Здравствуйте, Анастасия!
Что конкретно вам предлагают риэлторы: они вам находят человека который нуждается в содержании и уходе, или же у вас есть такой знакомый, а они помогают оформить договор? Уточните. Купить квартиру по договору ренты нельзя, можно купить квартиру с рентой. Вы будете ежемесячно платить собственнику деньги немалые, ухаживать за ним, а он через несколько лет подаст в суд и заберет квартиру, если будут основания и доказательства, суд как правило становиться на сторону стариков.
Понятие ренты и ее виды
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Договор ренты заключается на длительный срок (на срок жизни) или бессрочно - это одна из главных особенностей договора ренты.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту:
•бессрочно (постоянная рента)
•или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
•Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор ренты относительно недвижимого имущества подлежит также государственной регистрации.
Виды ренты
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту (п.2 ст.583 ГК РФ):
•бессрочно (постоянная рента)
Права получателя ренты переходят по наследству и плательщик ренты после смерти получателя ренты должен выплачивать ее его наследникам (п.2 ст.589 ГК РФ).
•или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
•Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Выплата пожизненной ренты заканчивается со смертью получателя ренты.
Таким образом, договор ренты заключается на длительный срок (на срок жизни) или бессрочно - это одна из главных особенностей договора ренты.
Стороны договора ренты
Сторонами договора ренты являются плательщики и получатели ренты.
Плательщиками ренты могут быть любые физические или юридические лица. Если договор заключает риэлтерская фирма, то она должна иметь лицензию на операции с недвижимостью.
Не могут быть сторонами договора - недееспособные или ограниченно дееспособные лица, если в договоре участвует юридическое лицо - оно должно быть правоспособным.
Получателем ренты могут быть
•только граждане, а также некоммерческие организации (если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности) (п.1 ст.589 ГК РФ),
•в случае пожизненной ренты - только граждане (п.1 ст.596 ГК РФ).
Форма договора ренты
Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст.584 ГК РФ).
В отличие от договоров купли-продажи, дарения и др., не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, закон предусматривает нотариальное удостоверение договоров ренты в связи с их особым характером договора ренты - протяженностью во времени.
Договор с жилыми помещениями подлежит государственной регистрации
Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК РФ).
Таким образом, если по договору ренты передается жилое помещение, то договор должен пройти обязательную государственную регистрацию в органах регистрации.
Переход права собственности на недвижимое имущество происходит только с момента
Имущество под выплату ренты может передаваться платно или бесплатно
Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты (ст.585 ГК РФ):
•за плату
В этом случае к отношениям сторон применяются правила договора купли-продажи.
•или бесплатно.
В этом случае к отношениям сторон применяются правила договора дарения
Чем обеспечивается выплата ренты
Предположим, что по договору ренты Вы передали свою недвижимость. В чем гарантии для Вас, что рента будет выплачиваться и сейчас, и через 10 лет, и через 20 лет?
При передаче под выплату ренты недвижимого имущества (в том числе жилого помещения) получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ).
Таким образом, как залогодержатель получатель ренты получает право первоочередного удовлетворения своих интересов из стоимости этого недвижимого имущества.
Если под выплату ренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств (п.2 ст.587 ГК РФ).
За просрочку выплаты ренты уплачиваются проценты
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты (ст.588 ГК РФ).
Размер процентов:
•может быть установлен договором ренты,
•а если в договоре размер не указан, то он определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой банковского процента на день, когда он должен был выплатить рентные платежи (ст.395 ГК РФ).
Может ли плательщик ренты продать (подарить) квартиру, обремененную рентой
Как любой собственник, плательщик ренты имеет право отчуждать жилое помещение, приобретенное им в собственность по договору ренты, т.е. продавать, дарить, менять, завещать и др.
Однако в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (ст.586 ГК РФ).
Таким образом, к новому собственнику жилого помещения вместе с правом собственности переходят обязательства выплаты ренты, т.е. он становится не только собственником, но и плательщиком ренты.
Понятно, что при отчуждении жилого помещения, обремененного рентой, продавец (даритель) должен предупредить об этом покупателя (одаряемого), и ознакомить его с договором ренты. В договоры купли-продажи, дарения и др. всегда включается пункт о наличии обременений у жилого помещения. Если такого предупреждения не будет, то договор может быть признан недействительным.
Требуется ли согласие получателя ренты на отчуждение жилого помещения
Согласия получателя ренты на отчуждение переданного им жилого помещения плательщиком ренты не требуется, за исключением случая договора пожизненного содержания с иждивением.
Если новый собственник оказался недобросовестным плательщиком
Если плательщик ренты продал (подарил) жилое помещение, приобретенное им в собственность по договору ренты, а новый собственник оказался недобросовестным плательщиком ренты, то прежний плательщик ренты также несет ответственность по требованиям получателя ренты. Законом предусматривается субсидиарная ответственность, но договором может быть установлена и солидарная ответственность.
