Нельзя продать долю в доме жене - причина - запрет сделок между супругами?

199₽ VIP

Да, требуется разрешение

Семейные ценности: какие сделки между родственниками законны

Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать недвижимое имущество, передавать его по наследству, заключать договоры ренты и другие договоры. В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ, близкие родственники - это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Законодательством определены лишь особенности некоторых сделок. Они во многом зависят от того, о каких родственниках идет речь. К примеру, если участниками сделки выступают супруги, возникает ряд нюансов. «Поскольку в России институт брачных контрактов имеет минимальную распространенность, обычно в отношении имущества, совместно нажитого супругами, действует общий режим, в соответствии с которым все имущество, нажитое в браке, является совместным имуществом обоих супругов, - поясняет Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». - Соответственно, если в период брака была приобретена, например, квартира, вне зависимости от того, кто из супругов является ее номинальным собственником, она принадлежит обоим супругам на абсолютно равных правах».

При этом случается, что в силу тех или иных причин супруги решают изменить титульного собственника, то есть «переписать» квартиру с мужа на жену или наоборот. И нередко заключают в этих целях между собой договор купли-продажи. «Так вот, подобный договор абсолютно лишен юридического смысла, так как в результате его заключения фактический состав собственников никоим образом не изменяется», - обращает внимание О. Самойлов.

Важный нюанс существует и в сделках купли-продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетним. В соответствии с нормой, содержащейся в ст. 37 ГК РФ, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки со своим подопечным, кроме случаев передачи имущества подопечному в дар или безвозмездное пользование. Иными словами, родителям и иным близким родственникам (включая бабушек и дедушек) запрещено, например, продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку или купить у него квартиру. Также не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена безвозмездная уступка имущественного права ребенка.

Налоги и вычеты

Часто родственники договариваются о передаче недвижимости путем совершения обычной сделки купли-продажи. Например, бабушка хочет таким образом передать квартиру внуку, не оформляя завещания или договора дарения. Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», отмечает, что у этого способа есть преимущества - например, быстрота оформления. С момента подачи в Росреестр документов, необходимых для государственной регистрации, до непосредственно самой регистрации проходит всего месяц. Недвижимость переходит к новому собственнику незамедлительно.

Кроме того, существует возможность использования имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 250 000 рублей.

Ну а если любящая бабушка продаст внуку квартиру по дешевке? Тут фискалы могут не понять родственных чувств: «Если цена сделки окажется ниже рыночной стоимости квартиры более чем на 20%, налоговые органы могут доначислить налог и пени», - предупреждает Д. Погорельская.

Нужно иметь в виду и другие юридические нюансы, способные стать существенным аргументом против совершения сделки купли-продажи. Во-первых, человек, которому передается имущество, может находиться в браке, и полученные квадратные метры станут совместной собственностью супругов. Другими словами, если внук женат и купил у бабушки квартиру, то при разводе половину он должен будет отдать жене.

Во-вторых, в случае нахождения имущества в совместной собственности необходимо согласие второго супруга на отчуждение недвижимого имущества. В переводе с официального языка это значит, что необходимо согласие дедушки на сделку.

В-третьих, если внук захочет продать купленную у бабушки квартиру в течение трех лет с момента совершения сделки, то с полученного дохода он должен будет заплатить налог в размере 13%. «Полученную сумму субъекты налогообложения указывают в налоговой декларации, представляемой в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом», - уточняет Д. Погорельская.

В-четвертых, имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. В качестве таковых закон рассматривает супругов, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер, опекунов (попечителей) и подопечных.

Иногда у родственников, не входящих в число взаимозависимых, возникает соблазн заключить сделку купли-продажи вместо дарения - с целью получения налогового вычета. Однако эксперты не советуют оформлять фиктивный договор купли-продажи. «Его лучше не заключать ни в каких случаях, поскольку подобная сделка, являясь, в зависимости от ситуации, либо мнимой, либо притворной, ничтожна по определению», - предупреждает Олег Самойлов. Если заинтересованное лицо докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной.

Дарение или продажа?

Договор дарения - наиболее надежный вариант, но лишь в том случае, если даритель полностью уверен в своем желании осчастливить именно этого родственника. Потому что такой договор можно оспорить, только если будет доказано, что он был заключен под каким-либо воздействием (принуждением и т.д.). Для одаряемого это лучший вариант по той же причине: другим родственникам также будет достаточно сложно доказать недействительность сделки (в отличие от наследства).

Кроме того, в случае получения права собственности на недвижимое имущество посредством заключения договора дарения одаряемый освобождается от уплаты налога на имущество.

Договор дарения можно заключить с любым родственником - и близким, и дальним. Одаряемый получает имущество в личную собственность, и оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если человек находится в браке. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если стороны являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом (см. выше).

