Ответственность администрации города за недостоверные сведения в Росреестре о многоквартирном доме

349₽ VIP

Мария, здравствуйте!

Ваши выводы о наличии вины администрации города и управляющей компании имеют основания. Ситуация, которую вы описываете, сложна с юридической точки зрения, но возможность привлечения к ответственности и защиты ваших прав существует.

Администрация города и ее структурные подразделения (департаменты) могли быть ответственными на определенном этапе, но доказать их прямую вину спустя почти 20 лет будет крайне сложно.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавший до 2017 года) и нынешний ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы 2006 года: В то время технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости осуществляли БТИ.

Именно БТИ формировало технический паспорт. Передача сведений в Росреестр осуществлялась на основании этих данных.

Администрация города могла выступать заказчиком или балансодержателем дома до приватизации. Если именно она предоставила в БТИ недостоверные исходные данные, то теоретически ее вина есть. Но за прошедшее время найти подтверждающие документы и доказать причинно-следственную связь практически невозможно.

Привлечь администрацию к прямой ответственности за ошибку, допущенную в 2006 году, крайне маловероятно из-за истечения всех разумных сроков и трудностей с доказательной базой.

Ваши претензии к управляющей компании более обоснованы в части актуализации технической документации.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила содержания общего имущества в МКД):

Пункт 27 - управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание технической документации на дом.

Пункт 28 - техническая документация должна содержать актуальные сведения о конструктиве дома.

Договор управления: в нем прописаны обязанности УК по содержанию дома и документации.

УК действительно нарушила свои обязательства, не актуализировав технический паспорт в соответствии с фактическим конструктивом дома. Это нарушение можно использовать в суде, но оно не отменит факт приобретения вами квартиры с деревянным конструктивом и не заставит УК возместить вам разницу в стоимости. УК обязана лишь поддерживать существующий конструктив, а не менять его на кирпичный.

Наиболее реальный путь защиты ваших прав лежит через взаимоотношения с продавцом квартиры, а не с органами власти или УК.

Статья 556 ГК РФ (передача недвижимости) и ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» (если продавец был юрлицом или ИП)- продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи и пригодный для целей использования.

Статья 460 ГК (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц) и другие статьи о качестве товара.

Вы приобрели квартиру, полагаясь на официальные технические документы (техпаспорт из Росреестра). Если эти документы содержали существенное искажение информации о конструктиве дома (что напрямую влияет на цену и безопасность жилья), вы имеете право на защиту.

Проведите независимую техническую экспертизу для официального подтверждения несоответствия конструктива дома данным Росреестра и техпаспорта.

Подайте иск в суд на продавца (в течение срока исковой давности, который может исчисляться с момента обнаружения недостатка). Требовать можно либо расторжения договора купли-продажи, либо существенного снижения покупной цены и возмещения убытков.

Смотрите, Администрация города и её департаменты (строительства, имущественных отношений и т.д.) могут нести ответственность за передачу недостоверных данных в Росреестр в 2006 году, если это привело к ошибкам в кадастровом учёте МКД, но привлечь их напрямую сложно из-за давности событий и ограниченного срока исковой давности.

УК действительно нарушила Постановление №491 п.27, не актуализировав техдокументацию, что квалифицируется как административное правонарушение с штрафами до 300 тыс. руб. для юрлиц.

Ваши ожидания от конструкции дома (кирпич/ЖБ вместо дерева) могут быть основанием для спора с продавцом квартиры по ст. 469 ГК РФ (скрытые недостатки), но не напрямую с администрацией или УК, если вы осведомлены о публичных данных на момент покупки.

Возможна вина администрации заключается в халатности при приватизации/передаче квартиры (ст. 293 УК РФ или КоАП ст. 19.7), но спустя 19 лет доказать причинно-следственную связь с вашими убытками трудно; обращайтесь в прокуратуру с техпаспортом и выпиской ЕГРН для проверки.

