Преимущественное право выкупа второго собственника - может ли риэлтор запретить продажу квартиры?

199₽ VIP

Риэлторы знают это все так, по наслышке. А Вы все верно описали. Только доказательства уведомления о продаже: ценное письмо с описью вложения.

Отправьте уведомление через нотариуса, у регпалаты вопросов не будет. А риелторы страшилки рассказывают.

Не совсем так. Ждать реакции второго собственника надо с момента получения им извещения, а не отправления. Отправить такое извещение необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

Существует практика отправления таких извещений через нотариуса, но закон это условие не называет в качестве необходимого или обязательного.

Если в течение 30 со дня получения сособственником извещения он откажется от покупки или проигнорирует предложение, вы вправе продать свою долю в праве другому лицу. Нотариально удостоверенного заявления от второго собственника также не требуется. Вся переписка между вами может производиться в простой письменной форме. Только ваше предложение реализовать его право преимущественной покупки должно содержать все условия предполагаемой сделки, и, если он откажется от её совершения, менять условия такой сделки при заключении её с другим лицом вы не вправе.

Наличествует ли такой факт в рег палате либо все же это личное мнение наших местных риэлторов? это личное мнение риэлторов.При отчуждении доли в праве собственности третьему лицу, не являющемуся сособственником объекта недвижимости — документы, подтверждающие извещение продавцом доли в праве собственности других сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает (нотариально заверенные копии извещения о намерении продать долю в праве общей долевой собственности и почтового уведомления о вручении сособственникам извещения с указанием даты вручения подписью лица, получившего уведомление, либо свидетельство, выданное нотариусом в порядке ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, либо отказ от права преимущественной покупки, удостоверенный нотариально или оформленный в органе по государственной регистрации прав.

Необходимо подтверждение отказа второго сособственника от преимущественного права покупки. Или берется отказ (как советуют риелторы) или направляется предложение второму собственнику.

Дмитрий, делается это так. Идете к нотариусу. Нотариус отправляет в адрес второго собственника предложение о покупке. Через месяц нотариус выдает вам Свидетельство, в котором указывается содержание полученного на заявление ответа или информация о том, что ответа к назначенному сроку не последовало.

С этим документов идете в Росреестр.

Кстати, ни один банк не даст кредитные средства на покупку доли по ипотеке. Или потребует предоставить в залог всю квартиру целиком, Единственное у Сбербанка есть одна программа, но там обязательно нотариально заверенное соглашение между участниками долевой собственности о порядке пользования общедолевым имуществом.

Дмитрий!

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ст. 250 ГК РФ).

1. В соответствии со ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее – Основы) нотариус передаёт заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам.

Передача заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется в целях выполнения предусмотренных законом требований при возникновении намерений у граждан, юридических лиц в реализации предоставленных им прав и обусловлена необходимостью сообщения о своих намерениях лицам, предусмотренным в законе.

Совершение нотариального действия по передаче заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется для получения подтверждения факта передачи адресату определённой информации, а также в случаях необходимости выполнения предусмотренных законом требований.

Заявления могут быть различные по своему содержанию.

Например, заявление может содержать сообщение о намерениях лиц, от которых исходит заявление, о продаже принадлежащей им доли в праве общей собственности, поскольку закон (ст. 250 ГК РФ) обязывает их известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, т.к. они имеют преимущественное право покупки этой доли, но уклоняются в добровольном порядке выразить своё желание купить или отказаться от покупки доли в общей собственности заявителя.

Заявление может содержать сообщение об отмене доверенности (ст. 189 ГК РФ), выданной заявителем другому лицу.

Заявление может содержать предупреждение о прекращении договора аренды (ст. 610 ГК РФ) и иные сообщения.

2. Нотариусы не вправе принимать для передачи другим лицам заявления, содержание которых противоречит действующему законодательству, либо содержат угрозы или сведения, оскорбляющие честь, достоинство и деловую репутацию кого-либо.

3. Под заявлением граждан, юридических лиц, подлежащим передаче другим гражданам, юридическим лицам, следует понимать документ с зафиксированными на бумажном носителе предложением, просьбой, информацией с реквизитами, позволяющими её идентифицировать, и другими сведениями.

Заявление может содержать в качестве неотъемлемой части приложения документов, копии документов. В этом случае составляется опись прилагаемых документов.

4. При принятии заявления для передачи его адресату нотариус устанавливает личность гражданина, обратившегося за совершением такого нотариального действия, и выясняет его дееспособность. Если заявление исходит от юридического лица, нотариус проверяет правоспособность юридического лица и полномочия его представителя на представление нотариусу такого заявления.

При принятии заявления для его передачи нотариус регистрирует указанное нотариальное действие в реестре регистрации нотариальных действий. Нотариальный тариф за указанное нотариальное действие взимается до совершения этого нотариального действия.

Расходы, связанные с передачей заявления с помощью технических средств для передачи заявления, оплачивает лицо, по просьбе которого совершается данное нотариальное действие, помимо уплаты нотариального тарифа за нотариальное действие по передаче заявления.

5. Заявление представляется нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах у нотариуса, второй и последующие экземпляры предназначены для передачи нотариусом адресатам.

Все экземпляры заявления подписываются заявителем собственноручно в присутствии нотариуса (ч. 1 ст. 44 Основ).

6. Передача заявления нотариусом осуществляется с использованием одного из способов, предусмотренных ст. 86 Основ.

Способ передачи заявления определяется нотариусом. Независимо от способа передачи заявления нотариусом составляется сопроводительное письмо в двух экземплярах, один из которых передаётся адресату вместе с заявлением и приложениями к нему, второй экземпляр остаётся в делах нотариуса, на нём указывается реестровый номер, за которым зарегистрировано нотариальное действие.

