Как быстро и эффективно выселить проживающих без обременения на собственность квартиросъемщиков из приватизированного здания?

Выселение возможно только в судебном порядке согласно ГПК РФ и в каждом случае доказывая, что никто из прописанных не проживает и не оплачивает услуги по ЖКХ.

Обычное складывается такая ситуация, что без согласия собственников зданий общежитий (возможно также при их попустительстве) в жилые помещения общежитий могут быть вселены родственники и друзья проживающих там граждан.

Таким образом, вселение в жилое помещение, в том числе и помещение общежитий, вне установленного порядка, без установленных законных на то оснований является самоуправным.

Руководствуясь ст. 304 ГК РФ, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. То есть собственник здания общежития - физическое либо юридическое лицо, орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также лицо, владеющее помещением на праве хозяйственного ведения, оперативного управления и т.п. (ст. 305 ГК РФ), - вправе предъявить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения лица, самоуправно занявшего жилое помещение.

Надо разбираться в каждом конкретном случае в праве жильца на проживание, т.к. среди них могут оказаться и жильцы по договору социального найма. При этом по ст.84 Жилищного кодекса РФ ""Выселение" граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке".

В то же время по ст.64 Жилищного кодекса РФ "Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение ...не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения."

С договором специализированного найма сложнее, но там также предусмотрен судебный порядок выселения граждан при их отказе освободить жилую площадь (ст.103 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, кратчайшие сроки при выселении в установленном законом порядке невозможны.

Если это бывшее общежитие и в нем никто не проживает, и не оплачивает ЖК услуги, то снять с регистрации всех зарегистрированных можно в судебном порядке.

Конкурсный управляющий унитарного предприятия «Строительно-монтажный трест N 37 „Белзапсибстрой“ обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (регистрационная служба) о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора от 23.11.2006 купли-продажи здания общежития и в государственной регистрации перехода права собственности на здание общежития, а также о признании незаконными действий регистрационной службы по отказу в государственной регистрации. Заявитель просил обязать регистрационную службу зарегистрировать договор купли-продажи от 23.11.2006 и переход к покупателю права собственности на указанное здание.

Решением первой инстанции Арбитражного суда Тюменской области от 16.03.2007, оставленным без изменения Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.06.2007 и Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2007, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заявитель просил Высший Арбитражный Суд РФ судебные акты отменить, указывая, что действия регистрационной службы не соответствуют положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“; статьям 92, 94 Жилищного кодекса РФ, ст. 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ „О несостоятельности (банкротстве)“, так как спорный объект был введен в эксплуатацию до 1994 г., находился у предприятия на праве хозяйственного ведения и принятое федеральным органом исполнительной власти решение о его передаче в муниципальную собственность не подлежит исполнению, поскольку предприятие находится в стадии конкурсного производства и правомочия собственника по распоряжению имуществом ограничены.

Высший Арбитражный Суд РФ отказал в передаче дела на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, признав законными и обоснованными решения и постановления арбитражных судов Тюменской области и Западно-Сибирского округа.

При этом Высший Арбитражный Суд РФ отметил: „Доводы заявителя, которые сводятся к тому, что спорное здание не было в установленном порядке отнесено к объектам специализированного жилищного фонда, находится у предприятия на балансе и на него распространяется право хозяйственного ведения, поэтому спорное здание было включено в состав конкурсной массы предприятия и реализовано на торгах, исследованы судебными инстанциями и им дана надлежащая правовая оценка.

Пунктом 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 к объектам муниципальной собственности отнесен жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов. Согласно положениям статей 6, 7 ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР общежития были отнесены к жилищному фонду и жилые дома, в т.ч. общежития, ведомственного жилищного фонда подлежали передаче в ведение местных органов исполнительной власти.

Согласно статьям 13, 92 ныне действующего Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ жилые помещения в общежитиях отнесены к специализированному жилищному фонду, отчуждение которых не допускается.

При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации перехода права собственности на здание общежития, которое было незаконно отчуждено по сделке конкурсным управляющим в частную собственность другого лица со ссылкой на п. 5 ст. 132 упомянутого Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“, судами признан правомерным“.

