Составление договора покупки дома - условия без аванса, обеспечение ремонта и оплата квартплаты до переезда продавца
Покупаем дом. продавец живет за 2 тыс. км, не торопит. Нам надо сначала продать свое жилье. Продавец разрешает начать ремонт, или даже когда понадобится въехать, пока продавать свое жилье, собирать нужную сумму, квартплату за его дом, конечно, уже взять на себя. Какой нам нужно составить договор, чтобы он не отказался, если вдруг передумает или найдет более выгодных покупателей, а мы то уже ремонт начнем! Можно ли без аванса совсем? Или есть какой-то минимальный процент аванса? И все это с учетом, что он приедет только тогда, когда надо будет окончательно оформлять дом. и еще вопрос когда передавать окончательно деньги, когда заключается договор, или когда будут получены документы из рег. палаты?
Вы можете заключить предварительный договор о том, что в будущем заключите договор купли-продажи.
Что касается момента передачи денег, читайте ниже:
Ячейка, где деньги хранятся
Самый популярный способ расчета. Стороны еще на этапе внесения задатка, заключения авансового (предварительного) договора оговаривают, в каком именно банке будут происходить взаиморасчеты и на каких условиях открываться банковская ячейка. Это может быть оговорено устно, но должно быть зафиксировано в самом договоре по аренде банковской ячейки и дополнительном соглашении к нему. (Если стороны еще не решили, как будет проходить передача денег, в авансовом договоре необходимо указать условия взаиморасчетов, их согласование будет происходить в день сделки. Но эта недоговоренность может поставить под угрозу срыва всю сделку).
Стороны заключают с банком договор аренды банковской ячейки и дополнительное соглашение, в котором прописываются условия допуска клиентов к сейфу, на которых она будет вскрываться – либо продавцом, либо покупателем. В нем обязательно содержатся адрес продаваемого объекта недвижимости, являющегося предметом предстоящей сделки, сведения о продавцах и покупателях. И та, и другая стороны только при наступлении определенных обстоятельств вправе вскрыть "хранилище" и получить доступ к деньгам.
В приложении к банковскому договору аренды ячейки стороны оговаривают, какие документы должен предъявить продавец, чтобы забрать причитающуюся ему сумму. Как правило, это: оригинал зарегистрированного договора купли-продажи, копия свидетельства о регистрации права собственности и удостоверение личности.
Банковская ячейка арендуется на одну из сторон, чаще всего – покупателя.
Срок аренды должен составлять не менее одного месяца, так как один месяц – именно такой срок по законодательству отводится на регистрацию сделки.
По истечении этого времени продавец является в банк, предъявляет банковскому служащему документы, подтверждающие факт совершения сделки и после этого допускается к сейфовой ячейке, в которой хранятся деньги. В банке все строго по правилам.
Плюсы. Сам механизм передачи средств обеспечивает целостность и сохранность средств. Во время между заключением договора купли-продажи и оформлением недвижимости в органах регистрации можно, как говорится, спать спокойно: деньги в надежном месте. Многие банки при необходимости предоставляют услуги по проверке подлинности и подсчету денежных средств. Кассир банка после пересчета и проверки денежных знаков передает их участникам сделки. Сама закладка средств в ячейку происходит в присутствии обеих сторон. Перед закладкой продавец сам может проверить количество и подлинность купюр и убедиться воочию, что это реальные деньги, а не фантики или завернутая в газетку селедка. Еще один неоспоримый плюс: если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений сможет забрать свои деньги обратно – в соответствии с условиями договора.
Минусы. Приходится иметь дело с наличными деньгами, а это не всегда безопасно. Не исключается риск шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру кому-то еще. А потом требует денег за то, чтобы покупатель в его присутствии смог вернуть из сейфа свои средства. К минусам также можно отнести то, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа.
Внимание! Банк несет ответственность за сохранность самой ячейки и правильный доступ к ней, а не ее содержимого. По существующему законодательству содержимое ячейки является банковской тайной, и клиент может хранить в ней все, что угодно, хотя ограничения все же существуют. Запрещается использовать индивидуальную банковскую ячейку для хранения оружия, наркотиков, взрывчатых и токсических веществ, а также других предметов, опасных для жизни. Так что, в особых случаях менеджер банка имеет право вести наблюдение за процессом закладки предметов в сейф.
СпроситьМы продаем дом. Покупатель приобретает его через ипотечный кредит. В понедельник сделка. Далее документы сдаются в рег. палату. Вопрос таков: в понедельник мы подписываем договор купли-продажи, т.е. имущество уже принадлежит покупателю, а банк нам выдает деньги только после получения документов из рег. палаты, если покупатель вдруг передумает за время, пока документы находились в рег. палате? Каков порядок обратных действий? Спасибо.
