Покупка квартиры у банкрота - риски оспаривания сделки и варианты защиты

349₽ VIP

Согласно статье 446 ГПК РФ, на единственное жилое помещение, находящееся в собственности должника, не может быть обращено в взыскание за исключением случаев, когда такое жилое помещение является предметом ипотеки. Это значит, что у физ лица остается право на собственность на единственную квартиру или другую жилую недвижимость после банкротства, если она не была заложена в банке.

Суды не признают продажу единственного жилья вновь открывшимся обстоятельствам при пересмотре дел о банкротстве.

Поэтому квартиру можно покупать.

Здравствуйте.

Ситуация действительно требует внимательного рассмотрения, так как риски оспаривания сделки существуют. Вот юридический анализ с указанием соответствующих статей:

Риски оспаривания сделки:

В соответствии со статьей 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделки, совершенные должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после этой даты, могут быть признаны недействительными, если они совершены с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.

В вашем случае, банкротство было завершено в июне 2023 года, следовательно, сделка по продаже квартиры потенциально может быть оспорена в течение трех лет с момента завершения процедуры банкротства.

Кто может оспорить: Оспорить сделку могут кредиторы продавца или финансовый управляющий (если процедура банкротства возобновится).

Последствия оспаривания: Если сделку признают недействительной, вы будете обязаны вернуть квартиру в конкурсную массу продавца, а вам вернут уплаченные денежные средства. Однако, получение денег обратно может быть проблематичным, особенно если у продавца нет других активов.

Аргументы против оспаривания (их можно использовать для минимизации рисков):

Единственное жилье: Статья 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (или его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Этот факт может быть аргументом в пользу того, что сделка не нарушает права кредиторов, так как они в любом случае не смогли бы обратить взыскание на эту квартиру в рамках банкротства.

Рыночная цена: Важно, чтобы квартира была продана по рыночной цене. Заниженная цена может быть признаком недобросовестности сделки и увеличит риск ее оспаривания.

Альтернативная сделка: Тот факт, что продавец планирует приобрести другое жилье, демонстрирует его намерение улучшить свои жилищные условия, а не вывести активы из-под возможного взыскания.

Добросовестность покупателя: Важно доказать, что вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о банкротстве продавца на момент совершения сделки. Факт проверки документов юристами риэлторской компании может служить подтверждением вашей добросовестности.

Рекомендации:

Титульное страхование: Это разумная мера предосторожности. Страховая компания проведет собственную проверку юридической чистоты сделки и, в случае ее оспаривания, выплатит вам страховое возмещение.

Детальная проверка: Тщательно проверьте все документы по квартире, запросите дополнительные сведения у продавца.

Согласование с кредиторами: В идеале, можно попробовать связаться с основными кредиторами продавца и получить от них письменное подтверждение отсутствия претензий к сделке. Это значительно снизит риск оспаривания.

Переговоры с продавцом: Обсудите с продавцом возможность внесения в договор пункта о его ответственности в случае оспаривания сделки (например, обязанность возместить ваши убытки).

Оценка рисков: Оцените для себя приемлемый уровень риска. Если вы не готовы к потенциальному судебному разбирательству и потере денег, возможно, стоит отказаться от этой сделки.

Покупка квартиры у лица, недавно прошедшего процедуру банкротства, сопряжена с определенными рисками.

Однако, при грамотном подходе и принятии мер предосторожности, эти риски можно минимизировать.

С уважением Светлана Б

Катерина, здравствуйте!

Ситуация, которую вы описываете, содержит высокие юридические риски. Мнение ваших юристов и риелтора абсолютно верное.

Связываться с покупкой такого объекта нежелательно, даже с титульным страхованием, так как оспаривание сделки в суде — это длительный и изнурительный процесс.

Риск оспаривания сделки связан с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Подозрительные сделки (ст. 61.2 Закона о банкротстве) - сделка, совершенная должником (продавцом) в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве или после него, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов.