УК обязана вести техдокументацию согласно ст. 161 ЖК РФ; за недостоверные сведения модно привлечь к ответственности; подавайте жалобу в ГЖИ и далее с иском в суд.

Таким образом, обратитесь с жалобами в ГЖИ и Роспотребнадзор с документами на квартиру (техпаспорт, ЕГРН, договор купли-продажи); будет проведена проверка.

Обратитесь в Росреестр на предмет исправления кадастровых данных (через межевание/техплан) и уд на продавца за обман, если есть доказательства сокрытия.

Для взыскания компенсации, своих убытков и морального вреда, необходимо провести независимую экспертизу.

Если будут доказательства, в течение заключение эксперта, будет основанием для обращения в суд, ответчиками здесь могут быть продавец, администрация и УК.

По общим правилам, иск подаётся в районный суд по месту нахождения ответчика. Главная проблема, истечение сроков исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

- см. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, ст. 131-132 ГПК РФ

Теоретически есть нарушения. Когда вы узнали о нарушенном праве? Восстановить сроки в суде крайне сложно. "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 15.12.2025, с изм. от 22.12.2025)

Ответы на часто задаваемые вопросы к ст. 112 ГПК РФ

ГПК РФ Статья 112. Восстановление процессуальных сроков

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 112 ГПК РФ

Развернуть

(в ред. Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Что может сделать должник, пропустивший срок подачи возражений на судебный приказ

Заявление об отмене заочного решения - как восстановить срок подачи

Взыскание судебных расходов - как восстановить срок

1. Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

КонсультантПлюс: примечание.

С 01.01.2026 в ч. 2 ст. 112 вносятся изменения (ФЗ от 01.04.2025 N 49-ФЗ). См. будущую редакцию.

Как восстановить пропущенный процессуальный срок

Образец: Заявление о восстановлении срока представления возражений относительно исполнения (отмены) судебного приказа

Образец: Заявление о восстановлении срока для подачи апелляционной жалобы

2. Заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока подается в суд, в котором надлежало совершить процессуальное действие.

Здравствуйте, Мария.

Да, Вы можете ставить вопрос о привлечении к ответственности органов власти и других лиц, но путь к этому сложен и требует доказательств.

Основная проблема — истечение сроков исковой давности. Общий срок составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Течение срока начинается с момента, когда Вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком. Факт, что ошибка была внесена в 2006 году, не является непреодолимым препятствием, если Вы узнали о несоответствии конструктивов только после покупки квартиры. В этом случае срок давности начнет течь с этой даты. Однако Вам придется доказывать в суде, когда именно Вы обнаружили нарушение.

_______

Для взыскания убытков и компенсации морального вреда необходимо провести независимую экспертизу. Её заключение должно однозначно установить: 1) фактический конструктив дома; 2) его несоответствие сведениям, содержащимся в техническом паспорте и ЕГРН; 3) влияние этого несоответствия на потребительские свойства (качество) объекта, в частности, на уровень шума, теплоизоляцию, пожарную безопасность и, как следствие, на рыночную стоимость. Без такого заключения Ваши требования будут голословными.

Ответчиками по иску могут выступать несколько лиц в зависимости от доказанной вины. Продавец (предыдущий собственник) может нести ответственность за продажу вещи ненадлежащего качества, если он знал о недостатках и не предупредил Вас (ст. 475 ГК РФ). Администрация города (или уполномоченный департамент) может быть привлечена к ответственности, если будет доказано, что именно её действия (бездействие) при первоначальной постановке дома на кадастровый учет или последующем управлении муниципальным имуществом привели к внесению недостоверных сведений в ЕГРН. Управляющая компания может нести ответственность за бездействие по актуализации технической документации, если это прямо предусмотрено договором управления и нормативными актами (например, Постановлением Правительства РФ № 491). Вам необходимо будет доказать прямую причинно-следственную связь между действиями (бездействием) каждого ответчика и причиненными Вам убытками.