если покупатель передумает. он должен приостановить сделку подачей соответствующего заявления, обратиться в банк с заявлением о расторжении кредитного договора, и все возвращается обратно. Вам дом и документы на него, в банк денежные средства и т.д.
СпроситьОтдала аванс за приобретение дома, есть расписка продавца в получении аванса, продавец отказывается возвращать аванс и продавать дом. можно ли написать письмо в РЭГ палату с просьбой поставить обременение на данную недвижимость до возврата продавцом аванса или заключении сделки купли-продажи (есть опасение что продавец взял аванс с других покупателей, в полицию не обращаемся т.к. хотим приобрести этот дом)
Уважаемая татьяна Александровна. Вы же еще основной договор не заключили? Поэтому Вам не в рег.палату надо. Если хотите вернуть аванс, пишите продавцу претензию. Если не вернет деньги, обращайтесь в суд. Могу помощь в разрешении вашей проблемы, обращайтесь в личные сообщения.
Спросить
Именно аванс? Может, всё же задаток? Вообще, желательно на эту расписку взглянуть, тогда можно будет выводы делать.
СпроситьМы покупаем квартиру, продавец заключил договор с агентством недвижимости, оформил на них доверенность. Т.к. у продавца долг по квартплате, агентство попросило нас внести аванс 200 тыс на погашение долга, чтоб в дальнейшем совершить сделку. Для того чтоб оформить аванс нам пришлось заключить договор с агентством (на оказание услуг без подбора квартиры) и они дали нам гарантийное обязательство под этот договор на сумму 200 тыс. В договоре прописана стоимость их услуг по сопровождению сделки 30 тысяч рублей. Хотя на словах сначала они называли сумму в 17 тысяч (когда я спросила почему в договоре 30 тыс, они ответили что это типовой договор, а нам они дали скидку), и это мы заплатим, если они будут составлять договора и регистрировать сделку в рег. палате. Мы же хотим сделать всё сами, т.к. не хотим платить лишние деньги. Можем ли мы как-то уйти от уплаты 30 тысяч, если договор подписан, а о том что мы не будем платить, если захотим оформить всё сами, было только на словах сказано. По сути если мы сами составим договора и поедем в рег. палату - их услуга не будет являться оказанной? Как доказать потом что услуги нам не оказывались?
Как заключить грамотное соглашение при покупке дома с авансовым платежом перед продажей квартиры?
Продаем квартиру, чтобы на эти средства купить дом с участком. С выбором дома и участка уже определились. Хозяин дома готов ждать пока у нас продастся квартира (процесс и показы есть, но пока не продается. Запас по стоимости для дальнейшего снижения цены достаточный).
Проблема в том, что дом который покупаем требует отделки и хотелось бы начать уже работы, чтобы к зиме въехать. Хозяин идет на встречу и готов уже дать ключи от дома чтобы нам можно было уже начать работы. Со своей стороны просит аванс на 300 тыс. руб и согласовать сроки (2-3 месяца на продажу).
Вопрос: Как в таких случаях можно грамотно документально составить соглашение, чтобы все были застрахованы (то есть и мы не потеряли вложенные в уже начатый ремонт деньги (если вдруг квартира за 2-3 месяца не продастся) и продавец не боялся, что мы будем спекулировать доверием и годами продавать квартиру?
Здравствуйте, Федор! Гарантией будет, если Вы будете собственником (ст.209 ГК РФ), приобретя по договору купли-продажи (ст.549 ГК РФ). Просто предусмотрите отсрочку платежа. Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В противном случае придется взыскивать средства с продавца либо по соглашению, если он вообще согласится его подписывать, либо как неосновательное обогащение: в силу п.1 ст.1102 ГК РФ
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поэтому лучше ДКП еще ничего не придумали. В противном случае предстоит тягомотная судебная тяжба по доказыванию того, в каком объеме нужно взыскать средства, экспертизы и т.п. Но можете конечно пойти и по этому пути. Но по мне так это не вариант.
Если не продадите квартиру, подстрахуйтесь ипотечным кредитом. А то сделаете ремонт чужим людям с долгой перспективой взыскания средств.
Спросить
Здравствуйте, Фёдор!
В таком случае в соглашении надо прописывать все то о чем Вы пишите.
Т.е. по поводу "не потеряли денег" - писать условие, что эти расходы будут возмещены.
По поводу продажи квартиры годами - устанавливать сроки, ответственность за просрочку (ст. 330 ГК РФ).
Все это решаемо и все можно сделать так чтобы устроило обе стороны. Тем более если они адекватные.
Спросить
Вам необходимо составить Предварительный договор купли - продажи. В котором прописать срок заключения основного договора. А так же договор задатка, а не аванса..
