Способы учета затрат на аренду и достройку незавершенного строительства
Помогите пожалуйста. Организация берет в аренду объект незавершенного строительства (коттедж) с условием достройки и ввода в эксплуатацию. Как списать затраты по арендной плате и достройке на себестоимость? Может как-нибудь назвать можно по другому?
Если организация - арендатор произвела неотделимые улучшения арендованного помещения с согласия арендодателя (п.2 ст.623 ГК РФ). Поэтому арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений, если иное не установлено в договоре аренды. Однако нужно помнить, что данный объект неразрывно связан с землёй. Обязательно требуется проверить то обстоятельство, не является ли данный объект предметом действующего договора строительного подряда. Если такой договор формально все еще действует, то необходимо заключить дополнительное соглашение между заказчиком и подрядчиком о досрочном прекращении договора подряда и договор аренды заключать уже после этого. Кроме того, целесообразно заключить такой договор на срок менее одного года, чтобы не было необходимости в его государственной регистрации. При наличии действующего договора строительного подряда объект является объектом обязательства по этой сделке и соответственно не может одновременно быть объектом обязательств по другой сделке.
При отнесении на себестоимость арендной платы (в которую можно зачесть затраты по достройке) могут быть проблемы с налоговой инспекцией, поскольку некоторые специалисты считают, что объект недвижимости, не прошедший государственной регистрации (а она возможна лишь после завершения строительства), не может быть объектом арендных отношений. Однако и законодательство, и судебная практика всё таки признают объект, не завершенный строительством, полноценным объектом гражданских прав и соответственно допускают возможность совершения различных сделок с ним. Так, в п.4 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с последующими изм. и доп.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества (если участок не в собственности), в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Существует целый ряд правовых актов о сделках с объектами незавершенного строительства, например Постановление Правительства Российской Федерации от 03.02.1992 N 59 "О мерах по продаже не завершенных строительством объектов", Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов", Указ Президента Российской Федерации от 16.05.1997 N 485 (с изм. и доп. от 26.03.2003) "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"(действует в части, не противоречащей ЗК РФ). В п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что по смыслу ст.130 ГК РФ и ст.25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. В то же время никто не может гарантировать, что в случае возникновения спора с арендатором либо налоговыми органами суд, который будет рассматривать конкретное дело, согласится с такой позицией, а не поддержит иную точку зрения о невозможности арендовать незавершённый строительством объект.
Если зачёт достройки в счёт арендной платы не производится, то на достройку нужно заключать договор строительного подряда, а при отсутствии лицензии на строительство, агентский договор на достройку и представительство интересов собственника при вводе объекта в эксплуатацию или договор поручения на достройку и представительство интересов собственника при сдаче объекта в эксплуатацию и тогда вознаграждение по этому договору можно отнести на себестоимость. В соответствии со ст.1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Для целей налогообложения агентский договор, договор комиссии и договор поручения относятся к обязательствам по оказанию посреднических услуг. Исходя из норм ст.1006 ГК РФ за оказанные услуги агент имеет право получить вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ. В соответствии со ст.1009 ГК РФ, если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключать субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. Сумма агентского вознаграждения является для организации-агента доходом от обычных видов деятельности в соответствии с п.5 ПБУ 9/99. Признание дохода от посреднической деятельности отражается по кредиту счета 90, субсчет 1 "Выручка", и дебету счета 76, субсчет "Расчеты с принципалом", в сумме договорной стоимости посреднических услуг (п.6 ПБУ 9/99). Данная операция отражается в учете на основании отчета агента, представляемого принципалу в сроки, указанные в ст.1008 ГК РФ. Таким образом, на счете 76 отражена дебиторская задолженность принципала по оплате договорной стоимости работ по достройке и по агентскому вознаграждению. Согласно ст.156 НК РФ организации при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе агентских договоров определяют налоговую базу по НДС как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении указанных договоров. НДС, исчисленный с суммы агентского вознаграждения, отражается по дебету счета 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость", и кредиту счета 68. При данных условиях стоимость работ по достройке и вознаграждение по агентскому договору могут засчитываться в полной сумме в счет арендной платы за текущий месяц. Зачет встречных обязательств организации по договору аренды и по агентскому договору отражается в бухгалтерском учете организации внутренней записью по счету 76: по дебету субсчета "Расчеты с арендодателем" и кредиту субсчета "Расчеты с принципалом". Выручка от реализации посреднических услуг (агентское вознаграждение) за вычетом НДС, предъявленного принципалу, в целях налогообложения прибыли признается доходом от реализации (п.1 ст.248, п.п.1 и 2 ст.249 НК РФ). В соответствии с п.3 ст.271 НК РФ для доходов от реализации услуг датой получения дохода признается дата реализации услуг, определяемая в соответствии с п.1 ст.39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату.