Иск о возмещении убытков и компенсации морального вреда подается в районный суд по месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ) или, в данном случае, по месту нахождения недвижимого имущества (альтернативная подсудность, ст. 30 ГПК РФ).

______

Таким образом, Ваши выводы не ошибочны, но требуют серьезного процессуального оформления. Ключевым шагом является получение независимого экспертного заключения, которое станет основанием для определения круга ответчиков и расчета конкретных требований.

Удачи.

Здравствуйте, МАРИЯ !

В данном Вашем случае, к реестровым ошибкам относятся такие, как неверные характеристики объектов, указанные уполномоченным органом исполнительной власти или местного самоуправления в документе, направленном для внесения в Реестр в порядке межведомственного взаимодействия; ошибки, допущенные при выполнении измерений или при составлении документации специалистами, проводившими кадастровые работы либо техническую инвентаризацию и т.д.(ст.66 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

За внесение заведомо ложных сведений в подготовленные им документы, а также за подлог документов действующим законодательством предусмотрена административная ответственность (ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ) и уголовная ответственность (ст. 170.2 УК РФ).

В случае нарушения прав, необходимо направить жалобу в Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности (ст.10 Федерального Закона "О прокуратуре РФ" от 17.01.1992 N 2202-1).

Таки образом может быть ответственность администрации города за недостоверные сведения в Росреестре о многоквартирном доме.

Рад был помочь!

Да, Вы правы, у органов местного самоуправления действительно есть обязанность обеспечивать точность сведений, передаваемых в государственные органы учета объектов недвижимости, однако степень их ответственности зависит от конкретных обстоятельств дела.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет осуществляется на основании документов, содержащих верные сведения о характеристиках объекта недвижимости.

Неправильная передача данных органами власти влечет риск возникновения ошибок в государственном реестре, что впоследствии влияет на кадастровую оценку недвижимости.

Что касается управляющей компании, её обязанности регулируются Постановлением Правительства РФ № 491, пункт 27 которого обязует управляющую компанию вести техническую документацию на многоквартирный дом и своевременно вносить изменения в неё.

Ошибки в технической документации могут привести к последствиям, указанным Вами, и являются основанием для привлечения организации к ответственности.

Нужно установить, кто конкретно предоставил неверные сведения в Росреестр и почему они были переданы неправильно.

Управляющей компании должно быть доказано, что она знала или должна была знать о несоответствии характеристик дома и несвоевременно внесла необходимые изменения в техническую документацию.

Для предъявления претензий органам власти важно подтвердить прямую связь между действиями (или бездействием) администрации и возникшими негативными последствиями.

Наиболее реальный путь защиты ваших прав лежит через взаимоотношения с продавцом квартиры, а не с органами власти или УК.

Вы приобрели квартиру, полагаясь на официальные технические документы (техпаспорт из Росреестра). Если эти документы содержали существенное искажение информации о конструктиве дома (что напрямую влияет на цену и безопасность жилья), вы имеете право на защиту.

Проведите независимую техническую экспертизу для официального подтверждения несоответствия конструктива дома данным Росреестра и техпаспорта.

Подайте иск в суд на продавца (в течение срока исковой давности, который может исчисляться с момента обнаружения недостатка). Требовать можно либо расторжения договора купли-продажи, либо существенного снижения покупной цены и возмещения убытков.

