Регистрация недостроенной квартиры в многоэтажке - стоит ли рисковать при проблемах со сдачей дома и возможным банкротством застройщика?
Стоит ли добиваться регистрации недостроенной квартиры в многоэтажеке (проблемы со сдачей дома)? Боимся банкротства фирмы-застройщика, и того, что дом может уйти с молотка.
Добрый день.
Многое зависит от степени готовности дома, где находится Ваша квартира, принятия или не принятия дома в эксплуатацию, возможности признания дома объектом незавершенного строительства, наличия разрешительной документации на строительство дома, наличия правоустанавливающей документации на земельный участок и многих других факторов.
Вопрос весьма объемный и неоднозначный для дачи заключения и рекомендаций с использованием только данного интернет - ресурса.
С уважением,
Спросить
Мой вопрос касается регистрации права собственности недостроенного объекта. Поясню, я являюсь соинвестором строительства многоквартирного дома. Дом не сдается, у застройщика финансовые проблемы. Поговаривают о банкротстве. Обратился к юристам, мне предложили оформить регистрацию права собственности на недостроенный объект, дабы вследствии банкротства застройщика, избежать возможных претензий на мою квартиру 3-х лиц, или каких-либо кредиторов компании-застройщика. Я хотел уточнить, возможна ли такая регистрация и насколько она защитит меня.
Олег, добрый вечер!
Теоретически, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировать можно, но я боюсь, что если все-таки случится ситуация, о которой Вы пишите, Вас такая регистрация не спасет. Жить в "незавершенке" все равно невозможно. Заявляйте права кредитора.
Всего доброго,
С уважением,
СпроситьБыла приобретена квартира в ипотеку, застройщик дом не достроил, я расторг договор через суд с применением обеспечительных мер и ареста нескольких квартир на сумму долга застройщика.
По застройщику идет банкротство в данный момент. Дом достроен другой компанией, сдача дома через 1-3 месяца официально.
Вопрос, могут ли приставы продать квартиры в данный момент, когда дом не достроен, чтобы погасить задолженность застройщика передо мной, есть ли такая практика? В реестре банкротства я включился и требую деньги, не квартиру.
Добрый день!
Одним из последствий открытия конкурсного производства является снятие ВСЕХ арестов. И продажа конкурсной массы (в том числе - указанных вами квартир) производится не судебными приставами-исполнителями, а конкурсным управляющим.
СпроситьЯ являюсь собственником жилого помещения в недостроенном доме (дом не сдан, 80%постройки), сейчас объявлена процедура банкротства застройщика и одновременно организовалось ЖСК. Что мне делать? Подавать заявление с требованиями к застройщику или вступить в ЖСК (жилье было оплачено полностью). Если я не буду учавствовать в банкротстве застройщика, потеряю ли я в конечном итоге право собственности на свою квартиру?
Если я не буду учавствовать в банкротстве застройщика, потеряю ли я в конечном итоге право собственности на свою квартиру?
Спросить
Право собственности на квартиру Вами еще не приобретено и может быть уже никогда не появится. Вам необходимо заявлять требования в банкротном деле в реестр требований передачи жилых помещений. Возможны также и более "агрессивные" действия.
Для более подробной консультации требуется знакомиться с делом и документами.
Арбитражный управляющий Виталий Снытко.
СпроситьВопрос: дом на гарантии купила по купле - продаже у застройщика, покупала в декабре 2019 года, сейчас обнаружила, что из за того, что нет линевок и дренажной системы вокруг дома собирается вода, ей деваться не куда, дом стоит как в болоте после дождей, за - за таких проблем, у меня на первом этаже квартира, начали в подъезде возле моей двери появляется плесень и грибок, сырость не высыхает на стенах, застройщик не хочет делать дренажную систему и отводы для воды, куда жаловаться? Как повлиять на застройщика, что бы устранили проблему, пишем в администрацию, застройщику, проблема осталась)
Я включена в реестр кредиторов на получение жилого помещения. При сдаче дома, застройщик продал квартиру третьему лицу, предварительно расторгнув ДДУ по решению суда общей юриспруденции, принятого до банкротства застройщика. Правомерны ли действия застройщика?