Что такое субсидиарная и солидарная ответственность
Субсидиарная (дополнительная) ответственность - форма ответственности, при которой при недостатке у должника средств для выплаты лицо, несущее субсидиарную ответственность, выплачивает недостающую часть.
Солидарная ответственность - форма ответственности, при которой два или несколько лиц совместно несут ответственность по всем обязательствам. При этом кредитор имеет право предъявлять требования как к одному из этих лиц, так и сразу ко всем.
Постоянная рента
Постоянная рента - это бессрочная рента. К особенностям этого вида ренты относится то, что
•право на ренту передается по наследству и может в соответствии с законом передаваться другим лицам;
•рента выплачивается по окончании квартала, размер ренты законодательно не ограничен;
•плательщик ренты имеет право выкупа ренты.
Пожизненная рента
Пожизненная рента - это рента на срок жизни. К особенностям этого вида ренты относится то, что
•получателями ее могут быть только граждане, в том числе и несколько граждан одновременно,
•она выплачивается ежемесячно и не может быть менее минимального размера оплаты труда,
•обязательство выплаты ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты,
•плательщик ренты не имеет права выкупа ренты.
Как выплачивается пожизненная рента
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (ст.597 ГК РФ).
Законом ограничен минимальный размер пожизненной ренты - ее размер, в расчете на месяц, должен быть не менее минимального размера оплаты труда.
Размер выплачиваемой ренты должен увеличиваться пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда, - однако это условие следует оговорить в договоре.
Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (если иное не предусмотрено договором) (ст.598 ГК РФ).
Например, в договоре могут быть указаны более частые - еженедельные - платежи или наоборот более редкие - раз в квартал.
Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты
В случае существенного нарушения договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от него (ст.599 ГК РФ):
•выкупа ренты,
•расторжения договора и возмещения убытков,
•возврата имущества, переданного под выплату ренты, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты - если это имущество было передано бесплатно.
Таким образом, если квартира передана по договору ренты бесплатно и в договоре оговорены только рентные платежи, то в случае существенного нарушения договора получатель ренты может требовать возврата квартиры. Если квартиры передана за плату, то в случае существенного нарушения договора получатель ренты получить квартиру назад не сможет.
Выкупная цена ренты
Выкуп ренты производится по цене, определенной договором ренты.
Если в договоре не указана выкупная цена
При отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты выкуп осуществляется по цене (ст.594 ГК РФ):
•годовой суммы рентных платежей - если имущество передано за плату;
•годовой суммы рентных платежей плюс цена переданного имущества - если имущество передано бесплатно.
Пожизненное содержание с иждивением
Пожизненное содержание с иждивением - это выделившаяся форма договора пожизненной ренты, в настоящее время этот вид договора ренты находит все более широкое распространение.
Повсеместно создаются государственные структуры, осуществляющие заключение договоров пожизненного содержания с иждивением с одинокими пожилыми людьми.
К особенностям этого вида ренты относится то, что
•под выплату ренты может быть передано только недвижимое имущество,
•обычно рентные выплаты совершаются в натуре и включают обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход за получателем ренты, оплата ритуальных услуг,
•она выплачивается ежемесячно и не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда,
•вправе совершать сделки с недвижимым имуществом только с согласия получателя ренты.
В старом Гражданском кодексе, действующем до 1 марта 1996 года, был договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. Этот договор похож на договор пожизненного содержания с иждивением, но он ограничивал права участников договора по сравнению с договором пожизненного содержания с иждивением:
- получателем пожизненного содержания могли быть только нетрудоспособные лица (инвалиды или пенсионеры),
- предметом договора мог быть только жилой дом.
Договор пожизненного содержания с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ст.601 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом, к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.
Прекращение пожизненного содержания с иждивением
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ст.605 ГК РФ). Что включает в себя содержание с иждивением
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей (п.1 ст.602 ГК РФ):
•в жилище, питании и одежде,
•если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним,
•также может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг.
Стоимость содержания с иждивением
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (п.2 ст.602 ГК РФ).
Возможна замена пожизненного содержания платежами
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре - выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК РФ). Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания
Плательщик ренты вправе совершать сделки с недвижимым имуществом, переданным ему в обеспечение пожизненного содержания (ст.604 ГК РФ):
•отчуждать,
•сдавать в залог
•или иным способом обременять его,
но только с предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Если плательщик ренты нарушает свои обязательства
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе (ст.605 ГК РФ):
•потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания,
•либо выплаты ему выкупной цены.
При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Не только получатель ренты зависит от добросовестности плательщика ренты, но и плательщик ренты находится в очень уязвимом положении: выполнение платежей в натуре бывает очень сложно доказать и если возникнет спор о нарушении плательщиком своих обязательств, то потраченные деньги ему не вернуть.
Платежи при заключении договора ренты
При заключении договора ренты совершаются следующие платежи:
•государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора;
•плата за регистрацию договора
С уважением, Вера Александровна
Спросить
