Как правильно оформить продажу участка, чтобы избежать проблем с налоговой при цене ниже кадастровой?
Мне мой хороший знакомый хочет продать участок. Цену обозначил ниже кадастровой. Как нам прописать в документах, чтобы потом не было вопросов с налоговой?
Но ведь у налоговой будут вопросы почему цена ниже кадастровой?
Цена участка по кадастру 900 т.р.
Я покупаю за 500 т.р.
Что будет, если мы в договоре укажем сумму 900?
Отмечу сразу. Стороны вправе определить любую цену продаваемого имущества в договоре. Однако для целей налогообложения налоговая имела право проверять соответствие цены, указанной в договоре, рыночной цене на имущество. На сегодняшний день считается, что кадастровая оценка з\у приближена к рыночной цене. Однако, это не всегда так.
Однако. Вам и продавцу тут какой интерес что-то занижать и указывать цену ниже кадастровой.
Все дело в том, что при продаже з\у покупатель платить налога (НДФЛ) не будет в любом случае, т.к. при продаже з\у (однако это должно быть единственной недвижимое имущество, проданное им в этом году), т.к. на основании п. 1 ст. 220 НК РФ ему положен вычет с дохода от продаже в размере - 1 млн. руб. Если цена продажи 500 или 900, налога нет, но покупатель обязан продать декларацию.
Этот случай верен, если участок был в собственности менее 3 лет и в течение года было продан лишь один объект недвижимости. Посему нет разницы - 900 или 500...
Во втором случае, если участок был в собственности более 3 лет, декларация не подается и НДФЛ не уплачивается. В договоре, в этом случае, можно указать и 25 млн и 100 млн...
Внимание!!! Ответ дан исключительно по информации вопроса и является предположительным, т.к. дан без выяснения всех нюансов ситуации необходимых для дачи правильного ответа налоговым юристом.
СпроситьМне мой хороший знакомый хочет продать участок. Цену обозначил ниже кадастровой. Как нам прописать в документах, чтобы потом не было вопросов с налоговой?
Спасибо.
Пишите реальную стоимость по которой реально совершается сделка. Кадастровая стоимость соответствует рыночной лишь декларативно. Они могут совпадать, а могут и не совпадать.
СпроситьЧто можно сделать с документами и какую сумму прописывать.
Покупаю участок ниже кадастровой цены.
Цена по кадастру 1 300 000 руб. покупаю, менее, чем за миллион. У налоговой будут вопросы если мы укажем реальную сумму сделки (700 000 руб). И какие могут быть санкции?
Кадастровая цена дома с земельным участком (условно) 1000000 рублей. Рыночная цена 1500000 рублей. По такой цене продаются аналогичные дома на этой улице. Покупатель просит продать за 900000 рублей то есть ниже кадастровой цены. Мне подсказали что продажа имущества ниже кадастровой цены может вызвать вопросы со стороны налоговой в плане сокрытия налогов. Это действительно так? Или можно продать за любую цену?
Здравствуйте!
Во-первых, чтобы все правильно рассчитать, нужно разделить стоимость участка и дома. Продавать по цене ниже 70% кадастровой стоимости не рекомендуется.
В-вторых, вызывает вопрос такое поведение покупателя - в чем его интерес при занижении стоимости?
В-третьих, уточните сколько у вас в собственности это имущество и как вы его получили?
СпроситьЕсть участок с кадастровой стоимостью при покупке в 2011 году – 3 000 000 руб. , сейчас кадастр – 1 300 000 руб.
На участке построен дом в 2016 г. и официально зарегистрирован в кадастре 16.12.2017. Цена кадастра дома - 2 700 000 руб.
Продать участок и дом мы собираемся за сумму в районе - 1 800 000 руб. (дороже не купят).
Нужно ли будет платить налог, если продаем участок по цене ниже покупки? И дома ниже цены постройки? И будет ли учитываться инвалидность владельца - (3 группа)?
Добрый день
Вы можете заявить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. и не платить налог совсем.
Разъясню подробнее. При продаже недвижимости по цене мене ниже кадастровой, облагаться налогом будет сумма, рассчитанная как произведение кадастровой стоимость на коэффициент 0,7. В Вашем случае - это 812 000 руб. (1 160 000 руб * 0,7).
