Скажите, пожалуйста, могу ли я оформить продажу земли под гаражом отдельным договором?

Добрый день! Скажите, пожалуйста, могу ли я оформить продажу земли под гаражом отдельным договором? При первой договоренности и осмотре гаража покупатель согласен был купить гараж за определенную сумму без оформления земли, в расписке, которую он мне дал (об обязательстве купить гараж за данную сумму), пункт о земле не указан, но стоит дата, когда он обязался купить гараж и оплатить его. Впоследствии, при посещении нотариуса, он отказался подписывать договор купли-продажи без оформления земли, хотя задаток им был уже уплачен. В первоначальную стоимость гаража мною не были заложены расходы по оформлению земли под ним в собственность. Могу ли я теперь составить отдельный договор на продажу земли под гаражом, включив в её стоимость свои расходы, т.к. мне пришлось целый год заниматься сбором и оформлением дополнительных документов, оплатой услуг различных кадастровых служб, выкупом земли у администрации города? И как это правильно оформить, чтобы у покупателя не возникло необоснованных претензий, тем более, что он не оформил договор купли-продажи гаража в им же указанные сроки. Должна ли я буду возвращать задаток, если покупатель откажется от сделки, учитывая, что все это время он пользовался моим гаражом, т.к. ключи от гаража были ему переданы при внесении задатка?