Наталья Баранкова, юрист ЗАО «Пересвет-Инвест», напоминает, что, как и договор купли-продажи недвижимого имущества, договор дарения недвижимости всегда заключается в письменной форме и в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. «Если условиями договора предусмотрено передать недвижимость после смерти дарителя, договор дарения недействителен, - добавляет эксперт. - Запрещается дарить от имени малолетних (не достигших 14 лет) детей, от имени недееспособных».

Как уже было сказано, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Однако на практике встречаются случаи, когда продажа недвижимости оформляется договором дарения. Такой вариант тоже незаконный. «Дарение - сделка безвозмездная. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Раз сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то она ничтожна, а к той сделке, которую стороны действительно имели в виду (куплю-продажу), с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила», - объясняет Д. Погорельская.

Это означает, что заинтересованные лица в течение трех лет могут обратиться в суд с требованием применить последствия недействительности ничтожной сделки, причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Правда, истец должен будет доказать, что продавца и покупателя на самом деле связывают денежные обязательства, придающие сделке возмездный характер.

Вообще говоря, закон делает позицию покупателя более выгодной, защищенной с юридической точки зрения, чем позицию одаряемого. Это выражается, например, в возможностях отменить уже исполненный договор дарения или потребовать возврата своего, но перешедшего по безвозмездным сделкам имущества в случае явки гражданина, объявленного умершим. «В случае фиктивного договора дарения существует риск применения двусторонней реституции, когда стороны возвращаются в первоначальное положение: одаряемый расстается с переданной и, возможно, уже обжитой жилплощадью, а даритель... не возвращает уплаченных на самом деле денег - ведь в договоре о последних нет ни слова. За них еще придется побороться в суде.

подробнее здесь Подробнее ➤

Согласно ст. 250 ГК РФ. Вы обязаны предложить право первоочередной покупки остальных сособственникам, толь после их отказа имеете право свою долю продать 3 -им лицам.

Иван, здравствуйте! В последнее время участились обращения граждан и риэлторов, оказывающих содействие гражданам в приобретении/отчуждении жилых помещений, с жалобами на отказы Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, в том числе и у нас в Новосибирске в регистрации договоров по отчуждению недвижимого имущества, заключаемых между супругами.

На запрос о причинах отказа в регистрации Учреждение юстиции разъяснило следующее: «В случае, если имущество находится в общей совместной собственности супругов, передача такого недвижимого имущества одним супругом другому противоречит действующему законодательству, так как имущество продолжает считаться общей совместной собственностью супругов, а не индивидуальной собственностью одного супруга.

Таким образом, в случае, если имущество приобретено супругом в период брака и отсутствует документ, подтверждающий изменение законного режима имущества супругов, то договор купли-продажи такого недвижимого имущества, где сторонами выступают супруги, не соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 256 ГК РФ, гл. 7 СК РФ)».

На первый взгляд, семейное законодательство и гражданское законодательство, в части подлежащей применению к семейным правоотношениям, не содержит запрета на совершение сделок между супругами. Попробуем разобраться в сложившейся ситуации на основе комплексного анализа норм семейного и гражданского права, в части касающейся имущественных отношений супругов, связанных с их общей собственностью, и общих положений о сделках (договорах). 7 глава Семейного кодекса РФ, на которую ссылается в своем ответе регистрирующий орган, устанавливает законный режим имущества супругов - режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Таким образом, в отсутствие соглашения супругов, изменяющего установленную презумпцию совместной собственности, имущество, нажитое супругами во время брака, признается их общим.

Основными критериями для отнесения нажитого супругами имущества к общему в ситуации, когда его приобретение/отчуждение осуществляет один из супругов, являются: период приобретения – в браке, средства приобретения – общие доходы супругов, основание приобретения – возмездные сделки. При этом возмездным признается договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Приобретение одним из супругов имущества порождает право собственности другого супруга на это имущество, независимо от того, кто из супругов участвовал в сделке по его приобретению/отчуждению или на имя кого из них оно оформлено.

На общее имущество супруги приобретают равные права независимо от способа и активности участия того или иного супруга в формировании совместной собственности. Законный режим совместной собственности супругов закрепляет за каждым из них право на общее имущество в целом, т.к. совместная собственность – это собственность бездолевая. Доли участников общей совместной собственности устанавливаются лишь при решении вопроса об определении долей и разделе общего имущества, который влечет за собой прекращение совместной собственности.

Супруги, как участники совместной собственности, владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Безусловно, при совершении сделок между супругами, оформление согласия одного из них на сделку не требуется, поскольку оба сособственника участвуют в сделке.

Именно в участии обоих сособственников в сделке по передаче другу другу совместно принадлежащего им имущества кроется противоречие. Поскольку тот из супругов, на имя которого оформлено (согласно правоустанавливающим документам) совместное имущество супругов, фактически отчуждает другому супругу уже принадлежащую последнему часть (неопределенную долю) в этом имуществе.

