Общая площадь квартиры более 50 кв.м. Вопрос

Согласно ч.1 ст.59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Нужно только помнить, что если наниматель является или может быть очередником по улучшению жилищных условий (в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге", вступившим в силу с 08.08.2005г.) при предоставлении жилых, то заключённый договор соцнайма на комнату 14кв.м после 1 марта 2005г. не позволит эту комнату бесплатно приватизировать (ст.12 Федерального Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст.4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Если наниматель не стоит на очереди и не может быть поставлен на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий, а только является малоимущим, то, согласно ч.2 ст.59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма, поскольку указанные лица обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ст.5 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" - при предоставлении жилых помещений по договору социального найма минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (норма предоставления площади жилого помещения), составляет 18 квадратных метров на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, то есть на двоих 36 кв.м общей площади(а в данном случае имеет место по 8,5 жилой площади на человека + (50-(17+14) ): 3 чел.(наниматель + его дочь + сосед), а всего 8,5+6,33=14,83 кв.м на человека, что менее 18 кв.м на человека). Кроме того законом допускается превышение нормы предоставления площади жилого помещения в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации (право на дополнительную жилую площадь). В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. Таким образом освободившаяся комната и в этом случае может быть предоставлена по договору соцнайма. Если наниматель не будет признан нуждающимся и малоимущим, то остаётся только вариант купли-продажи по ч.3 ст.59 ЖК РФ. Постановлением Законодательного Собрания Санкт-Петербурга от 18.05.2005 № 232 "О представлении Прокурора Санкт-Петербурга" признано обоснованным представление прокурора Санкт-Петербурга от 29 апреля 2005 года № 7-109-05 об устранении нарушений Жилищного кодекса Российской Федерации в Законе Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 года № 572-73 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" в связи с тем, что согласно Жилищному кодексу Российской Федерации не допускается предоставление освободившихся изолированных комнат в коммунальных квартирах по договору найма (коммерческого), поэтому договор коммерческого найма на освободившуюся комнату заключён быть не может. Если право нанимателя и его дочери на приватизацию жилья не утрачено, то при последнем рассматриваемом варианте по ч.3 ст.59 ЖК РФ можно воспользоваться правом на приобретение освободившегося изолированного жилого помещения (комнаты), входящей в состав государственного жилищного фонда, в коммунальной квартире по договору купли-продажи, которое имеют граждане, проживающие в данной коммунальной квартире, при условии приватизации ими остальных занимаемых жилых помещений (в данном случае комнаты 17кв.м), т.к в данном случае в результате предоставления освободившейся площади квартира станет отдельной (Распоряжение Комитета по жилищной политике Администрации Санкт-Петербурга от 16.09.2002 № 70-р "Об оформлении продажи жилых помещений на основании, предусмотренном статьей 21 Закона Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга").