Юридическая сила и возможность признания ничтожным предварительного договора купли-продажи с задатком

Заключен предварительный договор купли-продажи с задатком. Являюсь Продавцом.

В соглашении о задатке прописаны обязательства сторон, где есть пункт:

" Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и получения Продавцом задатка, обеспечивающего обязательство Продавца продать указанную в договоре купли-продажи и в настоящем соглашении недвижимость и обязательство Покупателя купить вышеуказанную недвижимость по цене и в срок, установленные предварительным договором купли-продажи и соглашении о задатке".

Подписано обеими Сторонами (Продавцом и Покупателем).

Есть формулировка в конце Соглашения, где СОБСТВЕННОРУЧНО Покупателем написано: " Я, ФИО (ПОКУПАТЕЛЯ) настоящим подтверждаю, что мною получены денежные средства в размере 50.000 рублей 00 копеек."

------------------------------------Подписано лично Покупателем. И расшифровка Подписи Покупателя.

То что покупатель написал (по ошибке) что именно ОН получил денежные средства, не соответствует положению самого соглашения, так как это должен был написать Продавец. Эту ошибку я (описку) заметил через несколько дней (в момент подписания все спешили).

ВОПРОС: Является ли, данное СОГЛАШЕНИЕ к предварительному договору купли-продажи с такой серьёзной опиской ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ?

Составлять доп. соглашение с уточнением о том кому и что должен был передать, не намерен.

БЛАГОДАРЮ!

Заключен предварительный договор купли-продажи с задатком. Выступаю в качестве Продавца

В соглашении о задатке прописаны обязательства сторон.

Есть пункт:

" Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания и получения Продавцом задатка, обеспечивающего обязательство Продавца продать указанную в договоре купли-продажи и в настоящем соглашении недвижимость и обязательство Покупателя купить вышеуказанную недвижимость по цене и в срок, установленные предварительным договором купли-продажи и соглашении о задатке".

Подписано Продавцом Подписано Покупателем

Есть формулировка в конце Соглашения, где собственноручно Покупателем (по ошибке вместо Продавца) написано

" Я, ФИО (ПОКУПАТЕЛЯ) настоящим подтверждаю, что мною получены денежные средства в размере 20.000 рублей 00 копеек."

Подпись (подписано Покупателем) , расшифровка (Покупателя).

1) Является ли, такое соглашение и предварительный договор купли-продажи действительными с момента подписания? Так как, Покупатель подтверждает что именно он получил сумму в размере..., там где должен был это написать сам Продавец о получении суммы.

2) Можно ли считать формулировку в соглашении о задатке " Я, ФИО (ПОКУПАТЕЛЯ) настоящим подтверждаю, что мною получены денежные средства в размере 20.000 рублей 00 копеек." как расписку что Покупатель получил указанную сумму от Продавца при учете того что данная формулировка противоречит сути соглашения? Требуется ли от продавца доказывать, что была передана такая сумма если сам Покупатель собственноручно подтверждает получение?

Выступаю в качестве продавца недвижимости.

Заключен предварительный договор-купли продажи и подписано соглашение о задатке.

Покупатель приобретает за счет собственных и заёмных средств.

Ипотека одобрена Покупателю. Квартира также одобрена Банком.

В назначенный день стороны явились для подписания Кредитного договора в Банк, и основного ДКП. Кредитный договор между Банком и Покупателем не был подписан. Банк отказался заключать с покупателем договор в назначенный день. Соответственно ДКП между покупателем и продавцом также, не был заключен.

В предварительном договоре есть обязанность Продавца "Продать недвижимость в срок и по цене указанной в предварительном договоре".

У покупателя: "Подготовить к указанному в соглашении сроку необходимую денежную сумму."

К назначенному дню подписания всех договоров у Покупателя была не вся сумма, а только 30% от стоимости квартиры (это были только собственные средства). Остальную сумму он должен был получить на счет после подписания кредитного договора с Банком, если бы подписал Кредитный договор, но этого не произошло.

Итог, как и ко дню назначенному для подписания, так и к окончанию срока действия предварительного договора (согласно обязательства Покупателя) у Покупателя не оказалось всей необходимой денежной суммы (за квартиру), так как не был подписан Кредитный договор с Банком. Основной ДКП между Покупателем и Продавцом также не был подписан к сроку окончания преддоговора.

Кто несет ответственность за невыполнение обязательства по предварительному договору-купли продажи?

Продавец не отказывался продавать недвижимость. Покупатель также не отказался покупать, но всей денежной суммы (стоимости квартиры) к окончанию срока преддоговора у Покупателя не оказалось так как не заключен Кредитный договор с Банком.

Я продавец. Заключен предварительный ДКП квартиры.

1. Стороны, предмет ПДКП, срок до какого обязан передать объект

2. Согласованная цена недвижимости

3. Настоящий договор является ПДКП

Подписи сторон Продавца и Покупателя.

Далее, Соглашение о задатке где идут положения включающие предмет, обязанность, ответственность сторон, дополнительные условия касающиеся случаев возврата задатка, также разрешения споров.

Действие соглашения о задатке - с момента подписания и получения Продавцом задатка "обеспечивающего обязательство Задаткодержателя продать в договоре купли-продажи и в настоящем соглашении недвижимость и обязательство Покупателя купить вышеуказанную недвижимость в срок и по цене ПДКП и Соглашения о задатке"

В Соглашении о задатке в конце от 25 июня Подписи сторон и

есть фраза где собственноручно Покупателем (вместо Продавца) по ошибке написано " Я, ФИО (ПОКУПАТЕЛЯ) настоящим подтверждаю, что мною получены денежные средства в размере 30.000 рублей 00 копеек." Подпись (подписано Покупателем) , расшифровка (Покупатель).

Ниже дата задним числом 1 июня, вместо дня подписания ПДКП.

Итак, имеем ПДКП от 25 июня и Соглашение о задатке (1 июня) с ошибочным подтверждением и подписью ПОКУПАТЕЛЯ что ИМЕННО Покупатель получил задаток и не Продавец. Эта ошибка с задатком уже выявилась мной на следующий день, она на обоих экземплярах. Не исправлена.

Ещё момент, ранее был подписан ПДКП (1 июня) который не расторгнут истекает ближайшие дни. По раннее подписанному ПДКП был получен задаток. Покупателю было предложено продление первого ПДКП от 1 июня вместо подписи нового ПДКП или возврат однократной (НЕ двойной) суммы задатка (так как банк на днях выяснилось отказывается выдать заемные средства Покупателю).

По факту 1) есть, истекающий через день ПЕРВЫЙ ПДКП и Соглашение по которому есть подтверждение получения Продавцом задатка в обеспечение условий ПДКП от 1 июня.

И, 2) есть новый ПДКП с Соглашением о задатке где Покупатель подписал что он получил задаток, а не Продавец.)

С Покупателем обговорено что он обращается в другой банк для получения займа так как первый отказал. Ввиду этого и был заключен новый ПДКП по просьбе Покупателя. Где и была совершена ошибка ПОКУПАТЕЛЕМ написав что подтверждает получение суммы.

Желания уже ждать пока другой банк откажет или выдаст займ на ипотеку Покупателю нет. По-новому ПДКП и Соглашению при подписании, Я продавец не получил никакого задатка (по факту и документально,) так как остался задаток по первому ПДКП (скоро истекает). Нигде не прописано что задаток по первому ПДКП идет в учет нового ПДКП и Соглашения.

Вопросы:-Какая юридическая сила у нового ПДКП и Соглашения от 25 июня где Я продавец не подтвердил так как не получил никакого задатка в этот день от Покупателя. И более того сам покупатель написал в этом Соглашении что ОН "получил сумму в размере задатка и подписал" ?

- Если новый ПДКП не имеет никакой силы с учетом отсутствия с моей стороны подтверждения, что я получил задаток по-новому ПДКП в день подписания с целью исполнения условий ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ, мне дожидаться истечения (на днях) первого договора и вернуть однократную сумму задатка? Или первый договор потерял свою силу при подписании сторонами Нового договора не расторгнув старый?

Покупатель дал задаток, а банк не одобрил ипотеку. Срок по соглашению о задатке закончился. Должна ли я как продавец вернуть задаток покупателю? Если не составлялся договор предварительной купли-продажи является ли соглашение о задатке действительным или же его трактовать как соглашение об авансе? В этом соглашении прописано, что в случае отказа продавца-он должен вернуть сумму задатка в двойном размере, больше ничего про отказы не расписано в соглашении.

Покупатель дал задаток, а банк не одобрил ипотеку. Срок по соглашению о задатке закончился. Должна ли я как продавец вернуть задаток покупателю? Если не составлялся договор предварительной купли-продажи является ли соглашение о задатке действительным или же его трактовать как соглашение об авансе? В этом соглашении прописано, что в случае отказа продавца-он должен вернуть сумму задатка в двойном размере. Спасибо!

Я планирую покупать недвижимость (участок с домом), у продавца, которому недвижимость досталась по наследству 2,5 года назад.

Для того, чтобы в договоре купли-продажи зафиксировать полную сумму договора (требование покупателя) и продавцу не оплачивать налог 13%, было предложено оформить соглашение о задатке и договор оформить после истечения 3-х лет с даты оформления недвижимости по наследству (получения свидетельства на собственность).

Схема такая:

Оформляем договор о задатке, в котором прописываем условия что продавец продаст недвижимость за установленную сумму, а покупатель купит за установленную сумму. Договор планируем заключить после истечения 3-х лет с даты выдачи свидетельства на собственность нынешнему продавцу.

Продавец предложит такой договор (ниже).

Требуется оценить риски по договору и предложить устраивающий всех договор.

Договор (соглашение) о задатке г. Москва «___ » 2012 г.

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. 1. «Покупатель» внёс «Продавцу» задаток в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в счёт платежей по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: __ (кадастровый номер земельного участка: жилого дома: ) - далее Недвижимость.

2. 2. «Покупатель» намерен приобрести у «Продавца» права собственности на «Недвижимость», указанную в п.1 настоящего Соглашения, в согласованные между сторонами сроки и в соответствии с действующим законодательством.

3. 3. Внесённый задаток является частью полной стоимости указанной «Недвижимости» и вносится в обеспечение исполнения договора по её отчуждению в пользу «Покупателя».

4. 4. «Продавец» обязуется после получения задатка не осуществлять никаких действий, связанных с отчуждением указанной «Недвижимости» в пользу третьих лиц.

5. 5. Полная стоимость указанной «Недвижимости» составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей и не подлежит изменению в дальнейшем.

6. 6. «Покупатель» обязан заключить договор купли-продажи «Недвижимости» с «Продавцом» в течение срока действия настоящего Соглашения.

7. 7. В случае отказа «Покупателя» от заключения договора купли-продажи «Недвижимости» с «Продавцом» (неисполнение действий по вине «Покупателя»), сумма задатка, оговоренная в п.1.1 настоящего Соглашения, остается у «Продавца».

8. 8. В случае отказа «Продавца» от заключения договора купли-продажи «Недвижимости» с «Продавцом» (неисполнение действия по вине «Продавца»), «Продавец» выплачивает «Покупателю» двойную сумму задатка, оговоренную в п.1.1 настоящего Договора в течение 10 рабочих дней с момента расторжения настоящего Договора.

9. 9. «Недвижимость» продаётся в том виде, в котором её осмотрел «Покупатель». «Продавец» удостоверяет, что на момент заключения настоящего договора: - им не заключены договоры по отчуждению вышеуказанной «Недвижимости» с третьими лицами; - она не состоит под арестом, судебным разбирательством, не заложена, и на неё не имеется иных притязаний третьих лиц. Отсутствуют иные факторы, которые могут в будущем ограничить владение, распоряжение или отчуждение «Недвижимости» новыми собственниками.

10. 10. В случае выявления в ходе проверки на юридическую чистоту отчуждаемой недвижимости обстоятельств, препятствующих отчуждению, задаток подлежит возврату «Покупателю» полностью без применения штрафных санкций.

11. 11. Юридическое освобождение Недвижимости – в срок с момента регистрации договора купли-продажи, а физическое – в течение дней с момента государственной регистрации договора.

12. Стороны согласны все споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, решать путём ведения переговоров и принимать все меры по урегулированию разногласий для взаимного удовлетворения их интересов.

14. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

15. Срок действия настоящего Договора: до «11» мая 2013 года включительно.

16. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу экземплярах, по одному – для каждой из сторон. Договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами. Сроки государственной регистрации договора отчуждения «Недвижимости» не входят в срок действия настоящего Договора, который считается исполненным и прекращает своё действие с момента подачи документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности.

17. Особые условия:

ПРОДАВЕЦ:

ПОКУПАТЕЛЬ:

При продаже дома было подписан предарительный договор. Покупателю не дали кредит (как молодая семья), агенство убедила нас подписать соглашение о возращении задатка 200000 руб. по продаже дома. Покупатель стал звонить и требовать от меня деньги угрожал, Было подано со стороны покупателя заявление в милицию (машенничество). Также не выполнел условия (работы по востановлению дома и придомовой территории). Дом продан на 250000 руб. меньше требование через суд задатка. Как признать соглашения расторжения договора купли-продажи жилого дома ничтожным.

У меня очень быстро нашелся покупатель (даже не стал смотреть!?) на мою 1/2 долю квартиры, и я не подумав подписал Соглашение о задатке. Днем раньше нотариус отправил извещение, согласно ст. 250 ГК РФ, которое другой участник долевой собственности получил по почте на 5 дней позже. При знакомстве покупатель предложил оформить сделку дарением. В результате подписано вот такое соглашение о задатке.

Мы, ... именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и

... , именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1.ПОКУПАТЕЛЬ передает ПРОДАВЦУ задаток в сумме 30000 (тридцать тысяч) рублей, за покупаемое у него недвижимое имущество, 1/2 долю квартиры состоящей из... , находящуюся по адресу... .

2. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что указанное в пункте 1 настоящего соглашения недвижимое имущество никому не отчуждалось, в споре, под запрещением (арестом) не состоит.

3.Стороны договорились, что стоимость указанного в пункте 1 настоящего соглашения недвижимого имущества составляет... (... тысяч) рублей.

4. Стороны договорились, что договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в пункте настоящего соглашения, должен быть подписан не позднее...2014 года.

5.В соответствии со ст. 381, 382 ГК РФ, если за неисполнение соглашения ответственна сторона, давшая задаток ПОКУПАТЕЛЬ, то задаток остается у другой стороны-ПРОДАВЦА. Если за неисполнение соглашения ответственна сторона, получившая задаток ПРОДАВЕЦ, то она обязана уплатить другой стороне ПОКУПАТЕЛЮ двойную сумму задатка.

6.Сторона, ответственная за неисполнение соглашения, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, а также фактически понесенные расходы.

7. По настоящему соглашению стороны подтверждают, что если его исполнение стало невозможным по обстоятельствам, независящим от воли сторон, а также от действий или бездействия должностных лиц органов государственной власти и органов местного самоуправления или иных лиц, задаток возвращается в однократном размере и не возмещаются понесенные расходы и убытки, понесенные другой стороной в результате неисполнения настоящего соглашения.

8. Стороны оставляют за собой право на расторжения соглашения, либо изменения его условий по соглашению сторон.

9.Настоящее соглашение прекращает действие в следующих случаях:

При исполнении обязательств по данному соглашению сторонами;

По соглашению сторон;

По решению суда.

10. Экземпляр соглашения, находящийся у ПОКУПАТЕЛЯ полежит возврату ПРОДАВЦУ по исполнении условий настоящего соглашения.

11. Исполнением настоящего соглашения является подписание договора дарения указанного в пункте 1 настоящего соглашения недвижимого имущества.

12. Особые условия: Договор дарения оплачивает Покупатель.

Подписи сторон: ...

Далее покупатель прислал Уведомление о совершении сделки, где предлагает мне явиться для совершения сделки согласно Соглашения о задатке, указывает дату, (совпадает с датой п.4 Соглашения о задатке), и время до минут (не позднее 15.30). При этом покупатель не явился (и не предупредил), есть два свидетеля.

Мой вопрос: Покупатель требует заплатить двойной задаток 60000 р.+ 20000 р. убытки. При этом у покупателя нет расписки о передачи мне денег. Т.к. заключение договора купли-продажи невозможно по причине действия ст.250 ГК РФ, а совершать сделку в виде дарения, я не хочу. Является ли неявка покупателя прекращением действия соглашения?

Покупатель требует вернуть задаток ссылаясь пункт соглашения о задаткеВ случае отказа Покупателя от покупки названного объекта недвижимости, в течение срока действия соглашения сумма задатка настоящего соглашения остается у Продавца, кроме случая неодобрения кредита Сбербанка РФ. Что собственно и произошло, неодобрение кредита банком. НОна следующий день после заключения соглашения о задатке был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры где соответственно имел место пункт Указанную квартиру Покупатель покупает у Продавца за счет собственных средств, которые передаются Продавцу за наличными средствами, в день подписания основного договора купли-продажи и передачи его на государственную регистрацию.

Покупатель подал иск о возврате задатка. Правильно ли я понимаю, что Покупатель не может ссылаться на отказ банка в кредите как на основание отказа от покупки квартиры? И имеет ли значение что дата подписания предварительного договора позднее нежели соглашение о задатке.?