Продажа комнаты в двухкомнатной квартире - нужно ли нотариальное разрешение от другого собственника?

Второй собственник имеете приоритетное право на покупку доли в квартире. Ваши вопросы не совсем понятны.

Здравствуйте, Маргарита Владимировна!

Статья 250. Преимущественное право покупки ГК РФ.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Да, продажа доли происходит согласно данной статьи по ст. 209 ГК РФ. Предложите сумму, по которой он не сможет купить. По ст. 424 ГК РФ. Будут вопросы, пишите.

Уточните, какой объект недвижимости вы имеете в виду? Это может отдельная комната в квартире или квартира целиком у двух собственников совместно, либо в долевом соотношении.

Если речь идёт о долевой собственности на квартиру, то для продажи одним собственником своей доли вправе ему необходимо уведомить второго собственника о своем намерении продать долю в праве собственности на квартиру третьим лицам (называется преимущественное право выкупа). По закону второй собственник в течение 30 дней с момента получения уведомления должен реализовать свое преимущественное право приобретения этой доли или отказаться от этого. Это не манипуляции, это ст. 250 ГК РФ. Нарушение положений этой статьи ведёт к ничтожности заключенной сделки. Нотариальное оформление такого уведомления не является обязательным, его делают для надёжности, как перестраховку.

Свои предложения сособственник выдвигать не может. Он или приобретает на предложенных условиях или отказывается от приобретения. Отсутствие ответа приравнивается к отказу.

Продавец в свою очередь после получения отказа не вправе продать свою долю третьим лицам по цене ниже, указанной в уведомлении или на иных условиях, чем было предложено второму собственнику (например, если ему было отказано в установлении рассрочки, в отношении третьих лиц это условие должно сохранить силу). Также собственник, затеявший отчуждение своей доли не вправе заключить другую сделку, кроме купли-продажи.

В практике применения указанной статьи ГК есть одно разночтение. Если собственник, получивший уведомление, дал согласие на приобретение доли, но фактически сделку не совершает, т.е. вопрос повис, может ли продавец по истечении 30 дней продать долю третьим лицам? На этот счет у разных судов сложилось разное мнение. Верховные суда молчат. А в жизни получается так, что, если при таких условиях собственник продает третьему лицу свою долю, регистрирует сделку, получает деньги, а второй вдруг обжалует эту сделку в суде, одни суды признают её ничтожной, другие видят её законной. Тут уж, как повезёт.

-----

Если речь идёт об отдельной изолированной комнате, находящейся у человека в собственности, он свободно может продать её любому лицу без каких-либо уведомлений.

Сначала он предложит её Вам. Отправит предложение через нотариуса. Потом уже надо будет думать над ситуацией

Маргарита Владимировна, здравствуйте! В одном ответе неверно указано: при продаже комнаты в коммунальной квартире у собственников соседних комнат также есть преимущественное право покупки при продаже посторонним лицам.

С уважением,

Харченко О.В.