Законность сделки купли-продажи с расчетом наличными до подписания и подписью по доверенности

Здравствуйте!

Формулировка о полном расчетe в тексте договора сама по себе не делает сделку законной, она лишь фиксирует волю сторон и создает презумпцию того, что расчет произведен. Суд исходит из того, что расписка о получении денег не обязательна при наличии прямого указания в договоре. В отсутствие свидетелей отсутствие факта передачи денег доказать сложнее, но это не означает автоматически безденежность договора. Бремя доказывания безденежности лежит на стороне, оспаривающей договор по ст. 170 ГК РФ.

Ключевое в Вашей ситуации не вопрос передачи денег, а наличие у лица, подписавшего договор от имени продавца, действительных полномочий. Если "доверенность" выдана сельсоветом, нужно проверить, обладал ли сельсовет правом выдавать доверенность на распоряжение конкретным имуществом, принадлежало ли имущество муниципальному образованию или физическому лицу, и действительно ли доверенность существовала. Если доверенность не выдавалась или орган не имел полномочий, договор может быть признан недействительным как совершенный без полномочий по ст. 174 ГК РФ. В этом случае отсутствие реального расчета и отсутствие свидетелей играет на руку стороне, оспаривающей сделку.

Таким образом, законность сделки зависит не от наличных расчетов, а от действительных полномочий представителя и соблюдения требований к сделкам с таким имуществом. При отсутствии доверенности или полномочий договор имеет высокий риск признания недействительным.

Удачи Вам!

А право собственности в Росреестре зарегистрировано, если речь об объекте недвижимости? Согласно пункту 2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Если да, то можно иметь дело с таким продавцом, если речь об этом.

Сделку суд не признавал недействительной

Здравствуйте, Эдуард!

Согласно статье 223 и 224 ГК РФ, право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации в Росреестре, а переход денежных средств по договору купли-продажи должен быть оформлен надлежащим образом для защиты прав сторон.

Под сомнение надежность сделки и делают ее уязвимой для оспаривания 2 момента:

Отсутствие доказательств расчета. В договоре указано, что полная оплата наличными была произведена до его подписания, однако подтверждений (расписки, выписки со счета, присутствие свидетелей) нет. Это означает, что факт исполнения покупателем своих обязательств не имеет документального подтверждения. В случае спора будет крайне сложно доказать, что деньги были переданы. Даже если сам договор будет зарегистрирован, продавец или его наследники могут оспорить сделку, утверждая, что оплата так и не поступила.

Подписание по доверенности от сельсовета.

Необходимо проверить:

Действительно ли сельсовет на тот момент был собственником имущества.

Была ли у лица, подписавшего договор, нотариально удостоверенная доверенность на совершение данной конкретной сделки.

Не была ли доверенность отозвана или не истек ли ее срок на момент подписания.

Если полномочия представителя будут признаны недействительными, договор можно будет аннулировать через суд.

С формальной точки зрения, при условии государственной регистрации, сама сделка может считаться состоявшейся. Однако, она является крайне уязвимой и рискованной из-за отсутствия доказательств оплаты и сомнений в полномочиях лица, подписавшего договор со стороны продавца.

Обратитесь в Росреестр с запросом о получении актуальной выписки из ЕГРН, чтобы проверить, зарегистрирован ли переход права собственности на вас.

Попытайтесь собрать любые косвенные доказательства оплаты (переписку, свидетельства соседей, записи о снятии крупной суммы с вашего счета).

Если право собственности не зарегистрировано или сделка оспаривается, для комплексного анализа документов, разработки стратегии защиты и представления ваших интересов в суде настоятельно рекомендую обратиться за юридической помощью.

Сделка может быть оспорена: отсутствие доказательств передачи денег и сомнения в полномочиях представителя (доверенность от сельсовета недостаточна, если имущество не муниципальное) ставят её законность под вопрос.

Ключевым моментом является то, на основании чего действовал продавец.

Если собственник (физическое лицо) лично выдал доверенность сотруднику сельсовета на продажу своего имущества, то такая доверенность, заверенная администрацией сельсовета (что приравнивается к нотариальному заверению в местности, где нет нотариуса), является законной (пункт 3 статьи 185.1 Гражданского кодекса). В этом случае представитель имел право подписывать ДКП.

Если продавец действовал от имени сельсовета (например, если квартира была муниципальной собственностью), то должны быть другие основания и документы (например, постановление администрации о приватизации или продаже).

Если доверенность была просрочена, поддельная, или выдана ненадлежащим лицом, то представитель не имел полномочий на продажу, и сделка может быть признана недействительной.

Формулировка в договоре: "расчет между сторонами произведен полностью наличными деньгами до подписания настоящего договора" означает, что юридически обязательство по оплате исполнено.

Стороны договорились о таком условии и подписали договор. Подпись подтверждает согласие с этим условием.

Отсутствие свидетелей не является основанием для признания сделки незаконной, так как сам договор служит подтверждением факта расчета.

Оспорить факт передачи денег крайне сложно. Покупатель, подписавший договор с такой формулировкой, берет на себя риск доказывания того, что деньги не были переданы. Вам пришлось бы доказывать, что вы были введены в заблуждение или подписали договор под давлением.

Считается. Если доверенность действительна.

Если деньги фактически не передавались то необходимо признавать договор не заключённым. Должно быть доказано что деньги передавались до подписания договора, свидетельские показания в данном случае не принимаются. Что касается доверенности, установить подписано ли оно уполномоченным лицом, привлекать самого продавца. Вообщем спор подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Считается данная сделка законной

Добрый вечер!

Само по себе указание в договоре, что расчёт произведён наличными до подписания, сделку недействительной не делает — закон не требует ни свидетелей, ни расписок, если стороны так договорились. Но ключевой момент здесь не деньги, а доверенность. Если выяснится, что доверенность от сельсовета не выдавалась, была поддельной либо не давала права на продажу недвижимости, такую сделку, как правило, признают недействительной, поскольку договор подписан неуполномоченным лицом. Отсутствие свидетелей передачи денег может дополнительно осложнить доказательство реального расчёта, особенно при споре о возврате средств.

Правовые основания:

статьи 182, 185, 166, 167, 454, 486 ГК РФ.