Сезонные, временные работники, иные лица, работающие по срочному трудовому договору, обучающиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, службой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин за систематические нарушения трудовой дисциплины при отсутствии льгот, предусмотренных п. 2 ст. 103 ЖК РФ.

При применении положений ст. 103 ЖК РФ следует иметь в виду:

1) могут быть выселены из жилых помещений в общежитии без предоставления другой жилой площади лица:

а) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, т.е. если они имеют другую жилплощадь на основе договора социального найма;

б) имеющие жилплощадь как собственники этого жилья или являющиеся членами семьи собственника жилого помещения; при этом не состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Сказанное связано с тем, что жилые помещения в общежитиях могут быть предоставлены лицам для временного проживания, имеющим жилую площадь на основе права собственности либо договора социального либо коммерческого найма;

2) не могут быть выселены из общежития без предоставления другой жилой площади:

а) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов Государственной противопожарной службы, органов контроля за оборотом наркологических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

б) пенсионеры по старости (как показывает судебная практика, все пенсионеры обладают такой льготой);

в) члены семьи работника, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии и который умер;

г) инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы;

д) женщина, оставшаяся после расторжения брака проживать с несовершеннолетним ребенком в общежитии

Этим гражданам другие жилые помещения предоставляются в черте населенного пункта; они должны быть благоустроенными применительно к территории города, поселка, села.

Как вы все просто и быстро хотите!

В случае, если здание общежития оформлено как объект частной собственности (т.е. было приватизировано юридическим лицом) решение проблемы следующее:

Все сделки приватизации заселенных зданий общежитий юридическими лицами правовых последствий не порождают и являются недействительными в связи с ничтожностью (ст. 168 ГК РФ), как противоречащие:

- п. 5 раздела 1 «Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным их преобразованием в акционерные общества открытого типа», утвержденного указом Президента РФ от 01.07.92 г. № 721 (стоимость объектов социального и культурно-бытового назначения не включается в уставный капитал акционерного общества);

- п. 6 ст. 2 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 03.07.91 г. (приватизация социально-культурных объектов регулируется иными законодательными актами, а не названным законом);

- ст.ст. 1, 2, 11 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. (приватизация жилья возможна только гражданами, а не юридическими лицами);

- ст. 4 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. (приватизация общежитий запрещена);

- и другим нормам права.

В подавляющем большинстве случаев приватизация общежитий оформлялась решениями Комитетов по управлению имуществом субъектов Федерации либо Российским фондом федерального имущества или Фондами имущества субъектов Федерации, которые не вправе были их принимать, т.к. нестуденческие общежития с 27.12.91 г. отнесены к объектам муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона, причем независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.

Между тем, если истек срок исковой давности по оспариванию сделки приватизации, составляющий сейчас 3 года со дня, когда было произведено ее исполнение (т.е. когда была совершена передача имущества), ни в коем случае нельзя заявлять исковое требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, т.к. в его удовлетворении может быть отказано из-за истечения срока исковой давности (п. 2 ст. 199 ГК РФ, п. 6 ст. 152 ГПК РФ).

В этом случае нужно изложить доводы о недействительности этой ничтожной сделки в описательной части иска, и суд в любом случае обязан дать им правовую оценку в мотивировочной части решения (п. 4 ст. 198 ГПК РФ). Одним из оснований такого иска будет нахождение здания общежития в муниципальной собственности по Закону.

Более того, согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, т.е. признать ничтожную сделку недействительной в резолютивной части решения самостоятельно.

Относительно заявления ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности следует иметь в виду, что если исковых требований о недействительности ничтожной сделки не заявлено, то исковая давность не применяется в соответствии со ст. 195 ГК РФ.

При приватизации (акционировании) государственных и муниципальных предприятий или учреждений - бывших владельцев общежитий здания общежитий должны передаваться в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений (ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. (с изм. от 23.12.92 г., вступившими в силу 10.01.93 г.)).

При совершении сделки приватизации государственного или муниципального предприятия и учреждения – бывшего пользователя общежития (а сейчас - собственника) в период с 04.07.91 г. по 10.01.93 г. его должностные лица, возражая против приватизации, ссылаются на ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. в первоначальной редакции, которая, по их мнению, допускала приватизацию жилищного фонда совместно с приватизирирующимся предприятием (т.е. включение стоимости общежития в его уставный капитал).

