Какие сейчас существуют нормы жилплощади для собственника при сносе дома в Москве?

Добрый вечер Ольга!

Жилищный кодекс РФ в ст. 32 регламентировал следующий порядок изъятия жилого помещения у собственника.

— жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

— решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

— решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом и зарегистрированным в Федеральной регистрационной палате решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника;

— выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения;

— при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;

— по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Какие выводы о произошедших по сравнению с ранее действовавшим законодательством переменах можно сделать из этих положений?

1) Изъятие жилого помещения у собственника допустимо только путем выкупа, положение в ЖК РФ изложено в императивной форме и не допускает иных толкований. Если ранее речь шла о равноценной компенсации, допускавшей предоставление иных жилых помещений в качестве таковой, ЖК РФ допускает только денежную компенсацию. Что получается на практике? Если ранее отселяющее лицо (Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы) в случае конфликта с собственником обращалось в суд и подавало иск о выселении во вновь предоставленное помещение, сейчас становиться допустимым иск о принудительном выкупе находящегося в собственности жилого помещения. Проблематика такого иска будет изложена ниже.

2) Принятое решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения (распоряжение Префекта административного округа) должно быть зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г.Москве.

3) Это же самое решение (распоряжение Префекта административного округа) должно быть доведено до собственника за год до предстоящего сноса.

4) выкупная цена жилого помещения должна быть согласована с собственником, а ее размер определяется теперь не только рыночной стоимостью, но и всеми иными убытками и расходами собственника, вызванными переездом из подлежащего сносу помещения.

К каким же выводам может прийти собственник жилого помещения, внимательно проанализировав нормы ЖК РФ? Допустим, в ходе переселения возник конфликт, и соглашения с собственником категорически не достигнуто. Поскольку выселение производится только в судебном порядке, отселяющему лицу необходимо подать иск.

Допустимым в силу ЖК РФ является только иск о принудительном выкупе находящегося в собственности жилого помещения. Для подачи такого иска необходимо подготовить:

— зарегистрированное в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г.Москве решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения;

— отметку о получении собственником извещения о принятом решении об изъятии жилого помещения за год до сноса;

— произвести рыночную оценку подлежащего изъятию жилого помещения, доказательства того, что попытка такого согласования производилась, а также расчет подлежащих возмещению убытков собственника жилого помещения в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Представляется, что это должны быть доказательства попыток согласования с собственником размера подлежащих возмещению убытков — встречные предложения, расчеты, иные предложения. Без доказательства попыток согласования с собственником подлежащих возмещению размера рыночной стоимости и убытков, по моему убеждению такой иск будет неосновательным и судом будет отказано либо в его принятии, либо в его удовлетворении.

— более того, для удовлетворения иска отселяющее лицо должно к моменту принятия судом решения по иску перечислить вышеуказанные денежные средства на целевой счет собственника жилого помещения.

При этом, согласно п.8 ст. 32 ЖК РФ взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену собственнику подлежащего изъятию жилого помещения может быть предоставлено только по соглашению с самим собственником, то есть никак не в судебном порядке, а исключительно по взаимному соглашению сторон.

Учитывая изложенное, на мой взгляд после принятия ЖК РФ собственники жилых помещений оказались в крайне выгодной для себя ситуации, когда процедура их переселения становиться исключительно регламентированной, а механизм реализации этой процедуры крайне не отработанным, что затрудняет отселяющему лицу требовать принудительного переселения в судебном порядке собственника жилого помещения, согласия с которым не достигнуто. Достаточно сказать, что для целей переселения в бюджете города Москвы требуется отдельное финансирование в значительных объемах, а процедура государственной регистрации решений органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения не разработана и не реализуется.

Не так давно вступил в силу закон Москвы Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», принятый в контексте положений ЖК РФ.

В связи с этим, следует отметить следующие характерные положения нового закона Москвы, касающиеся переселения собственников жилых помещений.

В ст.5 закона учтены и нашли отражение положения ЖК РФ о необходимости государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения. Также нашло отражение положение ЖК РФ об уведомлении собственника, который: не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного жилого помещения (жилого дома) должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (жилого дома), о дате осуществленной в соответствии с частью 5 настоящей статьи государственной регистрации такого правового акта уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, принявшим правовой акт об изъятии.

В целом необходимо отметить, что и остальные вышеназванные положения ЖК РФ перекочевали в новый закон Москвы, что является логичным. В чем заключаются новшества этого закона?

Надо отдать должное московскому законодателю, вышеобозначенный вопрос о возможности принудительного изъятия жилого помещения исключительно в форме выкупа лаконично обойден.

Вместо этого сделан значительный акцент на том, что «при согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается» (п.4 ст.6 Закона № 21).

Понятно, что далее действует ранее существовавшая схема предоставления иного жилого помещения собственнику в качестве компенсации за сносимое (изымаемое) жилое помещение. Полагаю, что основными в данной норме закона следует считать слова «…при согласии собственника…».

Оставим сие на усмотрение правоприменителей и рассмотрим некоторые новшества в данном законе.

Как указано выше, ранее действовавший закон Москвы гласил, что признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий собственникам предоставление жилых помещений осуществляется по правилам закона Москвы об улучшении жилищных условий. В настоящем законе это положение сохранилось, но данная категория собственников разделена еще на две отдельные группы. Закон Москвы № 21 делает акцент на следующих группах — подкатегориях:

а) собственники, признанные «нуждающимися в улучшении жилищных условий», видимо необходимо понимать так, что это собственники, обладающие жилыми помещениями на праве собственности, общий метраж которых менее принятой в городе Москве нормы постановки на учет нуждающихся. Закон данной подкатегории собственников предоставляет возможность получить новое жилое помещение взамен сносимого, общая площадь которого будет соответствовать норме обеспеченности в городе Москве.

б) что же касается другой подкатегории собственников — «признанных нуждающимися в жилых помещениях», — их статус мне до конца не понятен. Наверно, их статус следует понимать так, что эти лица обладают столько незначительной долей в праве собственности сносимого жилого помещения, взамен которой они как нуждающиеся в жилье сносе будут обеспечены жильем по норме предоставления. Другого объяснения мне придумать не удалось, так как будучи собственниками жилого помещения в доме под снос, хоть какой-то долей в праве собственности они обладать должны.

При этом вновь предоставленное жилое помещение закон позволяет им получить у отселяющего лица по договору социального найма или безвозмездного пользования. Остается неопределенной та грань, которой законодатель в данном случае хотел отделить собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий от нуждающихся в жилых помещениях.

Что является определенным на мой взгляд, так это то что во втором случае усматривается явное нарушение конституционных прав собственника иметь жилое помещение в собственности, и основания, которые не позволили законодателю регламентировать нуждающихся в жилых помещениях собственникам получить новое жилое помещение в собственность по договору мены. Думается, что данный вопрос определенно вызовет много нареканий, а также послужит предметом рассмотрения Верховного суда или Конституционного суда.Удачи,обращайтесь