В случае, если сделка не состоится по вашей вине, - Задаток остается у продавца.
В случае, если сделка не состоится по вине продавца, - он возвращает Вам двойную сумму задатка. -
ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задаткомСпросить1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Я понял, что составить можно, указав все подробности, но вот как быть с ситуацией, если с продавцом дома что-то случится не дай Бог. Есть ли практика страхования подобных случаев? Может страхование долговых обязательств или что-то в этом роде..
СпроситьЕсли с ним что-то случится, то в состав наследства (ст.1112 ГК РФ) будут входить права и обязанности по договору, т.е. правопреемниками будут его наследники. Так что в этом плане риска нет. Но все же лучше заключить ДКП (ст.549 ГК РФ), чтобы производить оплату либо продавцу, либо его наследникам, если будет отсрочка платежа. Можете обратиться в страховую и застраховаться там. Тоже вариант.
СпроситьФёдор, по существу Вам овечу.
Да, есть практика страхования.
Но она не на этом этапе.
Могут страховать титул сосбственника, т.е. уже после того как подписан договор купли-продажи и зарегистрировано право собственности.
На данном же этапе единственное что Вас убережет - грамотное составление договора (ст. 421, 454 ГК РФ)
СпроситьПрочитала что деньги (мат. капитал) так же можно потратить на ремонт, только если являешься собственником жилья. Как это работает? Сначала берешь кредит и его гасят? Или переводят сумму нужную для ремонта, тогда кто решает какую сумму надо?
Неправильно проинформировали. Можно только на строительство или реконструкцию, на ремонт нельзя использовать.
СпроситьПокупаем квартиру в долевое. Договор подписан но не зарегистрирован в рег. палате, т.к. ждем решение опеки и далее окончательное решения банка по ипотеке. Внесен аккредитив. Вопрос: если мы не успеем сдать договор в рег. палату, а дом уже будет сдан в эксплуатацию, можно ли будет зарегистрировать договор долевого в рег. палате?
Я владею 1/4 доли квартиры, все 4 собственника договорились продать квартиру. Нашли покупатели подписали предварительный договор купли продажи, взяли аванс. Но один дольщик отказался продавать, а в договоре написано, что в случае отказа продавать мы должны возместить убытки покупателей. Возмещать будут все дольщики или только тот кто отказался продавать? Все остальные дольщики за то чтоб продать. И обязан ли я буду возвращать 1/4 аванса которую я взял у покупателей?
Покупатели могут потребовать со всех, но в последующем убытки продавцы, которые не отказывались могут взыскать с того кто отказался (ст. 15 ГК РФ)
СпроситьМы собираемся приобрести земельный участок. Интересует порядок передачи денег продавцу. Мы хотели передать деньги сразу, после подписания договора купли-продажи, когда сдадим документы в рег. палату. Продавцы же хотят получить деньги перед походом в рег. палату, причем они желают положить при нас деньги себе на карту, в случае избежания обнаружения фальшивых момент. Мы же,в свою очередь, переживаем, что возможно, если передадим им деньги заранее, то при сдачи документов, работники рег. палаты обнаружат какие-либо ошибки в договоре или не будет хватать какой-то справки, а деньги будут уже у продавца. Подскажите, в какой момент нужно передавать деньги продавцу, так как оформляли все сами без риэлторов и нотариусов.
В этом случае Вы можете воспользоваться банковской ячейкой либо заключить договор с рассрочкой платежа.
смысл в том, что пока регистрационная палата не проверит "чистоту" сделки имущество будет находиться под обременением.
Удачи Вам
СпроситьМожно взять документы у продавца дома, если ещё на меня не переоформлена? ! Или лучше пойти регистрационную палату, только тогда лучше будет взять документы когда уже готовые будут? !
Добрый день! Конечно, после того, как получите свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость, ВЫ станете полноценным собственником
СпроситьПродаем дом. С покупателем заключили договор... он передает часть суммы сейчас а потом по истечении двух месяцев.. Но документы хочет сделать сейчас оформив их через регистрационную палату. Но возникла проблема. Что в доме прописаны пока люди. В регистрационной палате нам предложили два варианта. Или новый договор с указанием прописанных людей или без... но необходима справка о прописанных в доме. Он передал деньги и документы находятся в рег. палате.. Устно договорились что сначала выписываются и с чистой справкой идем в регистрационную палату. Теперь он звонит и начинает торопить. Но ведь дело не только в справке. Надо ведь и договор переделывать... Вопрос: могу ли я сейчас отказаться от сделки? И вернуть ему деньги... и чем это грозит для меня?
Внимательно прочитайте условия договора, там есть такой раздел как ответственность сторон.
Спросить
