Налоговые вопросы при продаже коммерческой недвижимости в совместной собственности и участии ИП

1. 6 % как ИП Вы, 13 % - она.

2.Возникает, исходя из п. 1.

3. Необходимо смотреть документы, чтобы ответить точно.

1.Какие налоги мы должны будем уплатить при продаже недвижимости? (6%-как ИП или 13%-НДФЛ) - если вы недвижимость будете продавать как ИП, и в ЕГРИП предусмтрен такой вид деятельности, то в таком случае налог будет саосавлять 6%2. Если денежные средства поступят на расчетный ИП, то обязанности по уплате НДЖФЛ не возникает.

Доход от реализации складского помещения, сдаваемого ранее в аренду, для ИП, применяющего УСН, является доходом от предпринимательской деятельности. Указанный доход учитывается в составе налоговой базы по УСН, а не НДФЛ.

Согласно ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих УСН, учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), выраженных в денежной и (или) натуральной формах.

.

При регистрации сделки с недвижимостью Росреестр потребует от Вас с супругой выделения долей каждого из вас в продаваемом имуществе.

Соответственно, Вы как ИП заплатите налог 6%, а Ваша супруга со своей доли - налог 13%.

Если соглашения о выделении долей не будет, то ваши доли будут подразумеваться равными - по 50% каждому.

Имущественных налоговых вычетов и иных льгот и вычетов в случае продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, законом не предусмотрено.

Здравствуйте, Василий!

Вы обязаны будете уплатить налог на доходы физических лиц 13% потому как указанная Вами недвижимость была приобретена для целей не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Факт того, что Вы как индивидуальный предприниматель используете указанное Вами имущество не изменяет правовое основание по уплате налога с физических лиц.

В силу изложенного, Василий, на Вас и Вашу супругу после продажи недвижимого имущества будут распространяться общие нормы по налогообложению физических лиц в размере 13%

Василий, для того что бы развеять сомнения приведу пример:

приобретенный физ.лицом автомобиль используется ИП в своей деятельности, связанной с услугами перевозки (такси), но при продаже автомобиля указанное лицо (ИП таксист) обязано будет уплатить налог на доходы физ. лица, т.е. 13 %.

По существу, продажа Вашей недвижимости, не определяет наличие получения прибыли от осуществления предпринимательской деятельности...

Существует два подхода к его решению.

Вариант 1. Если недвижимость была приобретена для личного пользования, выручка от ее реализации не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ 13%, а не "упрощенным" налогом 6%. При этом если объект находился в вашей собственности более трех лет, то доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого служит льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а до ее введения - имущественный вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Если же с момента приобретения недвижимости три года еще не прошло, можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вариант 2. Поскольку недвижимость использовалась "упрощенцем" в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу для уплаты "упрощенного" налога, а не НДФЛ (см., например, Письма Минфина России от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15). Следовательно, нельзя воспользоваться льготами по пп. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Более того, в данном случае существует риск лишиться возможности работать на "упрощенке", в случае превышения предельной суммы в 60 млн за отчетный период. вы утратите право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала. В связи с этим вы должны будете доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

Мы с женой имеем в совместной собственности коммерческуюнедвижимость которую я в качестве ИП сдаю в аренду. До октября 2013 находился на общей системе налогообложения. В октябре закрыл ИП и сменил место жительства. Сейчас зарегистрировался в качестве ИП и нахожусь на УСН 6% с дохода.

1.Какие налоги мы должны будем уплатить при продаже недвижимости? (6%-как ИП или 13%-НДФЛ).

2.Возникает ли обязанность у жены по уплате налогов, если денежные средства будут зачислены на мой счет?

3.Какие есть шаги по оптимизации налогов?

Заранее благодарен, Алексей.

У жены обязанность по уплате не возникает, так как у Вас договорённость, что налог уплатите Вы. Соответствующий налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)

Оптимизация, исходя из вышеизложенного подсчитайте. И еще один момент, вы можете определить доли в этом имуществе с женой, разделив (даже находясь в браке), допустим по 1\2 доли и уже после этого продавать, лучше по отдельным договорам. Тогда жена свой вычет получает в сумме 1 млн рублей, если имущество было в собственности менее 3 лет, а Вы свой 1 млн рублей. Если более 3 лет в собственности то с любой суммы дохода не платите (это условие, когда не используется в коммерческой деятельности). Жена выделит 1\2 долю и продаёт, как физлицо. Вы свою 1\2 долю, как ИП. В общем посчитать надо.

Смотрите свидетельство о праве собственности - кто там ? - ИП или физ.лицо (лица).

Тот и будет продавцом.

Добрый день, Василий!

Если коммерческая недвижимость зарегистрирована на Вас в единственном лице, а в числе Ваших видов деятельности в качестве предпринимателя указано, что Вы ведете деятельность по продаже недвижимого имущества, то Вы можете воспользоваться льготным порядком налогообложения, в этом случае:

1. Вам необходимо будет уплатить налог по УСН (6%).

2. У Вашей супруги не возникнет обязанность уплачивать налоги.

3. Это наиболее выгодный для Вас вариант, к которому стоит стремиться, хотя он и не гарантирует отсутствие претензий налоговых органов.

Для минимизации рисков предъявления претензий гос. органов Вам необходимо запастись доказательствами того, что реализация этой недвижимости является частью Вашей предпринимательской деятельности. В этом случае, даже если налоговики предъявят претензии и потребуют доплатить налоги по ставке 13% с соответствующими суммами пени и штрафов - можно будет с большой степенью вероятности отстоять правомерность своей позиции в суде.

Для самого негативного варианта, когда даже в суде Вы не сможете отстоять правомерность своей позиции можно подготовить документы, подтверждающие расходы на приобретении коммерческой недвижимости. На сумму данных расходов можно будет уменьшить налогооблагаемую базу по ставке 13% согласно абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, если вдруг не получится отстоять свою позицию.

Причем если расходы на прибретение были достаточно значительными, то для Вас может оказаться выгоднее именно использование данного механизма, предусмотренного абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в этом случае налог, рассчитанный с разницы между ценой продажи и ценой покупки может оказаться ниже налога, рассчитанного исходя из ставки 6% с выручки от продажи.

Ваша супруга, если на нее также зарегистрировано право собственности может воспользоваться вышеописанным механизмом снижения суммы налога на основании абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Этот вопрос скорее всего не юристам а бухгалтерам.