Чем должен руководствоваться застройщик во время процедуры банкротства.
В процедуре банкротства застройщика основную роль играет конкурсный управляющий. Если ваши требования удовлетворены включением в реестр на получение метров, то управляющий должен был создать кооператив и передать в него незавершенное строительство с земельным участком... Как мог застройщик что то продать если у него нет полномочий в регистрационной палате. В принципе с вашим вопросом необходимо разбираться индивидуально.
СпроситьЗемельный участок принадлежит ООО на праве собственности, но земельный участок выдавался для постройки 6-кв дома, дом построен, квартиры проданы, свидетельства на право собственности квартирами выдано жильцам. Фирма - застройщик - банкрот. Земельный участок на котором стоит построенный дом выставлен на торги в соответствии с процедурой банкротства застройщика. Это законно?
П.5 ст.16 закона от 29.12.2014 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в редакции с 01.01.2017 определяет, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)[1].
Таким образом, для прекращения прав иных лиц на участок под МКД требовалось два условия:
- формирование и кадастровый учет участка для целей размещения МКД;
- регистрация права собственности на первое помещение в доме любого лица.
Между тем, с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН[2], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого, Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков – правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.
Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений.
Иными словами, в соответствии с порядком ведения ЕГРН собственность на участок под МКД последовательно перераспределяется между старым собственником и новыми (дольщиками) и во всех единомоментных состояниях нет ситуации, когда совокупная сумма долей в праве на участок не равна 1. Т.е. нет места ситуации, когда один дольщик зарегистрировал свое право на квартиру, получил право на долю в участке, а все остальные доли в участке никому не принадлежат… Несомненно, это более логичный подход.
Что же это означает на практике?
Если говорить о земле, которая находится в собственности застройщика, то такой подход означает, что до момента передачи всех объектов дольщикам и регистрации ими прав на ВСЕ помещения в МКД застройщик остается сособственником земельного участка со всеми вытекающими из этого расходами. Если дольщик получил квартиру по акту, но так и не пошел регистрировать свои права, застройщик становится «вечным» обладателем бессмысленных для него долей в праве собственности на участок под МКД.
Применительно к земле в собственности стоит проанализировать и популярную схему передачи собственником (в том числе публичным субъектом) участка в аренду под строительство застройщику. Для собственника (в том числе публичного) все понятно, а что происходит с арендой? Собственность последовательно распределяется между старым собственником и новыми (дольщиками), однако в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ это не является основанием для внесения изменений или расторжения аренды.
Иными словами, достроивший объект застройщик продолжает его арендовать и, если он не озаботился указанием на свое право расторгнуть договор аренды в самом договоре, или если он благоразумно не подписал с первоначальным собственником соглашения о расторжении аренды, то такой застройщик оказывается арендатором и не может отказаться от аренды до конца срока аренды (если иное не предусмотрено договором).
Применительно к договорам с публичным субъектам, право застройщика-арендатора отказаться от договора аренды, как правило, очень сильно ограничено. Отдельно отмечу, что у судов не находит пока понимания идея о том, что при предоставлении участка под строительство завершение строительства следует признавать либо достижением цели заключения договора либо наступлением невозможности его использования по назначению (под строительство). Как результат, арендатор оказывается вынужденным платить арендную плату до истечения срока аренды, даже если он завершил строительство досрочно.
Как итог, в целом более логичная схема последовательного «перемещения» прав собственника на дольщиков без разрывов в праве порождает новые риски, требующие учета: при собственности на участок – это «зависание» в сособственниках до регистрация прав всеми дольщиками, а при аренде – отсутствие влияния завершения строительства на судьбу договора аренды участка под строительство, если это не прописано в самом договоре.
СпроситьЗастройщик преподнес нам очередной сюрприз - начато банкротство в стадии наблюдение.