При заполнении декларации 3-НДФЛ Вы указываете эту сумму в расчете к приложению 1, а в стр. 030 приложения 6 указываете имуществнный вычет в размере 1 000 000 руб. Т.к. имущественный вычет превышает налогооблагаемую базу, сумма налога будет равна 0.
Заполнить 3-НДФЛ Вам пожет этот материал.
СпроситьЗдравствуйте, Дмитрий!
У Вас неделимый объект недвижимости, который состоит из двух объектов с разными порядками определения размера налога при их продаже.
1. Земельный участок - поскольку был во владении более 3 х лет, то налог на доходы при его продаже не начисляется.
2. дом - поскольку был зарегистрирован после 01.01.2016 (до этой даты такой срок владения равен 3 годам), то для освобождения от уплаты налога необходимый срок владения им составляет не менее 5 лет. Следовательно, если сделка по продаже вышеуказанных объектов недвижимости будет заключена до 16.12.2022, то по этому объекту возникает налог с продажи, где базой для исчисления налога будет являться сумма 1 890 000 руб. (2 700 000 (кадастровая стоимость дома) *0,70). Указанную сумму Вы можете уменьшить на 1 млн. руб. (налоговый вычет). Следовательно, Вам придется уплатить налог в размере 115 700 руб. (890 000 руб. *13%). Кроме того, Вы можете уменьшить вышеуказанную сумму (1 890 000 руб.) на подтвержденные затраты на строительство дома. Можете также заявить налоговый вычет за строительство дома и зачесть налоги, если такой вычет ранее Вы не применяли. Также есть смысл оспорить кадастровую стоимость дома в целях снижения уплаты вышеуказанного налога.
СпроситьВ этом году мне хочет подарить земельный участок человек, не являющийся мне родственником. В договоре дарения будет указана договорная цена участка (сложившаяся на рынке на момент договора). Вопрос: НДФЛ я буду платить по цене указанной в договоре или по кадастровой стоимости участка?
Здравствуйте! Если в договоре будет земельный участок оценен, то НДФЛ необходимо будет уплатить с указанной цены. Если оформите договором купли-продажи, то ничего платить не нужно будет.
СпроситьПокупаю в магазине лодочный мотор 2019 года выпуска. В 2019 году цена на данный лодочный мотор была намного ниже. Вправе ли магазин понять цену и продать мне данный мотор по цене 2021 года?
А почему вы думаете, что не вправе? Изготовитель сам устанавливает цену товара. А продавец еще и наценку делает. Может хоть в 10 раз цену поднять, если считает нужным. Это право продавца. А ваше право - согласится на такие условия или отказаться.
Мы не при социализме живем. Это раньше, в СССР была единая ценовая политика. Сейчас рыночные отношения.
СпроситьЗдравствуйте.
Это не имеет значения для определения стоимости. Продавец вправе установить любую цену по своему усмотрению, нет никаких ограничений.
СпроситьЭто ничего не меняет. У продавца СВОБОДА в определении стоимости товара.
Если нет гарантии, Вы вправе отказаться от покупки товара, т.к. согласно п. 7 ст.5 ЗоЗПП РФ, Содержание дополнительного обязательства продавца по гарантийному сроку, срок действия такого обязательства и порядок осуществления потребителем прав по такому обязательству определяются договором между потребителем и продавцом.
СпроситьПокупаю участок у ИП, несколько десятков гектаров. Хочу дальше продавать его частями. Вопросы:
- Могу ли купить как физлицо, а потом продавать как ИП?
- Есть ли эффективные схемы продажи от физического лица?
- Чему должна соответствовать цена моей покупки участка? Если она ниже кадастровой цены, какие последствия?
- Как проверить участок перед продажей максимально.
1. Если купите как физическое лицо, то и продавать придется как физическое лицо.
2. Да такие же, как и у ИП.
3. Не ниже кадастровой стоимости, иначе попадете на большой налог.
4. Получить все документы на земельный участок.
С уважением.
СпроситьЗдравствуйте, Алексей! Давайте по порядку.
1) Можете купить и как физ. лицо, а продавать как ИП, когда им станете. Такие сделки не запрещены (ст.549 ГК РФ).
2) В любом случае при продаже сразу попадаете на налог на доходы физических лиц, но сможете использовать вычет либо фактические расходы на приобретение согласно требованиям ст.220 НК РФ.
3) Цену Вы определяете сами, но для целей налогообложения за доход возьмут не меньше 0,7 кадастровой стоимости. Учитывайте это при расчетах.