Срок исковой давности — это период времени, в течение которого можно оспорить ту или иную сделку в суде. Его регулирует ст. 196 ГК РФ. В России общий срок давности по изначально незаконным сделкам равен 3 годам.Для оспоримых сделок, которые считаются законными до обращения в суд, срок исковой давности меньше — всего 1 год. Этот срок отсчитывается не с момента заключения сделки, а с того дня, когда сторона, чьи права были нарушены, узнала или должна была узнать об этом

Прежде всего, необходимо чётко разделить возможную ответственность администрации (как бывшего собственника и органа, осуществлявшего учёт) и управляющей компании (как текущего оператора). Вопрос о вине администрации города за передачу недостоверных сведений в 2006 году упирается в сроки исковой давности и действовавший на тот момент порядок учёта. Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года. Для оспаривания реестровых записей, внесённых с нарушением, срок начинает течь с момента, когда вы узнали о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Однако доказывание вины именно администрации в действиях 18-летней давности будет крайне затруднительно, так как потребуется установить, что ошибка была допущена по её вине, а не, например, при последующих переходах прав или технических работах. Более реалистичным направлением является не установление исторической вины, а требование об исправлении технической и кадастровой ошибки в настоящее время на основании ч. 1, 2 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Заявление об исправлении ошибки подаётся в Росреестр, и если ошибка подтвердится, сведения будут скорректированы, что повлечёт и пересмотр кадастровой стоимости. Это ваша первоочередная задача.

Что касается управляющей компании, то её обязанность по содержанию общего имущества, включая ведение технической документации, установлена ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и п. 27 Постановления Правительства РФ № 491. Неисполнение этих обязанностей, если будет доказано, что УК знала о несоответствии и не предприняла действий по его устранению, может являться основанием для привлечения её к ответственности по договору управления. Однако связь между этим бездействием и вашими личными ожиданиями при покупке (кирпичные стены вместо деревянных) будет сложно доказать в суде как причинно-следственную. Ваш иск к УК, скорее, может быть направлен на понуждение к исполнению обязанностей и взыскание убытков, связанных с несоответствием качества услуг, но не на отмену сделки купли-продажи.

Таким образом, привлечь администрацию города к гражданско-правовой ответственности за действия 2006 года в 2025 году маловероятно. Основные ваши шаги должны быть следующими: 1) Обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической (реестровой) ошибки в сведениях о доме, приложив имеющиеся доказательства несоответствия (например, заключение специалиста). 2) Параллельно направить в управляющую компанию и жилищную инспекцию жалобу на ненадлежащее содержание технической документации МКД с требованием устранить нарушения. 3) Если будет установлена текущая вина УК в сокрытии или непринятии мер, можно ставить вопрос о взыскании убытков. Вам необходимо сосредоточиться на настоящем и будущем — исправлении ошибки в реестре и приведении документации в соответствие, а не на поиске виновных в исторических событиях, что в правовом поле сегодняшнего дня почти неосуществимо.

В первую очередь нужно решить: хотите отменить сделку купил-продажи (статья 450.1 Гражданского кодекса РФ) или хотите внести изменения в тех.документацию (статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Пункт 27 Постановления 491 не предусматривает проведение экспертизы объекта недвижимости, а лишь указывает на хранение информации о нем и внесение в нее изменений, если такие произошли.

Можно подать жалобу по поводу несоответствия в Государственную жилищную инспекцию, это их контрольная (надзорная) функция - статья 20 Жилищного кодекса РФ. Потребовать проведение проверки соответствия и дачи разъяснений о том, как такое несоответствие произошло. Со своими дальнейшими действиями можно определиться после получения от них официального письменного ответа.

Систематическая ошибка в документах дома, сохраняющаяся с 2006 года, создаёт риск не только завышенной кадастровой стоимости, но и проблем с безопасностью и реализацией вашего имущества. Согласно ст. 61 ФЗ №218, реестровая ошибка подлежит исправлению, однако главная опасность — бездействие УК и органов может привести к тому, что исправление затянется на годы, а ваши попытки оспорить сделку с продавцом столкнутся с проблемой доказывания его вины. Ключевой момент — наличие у вас официального технического заключения, подтверждающего несоответствие конструктива. Перейдите в личные сообщения и просто напишите, проводили ли вы такую экспертизу — я быстро оценю, достаточно ли этого для обращения в Росреестр и ГЖИ, и подскажу точный шаг.