Рассмотренные хозяйственные операции отразятся в бухгалтерском учете агента проводками:
Дебет 76, субсчет "Расчеты с принципалом" Кредит 60 - отражена задолженность принципала в сумме договорной стоимости работ по монтажу оборудования - 24 500 руб.;
Дебет 76, субсчет "Расчеты с принципалом" Кредит 90, субсчет 1 "Выручка" - отражен доход от оказания посреднических услуг - 2500 руб.;
Дебет 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость" Кредит 68 - начислен НДС с суммы агентского вознаграждения - 381,4 руб.;
Дебет 26 Кредит 76, субсчет "Расчеты с арендодателем" - отражены расходы по аренде - 30 508,5 руб. (36 000 руб. - 5491,5 руб.);
Дебет 19 Кредит 76, субсчет "Расчеты с арендодателем" - отражен НДС, предъявленный арендодателем, - 5491,5 руб.;
Дебет 76, субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 76, субсчет "Расчеты с принципалом" - отражен зачет части суммы обязательства по оплате аренды в счет требования к принципалу - 27 000 руб.;
Дебет 76, субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 51 - отражена оплата арендодателю части обязательства, не погашенной зачетом, - 9000 руб. (36 000 руб. - 27 000 руб.);
Дебет 68 Кредит 19 - принят к вычету НДС, предъявленный арендодателем, - 5491,5 руб.
Возможна в данном случае аренда объекта с правом последующего выкупа и тогда работы по достройке можно зачесть в счёт выкупной цены объекта (ст.624 ГК РФ).
СпроситьЗдравтсвуйте,
какова процедура ввода в эксплуатацию оьекта незвершенного строительства - частного дома на одну семью. Какова должна быть степень готовности оьекта, кто участвует в приемке и сдаче и т.д., достройка купленного обьекта производилась лично. Спасибо.
Уважаемый Сергей Николаевич!
Степень готовности объекта - полная, дом должен быть пригоден к проживанию. Вам следует обратиться в органы БТИ и там Вам расскажут об этапности данной процедуры, характерной именно для Вашего региона. Будет необходимо пройти экспертизу органов БТИ (составление поэтажного плана и т.д.), получить соответствующие заключения пожарных служб, санитраных служб, электриков и т.д. Но сначала следует обращаться в органы БТИ.
С уважением,
НИЦ правовых экспертиз
Спросить
Можно ли продавать парковочные места в незавершенном подземном паркинге до завершения строительства?
Приобрел незавершенное строительство подземный паркинг, поставленный на кадастровый учет как объект незавершенного строительства. Сейчас подготавливаю документы для получения разрешения на строительство, так как оно просрочено. Вопрос: могу ли я продавать парковочные места до завершения строительства, и ввода объекта в эксплуатацию, например как долю в объекте незавершенного строительства либо как-то еще?
Здравствуйте, Василий! Если приобрели объект незавершенного строительства, то после оформления документации для продолжения строительства на правах нового застройщика вправе заключать договоры согласно требованиям ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". А следовательно сможете "продавать" парковочные места по ДДУ до завершения строительства. Так что если коротко, то ответ да.
Спросить
Здравствуйте, Василий!
Вообще-то так делать нельзя.
Т.к. по сути Вы обходите закон о долевом участии в строительстве.
Как вариант - по предварительному договору (ст. 429 ГК РФ).
Но в данном случае, при проверке тоже будет выявлено нарушение.
Спросить
Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию по ДКП. Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.
Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)
Спросить
Здравствуйте Василий!
Да Вы можете начать продавать парковочные места, именно по предварительному договору купли-продажи, так как предварительный договор фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Продавайте - если уверены, что закончите успешно строительство и сдадите объект!
Оформляйте предварительный договор -
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором....
Риски имеются для сторон, разумеется...
Спросить
Здраствуйте!
Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию. Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.
ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Спросить
Здравствуйте, Василий!
Вы вправе продавать парковочные места до завершения строительства и регистрации права собственности. При этом продать Вы сможете их по предварительному договору, оформить задаток и так далее. Основной договор заключить после того, как все необходимые мероприятия по объекту недвижимости будут выполнены, а право собственности оформлено.
ст.429,454 ГК РФСпросить
Здравствуйте! Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости. Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, части
Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.
До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.
Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение. При незавершённом строительстве идентифицировать машино-места вряд ли получится.
Спросить
Здравствуйте
Василий
Продать можно, то, что прошло государственную регистрацию в регистрируюшем органе и зарегистрировано на праве собственности. У вас же только объект поставлен на государственный учёт, присвоен кадастровый номер.
На основании постановки на кадастровый учёт обьекта незавершенного строительства и документа на основании которого вам перешел этот объект зарегистрируйте ваше право собственности на незавершённое строение и продавайте в соответствии со ст.40
Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.02.2022) и продавайте
При продаже доли учтите ст.250 ГК РФ о преимущественно покупке долевиков
Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении),
[b]объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок[/b],
за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.
2. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек
редакции)
10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.Спросить
Василий, доброго утра!
Ваш вопрос регулируется ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из данной нормы права, вы вправе продавать доли в незавершенном строительстве при наличии разрешения на строительство ст. 51 ГрК РФ.
Вы вправе заключать предварительные ДКП.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Спросить
Василий, добрый день.
Конечно, имеете полное право продавать парковочные места до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, но только заключая со второй стороной предварительный договор купли-продажи., согласно статьи 429 ГК РФ
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Всех благ Вам!
Спросить
Добрый день.
Василий, заключайте предварительные договора.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимости (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, такой договор должен позволять определить индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен основной договор. Предмет договора может быть индивидуализирован, например, путем указания таких характеристик объекта недвижимости, как адрес, этажность и площадь здания, место нахождения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и т. д. (см. определение ВС РФ от 12.04.2016 N 18-КГ 16-24).
Следует учитывать, что по смыслу норм ст. 429 ГК РФ условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Поэтому условие о предмете договора может считаться согласованным не только путем прямого указания в предварительном договоре индивидуальных характеристик объекта недвижимости, но и путем согласования сторонами механизма определения таких характеристик в будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору.
В предварительном договоре также указывается срок, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При определении срока заключения основного договора должны применяться правила ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которыми установленный сделкой срок может определяться календарной датой, истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Если стороны в качестве срока исполнения обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества указывают на событие, не обладающее признаком неизбежности наступления, указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока, а следовательно, в такой ситуации должно применяться правило о годичном сроке заключения основного договора (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 06.03.2015 N Ф 04-15889/15).
Для квалификации заключенного сторонами договора как предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо, чтобы в нем содержалось указание на обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимого имущества. В спорной ситуации определить, заключен ли сторонами именно предварительный договор купли-продажи или иной договор (например, договор инвестирования), может суд исходя из правил ст. 431 ГК РФ о толковании договора (постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.11.2016 N Ф 08-7503/16).
Если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Это положение конкретизировано в судебной практике следующим образом: если в пределах срока, установленного для заключения основного договора, сторонами (стороной) совершались действия, направленные на его заключение, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда. При этом то обстоятельство, что стороны вели переговоры, урегулировали разногласия в целях заключения основного договора, не является основанием для изменения момента, с которого начинает течь шестимесячный срок для обращения в суд (п. 27 Постановления N 49).
Обязательство по заключению основного договора, предусмотренное предварительным договором купли-продажи, может быть обеспечено, в частности, неустойкой (п. 1 ст. 307.1, п. 1 ст. 329 ГК РФ). Как отмечают судьи, гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12, АС Западно-Сибирского округа от 05.06.2015 N Ф 04-19821/15, п. 26 Постановления N 49).
Предварительный договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ) путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации (см. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 3 квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 08.12.2010) и считается заключенным с момента его подписания (см. также п. 24 Постановления N 49).
Отметим, что предварительный договор сам по себе не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. В то же время гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору. Более того, закон прямо предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком, то есть внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).
Однако, если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются (см. п. 23 Постановления N 49).