4) Требуйте все документы по приобретению, чтобы проанализировать их с юристом. Важны основания приобретения, чтобы определить, могут ли быть лица, желающие оспорить сделку (ст.166-181 ГК РФ). Также затребуйте выписку из ЕГРН: согласно п.4 ст.131 ГК РФ ее обязаны Вам предоставить в Росреестре.
СпроситьЗдравствуйте Алексей!
Начну повествование с конца к началу ваших вопросов.
Чтобы обнаружить исходные условия и удостовериться во всем буквально о положении собственности и легитимных ее владельцах, закажите выписку из ЕГРН. Выписку из ЕГРН возможно заказать на веб-сайте https://rosreestr.ru (официальный сайт).
Если продаете ранее 3 лет, то платите НДФЛ по полной. Если продаете менее чем за 700 т.р то не платите. Здесь есть исключения по пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, в котором написано, что если имущество находилось в собственности более 3 лет, то доход с его продажи налогообложению не подлежит и отчитываться в налоговую не нужно. Если продаете по кадастровой стоимости, то коэффициент 0.7. - льготный. Т.е от 70 % кадастровой стоимости если цена в договоре будет ниже.
Ищите клиента и продаете, регистрируете 8.1 ГК РФ.
Можете купить как физ лицо, продать как ИП.
СпроситьДобрый вечер.
Давайте по порядку.
1.Вероятнее всего у Вас земля сельхозназначения, раз такая большая площадь.
Если это так, то купля-продажа земельного участка данной категории осуществляетс с учетом Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст.8).В частности, требуется процедура извещения субъекта РФ,муниципалитета, которые имеют преимущественное право покупки.
А вообще принципе можете так сделать с соблюдением только закона. А именно купить как физическое лицо, а продавать участки (доли) как ИП.Налоги при продаже ИП придется платить с учетом системы налогобложения ИП.
2.Эффективные схемы продажи безусловно связаны с вопросами налогообложения и предоставлением в этой связи налоговых вычетов. Ст.220 НК РФ.
3.Цену определяют стороны договора. Исходя из принципа свободы договора, ст.421 ГК РФ. За доход прнимается не меньше 0,7 кадастровой стоимости земельного участка.
4.Лучше обратиться к юристу по земельным отношениям и он проверит, ст.779 ГК РФ.
Надо изучить правоустанавливающие документы на участок, заказать выписку из ЕГРН. Посмотреть на наличие обременений (отсутствие), наличие споров по границам и так далее.
Когда приобретете земельный участок, то можете разделить его на определенное количество земельных участков (ст.11.4 ЗК РФ) , провести межевание, поставить на кадастровый учет все участки. После чего продавать.
Либо можете продавать доли в этом одном земельном участке площадью несколько десятков гектаров.
СпроситьЗдравствуйте
Когда вы покупаете земельный участок у физического лица являющемся предпринимателем, то переход права собственности будет совершаться в любом случае от физического лица физическому лицу (ст.549 ГКРФ)
Таким образом, в дальнейшем когда посчитаете нужным его продавать как предприниматель, сделка будет также происходить от Вас как предпринимателя физического лица к покупателю
При этом если такой земельный участок вы будете использовать в предпринимательской деятельности, то налог от продажи будете платить в зависимости от того режима налогообложения, которое вы выбрали, а не как физическое лицо
Что касается цены сделки дело в том, что в данном случае вы должны будете прежде чем продать земельный участок, определиться с его ценой
И если это земельный участок сельхозназначения, ты вы должны будете обязательно предложить право преимущественной покупки администрации населённого пункта, в котором расположен данный земельный участок, соответственно цена указана в этом предложении должна быть такая же как цена продажи другому физическому лицу
Что касается определение самой цены то правило простое, если Вы укажете цену в договоре и она будет ниже кадастровой, то для целей налогообложения принимается 70 % от кадастровой стоимости (ст.220 НКРФ)
А если укажите цену выше кадастровой в договоре... то налоги платить будете от договорной
Проверить объект достаточно просто, необходимо заказать расширенную выписку ЕГРН из росреестра, там будут прописаны все опасные позиции для сделки, а именно объект недвижимости, чтобы проверили что именно вы покупаете, субъект, чтобы вы поверили у кого именно вы покупаете, ограничения обременения, а это значит если там ипотека (залог) аресты или что-либо другое и И при этом, такую выписку надо заказывать на конкретную дату на дату заключения сделки.