Однако законом предусмотрены договоры (соглашения), в которых супруги выступают сторонами как сособственники и решают вопрос о передаче друг другу (любому из них) принадлежащего им совместно(раздельно) имущества. Так, например, брачным договором супруги могут установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Заключив соглашение о разделе общего имущества супругов, они могут перевести имущество, принадлежащее на праве совместной собственности, в долевую собственность или в личную собственность любого из них.

Выяснению подлежит вопрос, какие именно сделки между супругами противоречат закону, в чем именно заключается несоответствие действующему законодательству? Рассмотрим на примере договора купли-продажи. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если супруг, на имя которого оформлено имущество, являющееся совместной собственностью супругов, продает его другому супругу, а последний уплачивает супругу-продавцу денежную сумму, сформированную в период брака за счет общих доходов супругов, то каждый из них соответственно становится сособственником полученных другой стороной в сделке недвижимого имущества и денег. Это происходит в силу действия законного режима имущества супругов. Супруг, отчуждающий общее имущество, становится сособственником возмездно приобретаемого по этой сделке другим супругом имущества. Следовательно, передаваемое по договору купли-продажи между супругами имущество остается их общим.

Не происходит перехода права собственности от продавца к покупателю. Состав имущества супругов, каждого из них не меняется. Супруги остаются в том же положении, что и до заключения договора. Что не соответствует природе договора купли-продажи и требованиям гражданского законодательства, согласно которым при отчуждении собственником своего имущества другим лицам его право собственности прекращается, а у приобретателя по договору возникает.

Таким образом, рассматриваемая сделка не порождает правовых последствий, наступление которых желали вступающие в сделку лица, и которые определены законом для данной сделки. Единственным последствием рассматриваемой сделки будет только формальное изменение имени собственника недвижимого имущества в правоустанавливающих документах (с супруга-продавца на супруга-покупателя) и держателя денежных средств (с супруга-покупателя на супруга-продавца). Вышеизложенное позволяет признать позицию, занятую регистрирующим органом, обоснованной, однако, требующей уточнения.

Согласно семейному законодательству, общее имущество супругов, передаваемое одним из них другому супругу по договору купли-продажи «продолжает считаться общей совместной собственностью супругов» только в случае, если в качестве встречного предоставления по договору супруг-покупатель уплатит денежные средства, принадлежащие обоим супругам (т.е. если имущество приобретается за счет общих доходов супругов).

В противном случае, имущество из совместной собственности супругов перейдет в личную собственность супруга-покупателя, т.к. согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.98 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак. И, наоборот, имущество, принадлежащее одному из супругов, переданное по договору купли-продажи другому супругу за счет общих денежных средств супругов, перейдет из личной собственности супруга-продавца в общую собственность супругов.

По моему мнению, договор купли-продажи, заключенный между супругами, по которому и предметом, и встречным предоставлением является общее имущество супругов, недействителен (ничтожен), т.к. не соответствует требованиям закона. При этом договор противоречит не семейному (как указывает Учреждение юстиции), а гражданскому законодательству РФ. По мнению Учреждения юстиции, «сделки, совершаемые между супругами, предметом которых является передача одним супругом в собственность другому супругу недвижимого имущества, возможны только в случае, если объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности одному из супругов».

Нотариус не нужен и нет запрета на сделки между супругами. Просто имущественный вычет (ст. 220 НК РФ) не полагается. Сразу идите в Росреестр для совершения сделки, предварительно составив договор дарения и уплатив госпошлину.

А продажа дело долгое - нужно предлагать лицам, имеющим право преимущественного выкупа Вашей доли в недвижимом имуществе.

Уважаемый Иван !

Если Вы являетесь собственником жилого дома, приобретенного Вами до брака, то Вы вправе распоряжаться этим домом по своему усмотрению, так как этот жилой дом является только вашей собственностью согласно статьи 36 Семейного кодекса РФ (далее СК), за исключением случаев, установленных статьей 37 СК.

Статья 36 СК. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Статья 37 СК. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

В тоже время во время БРАКА супругов действуют положения статьи 34 СК (смотрите ниже выписку из этой статьи).

Статья 34 СК. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Вот поэтому Вам нотариус и отказала в удостоверении такой сделки купли-продажи доли вашей собственности в этом доме вашей супруге.

Можно ли этот вопрос решить вообще законными способами ? Можно. Вариантов может быть несколько.

Знать свои права и обязанности, это хорошо. Но еще лучше уметь пользоваться ими на практике и с пользой для себя, а не наоборот. В этом и сможет помочь уже юрист.

Статья 36 СК. Имущество каждого из супругов

Дом Ваш является Вашей собственностью, если Вы продаете долю своей жене, получится правовая коллизия, выраженная в том, что доля Ваша неправомерно переходит супруге?

Правильно, сделку нотариус отказала,сославшись на семейный кодекс,что сделки между супругами запрещены.

Все что в браке куплено — совместная собственность супругов вне зависимости, на кого это оформлено.

Вы заключите брачный договор с женой, о том, что ей переходит 1/2 доля дома.