Банкротство закончилось в июне 2023 года. Трехлетний период оспаривания для кредиторов еще не истек. Они могут подать на оспаривание до середины 2026 года.

Если продавец продает единственное жилье по рыночной цене, это снижает риски. Но если кредитор докажет, что продажа совершалась с целью сокрытия средств от взыскания или по заниженной цене, сделку могут отменить.

Исполнительский иммунитет (ст. 446 ГПК РФ) НЕ защищает покупателя - единственное жилье продавца защищено от взыскания, но не от оспаривания сделки.

Если суд признает сделку купли-продажи недействительной, квартира вернется в собственность продавца (или конкурсную массу), а вы (покупатель) встанете в очередь кредиторов, чтобы вернуть свои деньги. Это огромный риск.

Риски перевешивают выгоды. Даже если шанс оспаривания невелик, его последствия катастрофичны: вы можете потерять и квартиру, и деньги на неопределенный срок.

Титульное страхование: это хорошая мера, но страховые компании тщательно изучают такие объекты и либо отказывают в страховке, либо устанавливают высокие тарифы. Кроме того, страховая выплата — это не моментальный процесс, он также займет время.

Рекомендации:

Потребуйте возврата задатка в связи с выявлением существенных юридических рисков и отказом от сделки.

Лучше пересмотреть выбор объекта недвижимости. На рынке много квартир без таких обременений.

Если решитесь покупать - требуйте значительного дисконта (скидки) от рыночной цены (от 15% до 25%) за принятие на себя всех рисков, и оформляйте титульное страхование (если найдете страховщика).

Здравствуйте Катерина! Только поиск другого жилья, так как в течение трех лет кредиторы могут оспорить сделку. Также после банкротства лучше согласовать сделку с управляющим, если прошло меньше трех лет. А вам это надо? Так реализация имущества, (процедура банкротства), в которой часть долгов гражданина погашается за счет продажи его активов, а оставшиеся задолженности официально списываются, если закон № 127-ФЗ допускает такую возможность. При этом должник может сохранить единственное жилье, получать средства на ежемесячные расходы, а также уберечь от продажи некоторые виды собственности. Это риск. а рисковать или нет. решать только вам. Всего хорошего.

Здравствуйте Екатерина

Единственное жилье исключается из конкурсной массы (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве), в силу чего риск в приобретении такого жилья равен 0.

Взыскание не может быть обращено на единственнное жилье согласно абз.2 ч.1 ст.446 ГПК РФ

При этом истек 1 год после банкротства, что также является основанием в не применении

ч.1 ст.61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2025, с изм. от 17.12.2025) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025) по признанию сделки недействительной , тем более , что покупная цена не была занижена

___

Можно покупать данный объект недвижимости

С уважением юрист М.Н.Абаева

Интересная у Вас ситуация.

Продавец прошел процедуру банкротства менее трех лет назад:

Банкротство завершено в июне 2023 года.

Но, кредиторы могут попытаться оспорить ранее совершенные сделки должника, включая куплю-продажу недвижимости.

Законом предусмотрено, что единственно пригодное для постоянного проживания жилье не подлежит изъятию в ходе конкурсного производства (ст. 446 ГПК РФ).

Однако некоторые суды допускают исключение из этого правила, если сделка совершена незадолго до банкротства.

Задаток обеспечивает серьезность намерений покупателя приобрести объект недвижимости. Однако продавец обязан предупредить покупателя о любых обстоятельствах, влияющих на безопасность сделки.

Рекомендация здесь: оформление титульного страхования на случай оспаривания сделки кредиторами.

Основной риск связан с возможностью предъявления претензий со стороны конкурсных кредиторов. Вероятность оспаривания повышается, если продажа состоялась близко к моменту объявления банкротства.

В данном случае, страховка обеспечит финансовую защиту в случае утраты права собственности. Ее стоимость зависит от рыночной стоимости квартиры и периода страхования.

Вам следует провести дополнительную проверку юридической чистоты сделки, включая проверку наличия обременений, арестов и иных ограничений.