СпроситьЗдравствуйте Алексей
ИП-физическое лицо, зарегистрированное в установленном законом порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
При покупке земельного участка, если в дкп будете указаны как физлицо, то и продавать придеться как физлицу
Чтобы не платить налог с продажи, земля должна находиться в собственности не менее 3 х лет согласно п.17.1 ст.217 НК
Либо если продажная цена будет ниже кадастровой стоимости, то налог составит 0.7% от суммы кадастровой стоимости
Проверить участок можно путем обращения в Росреестр за получением выписки с ГКН (ЕГРН) на земельный участок в которой будет отражена информация (обременении, арестах, запретов если они есть)
Если собственник — индивидуальный предприниматель, который использовал участок в предпринимательской деятельности, то полученная от продажи сумма будет облагаться налогом на доходы физических лиц независимо от срока владения такими объектами.
Ст. 248, 346.15 НК РФ
Письмо Минфина от 02.07.2019 № 03-05-06-01/48499PDF, 76 КБ.
СпроситьИнтересует следующий момент. Имеются в собственности два земельных участка в Ростовской области (так называемая паевая земля) по 24.7 га каждый участок, кадастровая стоимость примерно по 900 000 рублей соответственно. Как-то решили продать участки и выяснилось что рыночная цена составляет от 20 до 30 тысяч рублей за участок (пай). Одна Ростовская компания предложила цену в 100 000 рублей за участок, при условии, что все собственники одной «клетки» совершат продажу, если нет - цена 30 тысяч рублей. Местные фермеры покупают по 20 тысяч рублей за участок.
Вопросы следующего характера: Как может рыночная цена быть ниже кадастровой?
И как произвести переоценку земли?
Рыночная цена может быть ниже кадастровой, но в этом случае налоговая может заинтересоваться сделкой. Переоценку кадастровой стоимости можно произвести только через специальную комиссию при Росреестре.
Спросить, а почему в суде, да потому что продавец говорит, что эта цена оказывается в евро, хотя на авито все цены в рублях.
Чтобы применить к правоотношениям сторон Закон «О защите прав потребителей» нужно чтобы одной стороной отношений был гражданин, второй стороной - организация (индивидуальный предприниматель). У физлица вы не можете требовать что либо.
СпроситьЗдравствуйте!
Объявление на Авито можно рассматривать как оферту или публичную оферту (ст. 435, 437 Гражданского кодекса РФ). Но если дело дойдет до суда, полагаю, что сложно будет идентифицировать конкретное объявление с конкретным физическим лицом, которое его разместило и к которому следует предъявлять иск о понуждении к исполнению договора на определенных условиях.
СпроситьНет, не можете требовать от продавца продажи по цене, им указанной.
Вы пока не заключили с ним договор покупки его имущества.
Ст. 454 ГК РФ указывает:
"По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)."
Т. е. нет договора - нет обязанность передать Вам товар по сходной цене.
СпроситьСогласно правил размещения объявлений на "Авито" в информационной сети "Интернет" цена должна быть целым числом и указываться в рублях. В данном случае, подаваемый объявление, нарушил вышеуказанные правила. 2. Условия размещения Объявлений и обязательства Пользователя
В соответствии с Пользовательским соглашением:
Продавец обязуется размещать Объявления в соответствии с инструкциями на Avito и предоставлять точную и полную информацию о Товаре и условиях его продажи (использования, приобретения и пр.). Размещая Объявление, Пользователь подтверждает, что он имеет право распоряжаться Товаром или осуществлять в отношении Товара иные действия, указанные в Объявлении.
Пользователь несет ответственность за соблюдение положений действующего законодательства Российской Федерации при использовании сервиса размещения Объявлений, предусмотренных настоящими Условиями, Пользовательским соглашением и иными положениями, установленными Авито и размещенными на Сайте.
СпроситьХочу продать парковку, во владении 6 мес, покупал в документах цена 50 т. р и также продаю. Но это ниже кадастровой стоимости, она по документам 200 т. р После продажи надо будет мне платить налог с продажи?
Да. Если стоимость продажи ниже кадастровой, то принимают в расчет кадастровую. Вам также необходимо будет сдать декларацию 3 НДФЛ в следующем году. Т.е. за продажу в 2021 году, декларацию подавать в 2022
Спросить