётов и значительно ухудшает вашу правовую позицию как участника долевого строительства.

​

В соответствии с требованиями Федерального закона № 214‑ФЗ цена по ДДУ должна быть определена в договоре как сумма денежных средств, подлежащих уплате участником, и вся структура расчётов по сделке (включая порядок, сроки и способ оплаты) подлежит фиксации в договоре и реализации исключительно через безналичные механизмы (эскроу‑счета, банковские переводы и т.п.). Получение застройщиком значительной суммы наличных, не обозначенной в тексте ДДУ как часть цены объекта и не проходящей по предусмотренному законом порядку расчётов, фактически выводит эти денежные средства из правового контура договора и создаёт для вас риск невозможности их надлежащей защиты и взыскания в будущем.

​

Аргументация застройщика о том, что спорная сумма «входит в структуру расчёта цены квартиры» и «используется как инструмент формирования индивидуальных условий сделки», по существу означает, что указанная доплата рассматривается им как внутренняя составляющая ценовой политики и схемы субсидирования процентной ставки, но умышленно не выделяется в договоре как отдельное обязательство. При этом в силу императивных норм 214‑ФЗ любые элементы цены и условия её изменения должны быть выразимы в денежной форме и прямо отражены в договоре; их «размывание» посредством неучтённых наличных платежей противоречит целям реформы долевого строительства и позиции регулятора, последовательно выступающего против непрозрачных схем в сфере льготной ипотеки.

​

В сложившейся ситуации целесообразно зафиксировать все доказательства факта передачи денежных средств (квитанцию, расписки, переписку, аудиозаписи переговоров, если они велись), а также направить застройщику письменное требование о разъяснении правовой природы платежа с указанием оснований его получения и предложения привести расчёты по договору в соответствие с законом (путём внесения соответствующих изменений в ДДУ или заключения дополнительного соглашения). Параллельно рекомендуется уведомить кредитную организацию, предоставившую ипотечный кредит, о выявленном факте наличного расчёта вне рамок кредитной и договорной документации, а при необходимости — подготовить обращение в Банк России и уполномоченные органы государственного жилищного надзора для проверки действий застройщика на предмет использования недобросовестных и непрозрачных практик.

Алина Геннадьевна, здравствуйте!

Вас ввели в заблуждение относительно природы платежа.

"Субсидия" от застройщика — это не государственная субсидия, а распространенная на рынке схема, которая, по сути, является комиссией за "снижение" процентной ставки.

1. Как понять слова застройщика: "Данная сумма входит в структуру расчёта цены квартиры и использовалась как инструмент формирования индивидуальных условий сделки"

Это юридически завуалированный способ сказать следующее:

Субсидия = комиссия застройщика.

Застройщик договорился с банком (партнером) о предоставлении вам пониженной ставки (с 6% до 5,99%) на первый год.

За эту услугу (фактическое снижение ставки) вы заплатили застройщику 452 340₽ наличными.

Это означает, что эти деньги они оформили как часть платежа за квартиру, хотя по факту это оплата их комиссии за участие в партнерской программе с банком.

Поэтому эта сумма и не выделена отдельной строкой в ДДУ или кредитном договоре — она спрятана в общей цене квартиры.

2. Почему это не документируется прозрачно?

Это делается специально, чтобы:

- избежать налогов. Застройщик может проводить это как часть цены квартиры, а не как оплату финансовой услуги, что влияет на его налогообложение.

- избежать оспаривания. Если бы это было четко прописано как "комиссия за понижение ставки", вы могли бы оспорить это как навязывание услуги.

Вы не можете вернуть деньги через суд просто потому, что вас обманули словесно. У вас на руках есть квитанция, и юридически вы оплатили часть стоимости квартиры.

Вам следует проанализировать договор долевого участия.

Указана ли в ДДУ цена квартиры с учетом этих 452 340₽?

Если вы оплатили 4 940 000₽ (сумма кредита) + 452 340₽ (наличными), общая цена квартиры должна быть 5 392 340₽.

Вы стали жертвой маркетинговой уловки застройщика. С юридической точки зрения, доказать факт обмана будет крайне сложно, так как на словах это была "субсидия", а по факту — легальная комиссия, которую вы добровольно оплатили по квитанции.

Застройщик, вероятно, применил схему субсидированной ипотеки, где компания компенсирует банку часть ставки за счет собственных средств, а указанная сумма наличными (452 340 руб.) используется как дополнительный платеж для "оправдания" снижения ставки с ~12-15% до 5,99-6%, но это не документируется отдельно в ДДУ или кредитном договоре.

Наличные при ДДУ с эскроу-счетами запрещены с 2019 года (ФЗ-214), все платежи должны идти безналом на эскроу; квитанция без отражения в договоре не подтверждает оплату для банка или суда, рискуя потерей денег без защиты

Срочно запросите у застройщика допсоглашение к ДДУ с фиксацией суммы как части цены или субсидии; если отказ — подайте жалобу в банк (на недостоверные условия) и ЦБ РФ.

​

Проверьте эскроу-счет: средства банка (~3,46 млн руб.) должны поступить только после регистрации ДДУ; обратитесь в Росреестр за выписко

Добрый вечер, Алина.

1)Когда вы видите ставку, например, 0.1% или 5.99% (как у вас), которая значительно ниже базовой ставки по госпрограмме, это обычно означает, что застройщик компенсирует банку разницу между рыночной ставкой и низкой ставкой, которую вам предлагает банк.

2)Застройщик не оформляет это как отдельную услугу “субсидирование” или “скидка”. Это не фиксируется в ДДУ как отдельная скидка.

-Чтобы “заработать” эти 452 340 руб., застройщик мог искусственно завысить цену квартиры в Договоре долевого участия (ДДУ) на эту сумму (или включить эти расходы в изначальную цену, а затем дать вам “скидку” в виде субсидированной ставки).

-Ваши 452 340 руб. – это, по сути, комиссия/доплата за право получить низкую ставку. Эти деньги, скорее всего, пошли застройщику (на покрытие его затрат по субсидированию) или банку напрямую.

-Вы получили квитанцию, потому что это был отдельный платеж, который не входил в ипотечный кредит и не был учтен как часть цены в ДДУ (или был учтен через схему “скидка за высокую цену”).

-В договоре вы видите финальную цену (которая может быть выше, чем “чистая” цена без субсидирования) и финальную ставку.

3)Важно обратить внимание на то, что ставка меняется: первые 12 месяцев — 5.99%, затем — 6%.

-Стандартная семейная ипотека предполагает фиксированную низкую ставку на весь срок кредита.

-Либо ваша программа была акционная, и низкая ставка действовала только год, Либо произошла ошибка в кредитном договоре и ставка должна быть 6% (или другая льготная ставка по программе) на весь срок.

4)Вы не “поимели” в смысле прямого мошенничества, а, скорее всего, стали жертвой сложной схемы субсидирования, когда часть средств, которые вы внесли, пошла на компенсацию банку за снижение вашей ставки.

5)В данном случае нужно детально разбираться и изучать договор..

ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 4, 5, 7, 12.1, 18 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»