Эта позиция является незаконной, т.к. исходя из буквального толкования вышеназванной нормы, она допускала возможность приватизации жилищного фонда на условиях, установленных законодательством, которым таких условий реально определено не было.

В опровержение названного аргумента должностных лиц разумно сослаться и на п. 4 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.93 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», прямо допускающего приватизацию жильцами помещений, расположенных в любом жилищном фонде, за исключением изначально незаселенных домов, построенных приватизировавшимися предприятиями либо приобретенными на их средства. На практике во всех известных нам случаях приватизировавшиеся предприятия и учреждения приобрели в собственность уже заселенные общежития.

При наличии решения арбитражного суда (как правило, по обращению в суд прокуратуры) об отказе в применении последствий недействительности ничтожной сделки (т.е. о фактической констатации им правомерности сделки), например из-за пропуска срока исковой давности, это решение желательно обжаловать в президиум Высшего Арбитражного суда РФ от имени любого жильца общежития (руководствуясь ст. 42 и ч. 4 ст. 292 АПК РФ), обязательно приложив ходатайство о восстановлении срока надзорного обжалования.

Также следует иметь в виду, что законная сила решения арбитражного суда об отказе в применении последствий недействительности ничтожной сделки не затрагивает прав лиц, которые в этом арбитражном деле не участвовали (п.п. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ). Проще говоря, установленные арбитражным судом обстоятельства не имеют никакого значения для жильцов общежития, не участвовавших в этом арбитражном процессе

Мингазов Юрий Саитгареевич, ответ от 22.09.2013 21:05

были прописаны около 100 людей без обременения на собственность , без договоров в разные периоды.

Проблема острая: как собственно в кротчайшие сроки выселить [b][/b]

На пятилетку,а то и на пару можете рассчитывать....

Вы просто не указали ,кто и каким образом приобрел право на данное общежитие,кто и на каком основании там проживает....,там куча проблем и я думаю,больше чем Вам кажется...,каждый отдельный жилец -это потенциальный истец/ответчик в суде,так что готовтесь....

Пожаловать

У меня было около 10 таких исков. По одним искам признавали людей безвестно отсутствующими и снимали с регистрационного учета. По другим признавали утратившими права на жилье в связи с выездом - все те, кто женился/вышел замуж/ и переехали семьей в другое место жительства. Остальные - постоянно проживающие - оснований для выселения не было.

Артур Петрович, выселение у нас происходит по закону в судебном порядке, есть желание - обращайтесь.

Правильно говорит Титова и Мингазов.

. Выселить сможете единицы в ближайшую пятилетку.

Артур Петрович, у Вас специфическая ситуация. Необходимо знать всю историю объекта недвижимости с момента постройки. Кем построено, кому принадлежало изначально, архивные сведения (Постановления, Приказы), утратило ли статус общежития, если да, то когда и по каким основаниям. По каким основаниям юр.лицо приобрело право собственности, когда передан на баланс муниципалитета. Каким образом и в какие года граждане приобрели право пользования жилыми помещениями, заключались ли договоры социального найма. В зависимости от исходных данных появятся перспективы:

1) Граждан (некоторых) невозможно снять с регистрационного учета даже по решению суда;

2) Признать утратившими право пользования можно, но в каждом случае по собственным основаниям, с различными формулировками исковых требований. То есть около ста судебных процессов, возможно затяжных.

3) Всех зарегистрированных граждан можно снять с регистрационного учета по одинаковому основанию, быстро, одной охапкой.

Необходимо подробно изучить документацию специалисту в данной области. Данное направление одно из наших приоритетов, если заинтересует - можете связаться через электронную почту. Работаем в Волгграде, но при необходимости можем выслать лучшего своего специалиста.

С Уважением, Генеральный директор правового центра "Зевс", Степанов Вадим Игоревич.

Если данные граждане не проживают в общаге, то можно в течении 3 месяцев снять их с учета.

Они там проживают или просто прописаны?

Просьба отвечать только Москвоским юристам для возможной встречи!