Обсудите с продавцом возможность изменения условий сделки или предоставления гарантий возмещения убытков в случае наступления неблагоприятных последствий.

Таким образом, покупка квартиры у банкрота несет определенный риск, который можно уменьшить, проведя комплексную проверку и страховую защиту.

На самом деле можно гадать, выйдут кредиторы с претензиями в суд или нет.

На практике рекомендуется не совершать сделки с гражданами, которые были признаны банкротами в течение периода от 6 мес. до 3 лет., с момента вынесения решения суда (признание банкротом).

- см. ст. 421, 454, 549 ГК РФ, ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Здравствуйте!

Поскольку процедура банкротства была завершена в июне 2023 года, это означает, что финансовый управляющий и суд уже проверили имущество должника. Если эта квартира не была продана с торгов тогда, значит, она была признана единственным пригодным для проживания жильем, на которое распространяется иммунитет.

Кредиторы не могут оспорить продажу того имущества, которое они и так не могли бы забрать в процедуре банкротства. Если квартиру нельзя было отнять тогда, то ее продажа сейчас не нарушает права кредиторов, так как они не могли претендовать на нее в принципе.

Юристы Вашего риелтора опасаются применения ст. 213.29 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Эта статья позволяет возобновить процедуру банкротства по вновь открывшимся обстоятельствам. Кредитор узнает, что должник скрыл какое-то имущество или действовал недобросовестно. Подается заявление о пересмотре определения о завершении реализации имущества. Дело возобновляется. Если квартира к этому моменту продана, кредиторы могут попытаться признать сделку недействительной, утверждая, например, что квартира была «роскошной» (позиция КС РФ 2021 года) и подлежала размену, а должник ее «вывел».

С момента завершения прошло более 2 лет (июнь 2023 — декабрь 2025). Хотя срок исковой давности по оспоримым сделкам — 1 год, а общий — 3 года, для возобновления дела нужны веские доказательства сокрытия имущества. Квартира — актив публичный (Росреестр), скрыть ее невозможно. Суд уже вынес решение о завершении процедуры. В этом акте суд подтвердил, что расчёты с кредиторами завершены (или невозможны из-за отсутствия имущества). Переиграть это решение крайне сложно без доказательств прямого мошенничества должника.

То, что сделка альтернативная (продавец сразу покупает другое жилье), играет Вам на руку. Продавец не обналичивает деньги, чтобы спрятать их от (потенциальных) кредиторов. Он меняет одно защищенное имущество (единственное жилье) на другое защищенное имущество (новое единственное жилье). Конкурсная масса от этого не страдает, так как деньги транзитом уходят третьему лицу.

Если Вы решите выходить на сделку, найдите на сайте «Кад.Арбитр» определение суда о завершении процедуры реализации имущества продавца от июня 2023 года. В тексте должно быть прямо указано, что квартира исключена из конкурсной массы как единственное жилье, либо написано, что «имущество, подлежащее реализации, не выявлено». Это Ваша главная страховка.

Оцените квартиру объективно. Если это обычная «двушка» или «трешка» в спальном районе — рисков почти нет. Если это элитный пентхаус площадью 150+ кв.м. на одного человека — риск оспаривания (через возобновление дела и замещение жилья) сохраняется, от такой покупки лучше отказаться.

Вам нужно не просто «попробовать оформить», а получить одобрение от страховой. Страховые компании имеют свои мощные службы безопасности. Если Вам откажут в страховании титула или выставят заградительный тариф (более 1-1.5%), это сигнал, что профессиональные риск-менеджеры видят в продавце реальную угрозу. В этом случае от сделки нужно отказаться. Если одобрят — страхуйте на полную стоимость на 3 года.

Никаких занижений цены в договоре и расписок. Только полная стоимость, безналичный расчет (аккредитив/эскроу). Это докажет Вашу добросовестность как покупателя (ст. 61.2 Закона о банкротстве).