У меня оформлена переуступка на квартиру в доме от застройщика по 214 ФЗ (переуступка и ДДУ зарегестрированы в юстиции). Дом - сдан, обязательства по оплате доли дольщиком выполнены, но от подписания акта приема-передачи застройщик уклоняется.
Вопросы:
1) Есть ли риск остаться без квартиры? Те могут ли ее выставить в конкурсную массу, при продаже имущества застройщика с молотка..
У меня есть определение арбитражного суда г.Ярославля в деле о банкротстве фирмы Ярстрой, ОАО о признании обоснованным и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО Фирма Ярстрой моё требование к Фирме Ярстрой, ЗАО о передаче однокомнатной кв. № 115... Есть договор уступки права требования от 30.08.2012 г подписанный мной и Директором ООО Ресурс-эксперт-переуступившем мне эту квартиру в строящемся доме. Деньги я ему оплатила в полном объеме. Еще до того как началась процедура о банкротстве (2 года назад) фирмы застройщика В гос. регистрации прав мне было отказано, в виду того что эта квартира находится в залоге у НОМОС-БАНК, ООО. НОМОС-БАНК и Фирма Ярстрой (застройщик) не дали своего согласия на эту переуступку сославшись на то что Ресурс эксперт не имел права переуступать квартиру до сдачи дома. Сейчас (после того как арбитражный суд определил включить меня в реестр дольщиков) Ген. директор Фирмы Ярстрой сказал мне что когда дом сдадут будет собрание акционеров которые и решат передавать ли мне квартиру и что с решением собрания акционеров я смогу обратиться в юстицию для регистрации права собственности на квартиру. В юстицию я тоже ходила на консультацию там мне сказали что зарегистрируют право только если будет согласие банка и застройщика а про собрание акционеров ничего не было сказано. Дом ещё неизвестно когда построится и суд о банкротстве Фирмы Ярстрой ещё не закончился. Сейчас эта квартира зарегистрирована на ген. директора Ресурс-эксперт, ООО, а в реестр требований о передаче квартиры включена я. Пока у меня нет зарегистрированного права на эту квартиру, я не являюсь её собственником. Что мне теперь делать?
Я думаю, что вам необходимо обратиться с заявлением в суд о снятии залога и признание за вами права собственности на данную квартиру.
СпроситьСкажите, пожалуйста, стоит ли оформлять в собственность долю в недостроенном многоквартирном доме? У застройщика нет денег. И найдёт ли администрация нашего города других инвесторов большой вопрос. Мы все все боимся банкротства застройщика. Какие плюсы и риски от оформления в собственность своей доли?
Рисков никаких. Просто если нет денег на строительство, какой смысл оформлять этот недострой.
Спросить
да, вам нужно это сделать, иначе могут все продать другим юрлицам. и вы - можете остаться ни с чем
закрепив право, вы сможете объединиться с другими собственниками и заключить договор с другим застройщиком на окончание строительства
Спросить
Конечно стоит.
У Вас уже будет право собственности, пусть и на долю, а это лучше, чем ничего.
При банкротстве застройщика дольщики идут отдельным реестром, и даже если признают банкротом,либо найдется другой инвестор, либо худший вариант - прийдется достраивать самим.
А вот деньги от банкрота получить почти невозможно, если много долгов.
Спросить
Да, стоит, потому что уже будет решение суда, вступившее в законную силу, что у Вас такое право есть. Плюсы есть.
Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
3. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.
(чч.2-3 ст. 13 ГПК РФ)
После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
(ч. 2 ст. 209 ГПК РФ)
Минусов не просматривается.
СпроситьНовый застройщик просит доплату по договору долевого участия. Право перешло к нему от предыдущего в стадии банкротства, банкротство прекратили, а недостроенный объект передали новому застройщику.
Здравствуйте!
Если речь идёт о том, что в результате строительства, квадратных метров стало больше чем по ДДУ - это законно.
Спросить
За что просит конкретно доплату, в каком размере и каким образом - прислал письмо или на уровне разговоров?
Спросить