Предметом предварительного договора является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости не ограничивает собственника в праве распорядиться таким имуществом путем его отчуждения лицу, не являющемуся стороной предварительного договора (ст. 209 ГК РФ). То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор купли-продажи недвижимости, само по себе не является основанием для признания ее недействительной (постановление АС Волго-Вятского округа от 06.10.2015 N Ф 01-3700/15). В этом случае с собственника могут быть истребованы убытки, причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора (п. 5 ст. 429, абзац второй п. 4 ст. 445 ГК РФ). Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, внесенный собственником имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора (п. 4 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).
СпроситьКак изменяется размер арендной платы за земельный участок в период строительства и в период эксплуатации после ввода объекта в эксплуатацию? Выгодно ли Застройщику быстрей сдать объект в эксплуатацию, если он примерно два месяца не будет получать прибыль от Объекта?
Здравствуйте,
В данном случае следует изучать договор аренды земельного участка. Только по нему можно точно установить все преимущества и недостатки досрочной сдачи объекта.
СпроситьЗастройщик банкрот, сформирован реестр кредиторов на получение жилых помещений (объекты незавершенного строительства). земельный участок у застройщика был в аренде. К сожалению администрация, представившая землю в аренду, в последний момент расторгла этот договор. В соответствии со ст. 201.10 конкурсный управляющий не имеет возможности передать земельные участки под объектами (они сформированы) и естественно зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства и передать их на достройку созданным ЖСК. Администрация отказывается передать сформированные участки в аренду ЖСК, для достройки, ссылаясь на Земельный Кодекс. В ближайшей перспективе - завершение банкротства застройщика. Как то так...
Здравствуйте! наверное есть в Земельном кодексе положения о преимущественном праве собственника недвижимости на продление аренды.
СпроситьИмеется зарегистрированный незавершенный строительством объект. Степень готовности 54%. Договор аренды для достройки оформлен на 3 года в 2015 г. Разрешения на строительство ни в архивах ни на руках нет. (Начало строительства 1993 г.) фактически к объекту подведены водоснабжение, канализация, теплоснабжение, ведутся работы по электрификации. Какова технология ввода имеющегося объекта в эксплуатацию? (2 этажа, 1400 м. КВ.) Назначение нежилое - для размещения объектов финансово-страховой деятельности.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;
10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;
12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
СпроситьКак быть в сложившейся ситуации:
Купили объект незавершенного строительства в сентябре 2016, земля в аренде. По документам: объект незавершенного строительства (коттедж) - собственность, земля - доп. Соглашение к договору аренды, сроком до июля 2019. Разрешение на строительство до декабря 2019.
Начали оформлять докумееты, кадастровый инженер выявил, что нарушено допустимое расстояние до границы (на 54 см!).
Сейчас договор аренды закончился и дом не можем перевести в завершенное строительство. Помогите советом, как быть?
Может ли юридическое лицо, являясь собсвенником объекта незавершенного строительства, сдавать в аренду либо осуществлять другие действия по распоряжению объектом, если объект не сдан Гос. комиссии по вводу в эксплуатацию?
Спасибо!
1. Может, но только отчуждать его, но в любом случае объект незавершённого стрительтства должен быть зарегистрирован.
2. Сдавать же имущество в аренду или распоряжаться им другим способом может только собственник чего даже при регистрации объекта незавершённого строительства не происходит.
СпроситьЗаканчивается срок на ввод вэксплуатацию незавершенного строительства аренла была дана по оелние 3 года можно ли через суд признать обьект как завершенного строительства с разрешен ем ввода в эксплуатацию.
Здравствуйте Марина
Не известно о каком именно строительстве идет речь, однако если в общем порядке ввести в эксплуатацию объект не получается, как правило обращаются с требованием в суд.
СпроситьКак можно сдать в эксплуатацию объект незавершенного строительства, если проект на строительство объекта потерян. Объект построен и готов к сдаче. Возможно ли восстановить все согласования и ввести объект в эксплуатацию через суд?
Можно. Полагаю, следует обратиться в суд с заявлением о признании факта, имеющего юридическое значение - постройку здания (строения, сооружения) и одновременно с иском об обязании зарегистрировать объект, либо с иском о признании права собственности на объект самовольной постройки по правилам ч. 3 ст. 222 ГК РФ.
СпроситьКупили объект незавершенного строительства на арендной земле (бессрочная аренда). как переоформить аренду на себя? И сколько это будет стоить?