В сопроводительном письме даётся разъяснение, что при желании адресата ответить заявителю через нотариуса он, в свою очередь, вправе передать заявление нотариусу в порядке, установленном настоящими Методическими рекомендациями.

1) Заявление может быть передано адресату лично. При передаче заявления нотариусом гражданину лично устанавливается личность адресата.

При передаче заявления юридическому лицу нотариус устанавливает полномочия представителя юридического лица на получение корреспонденции. Полномочия представителя юридического лица могут явствовать из обстановки, в которой действует представитель, например, секретарь, работники экспедиционной службы, канцелярии и т.п. (ст. 182 ГК РФ).

Заявление передаётся нотариусом адресату под расписку, расписка о получении заявления может быть совершена адресатом в виде отдельного письменного документа или учинена на втором остающемся у нотариуса экземпляре сопроводительного письма, в расписке проставляются дата и время получения заявления адресатом. В расписке граждан указываются полностью фамилия, имя, отчество адресата; реквизиты документа, удостоверяющего его личность; место жительства, где он постоянно или преимущественно проживает и проставляется подпись адресата. В расписке юридических лиц указываются полное наименование юридического лица; фамилия, имя, отчество и должность уполномоченного на приём документов лица; проставляются подпись этого лица и печати или штампы юридического лица.

При передаче заявления адресату нотариус не обязан зачитывать ему заявление или знакомить его с содержанием заявления.

В случае отказа гражданином принять от нотариуса заявление нотариус составляет об этом соответствующий акт с отражением причин отказа.

При невозможности вручения нотариусом заявления лично адресату из-за неправильно указанного его адреса заявителем или при иных обстоятельствах, исключающих возможность передачи лично нотариусом адресату заявления, а также в случаях отказа адресата от получения заявления от нотариуса (п. 7.1 настоящих Методических рекомендаций) нотариус извещает об этом заявителя.

2) Передача заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам может быть осуществлена нотариусом способом пересылки их по почте с обратным уведомлением.

Заявление направляется адресату заказным (либо ценным) почтовым отправлением (письмо) с уведомлением о вручении лично адресату под расписку в получении почтового отправления (абз. 17 п. 2, пп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. № 221). Оформленный надлежащим образом документ оператора почтовой связи об отправке почтового отправления адресату и о вручении адресату почтового отправления является доказательством получения адресатом этого почтового отправления.

3) Заявления могут передаваться с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. Для этих случаев способы фиксации факта передачи заявления нормативными актами не установлены.

Используя указанные средства передачи, нотариус по своему усмотрению выбирает доказательства фиксации передачи заявления с тем, чтобы исключить возможность сомнения в передаче.

О передаче заявления адресату нотариус сообщает заявителю.

7. После передачи нотариусом заявления адресату по просьбе лица, подавшего заявление, ему выдаётся свидетельство о передаче заявления по Форме № 21, утверждённой Приказом Минюста РФ от 10 апреля 2002 г. № 99 (с последующими изменениями). Второй экземпляр свидетельства остаётся в делах нотариуса. В свидетельстве указывается содержание переданного заявления, а также, если был ответ, содержание и дата поступившего ответа на заявление, либо что ответ не поступил.

Свидетельство подтверждает факт передачи заявления и выдаётся при наличии доказательств о его вручении адресату. Выдача свидетельства является самостоятельным нотариальным действием и регистрируется в реестре нотариальных действий под отдельным порядковым номером.

8. Если передача заявления адресату оказалась невозможной (отказ адресата принять заявление, отсутствие адресата по указанному заявителем адресу и другие причины), нотариус сообщает об этом заявителю с указанием причин невручения заявления адресату. По указанному факту по просьбе лица, подавшего заявление, ему может быть выдано соответствующее свидетельство.

Взысканный за указанное нотариальное действие нотариальный тариф возврату не подлежит.

Ст.250 ГК РФ не предусмотрено какое-либо нотариальное действие со стороны другого владельца доли, Вы сделали все правильно!

Ваши риэлторы,как и многие,путают термины СОГЛАСИЕ и УВЕДОМЛЕНИЕ,так вот согласия не требуется,это Ваша собственность,как и что с ней не у кого согласия испрашивать не должны.

Вы второго собственника должны лишь уведомить о продаже,и цене...и все,лучше сделать через нотариуса,вопросов с уведомлением будет меньше.

Дмитрий, здравствуйте! В общем-то, лучше консультироваться не у риэлторов (это - обычные посредники), а у практикующих юристов, которые специализируются, в том числе, на сделках с недвижимостью. И лучше, на мой взгляд, в своем регионе (городе).

По поводу уведомления сособственнику: Вы обязаны уведомить его о продаже. И если в течении 30 дней он не покупает, не отвечает или отказывается - продаете найденному покупателю, по цене, не ниже указанной в уведомлении. Главное - уведомить.. Его отказ необязателен.

Но, справедливости ради, нужно сказать, что, к сожалению, в разных регионах разные правила у сотрудников Росреестра. Могу, например, сказать о Москве: несмотря на то, что закон не обязывает отсылать, именно, нотариальное уведомление, московский Росреестр требует таковое. Простая письменная форма их не устраивает, в связи с чем приходится либо обращаться к нотариусу, либо ввязываться с поры, если можно так сказать.. В других известных мне городах - проблем такого рода не возникает.

В связи с этим, допускаю, что вполне и существует такая незаконная практика у Вас в городе, когда требуют нотариальный отказ. Повторюсь, незаконно.

Именно поэтому общаться лучше с юристом (адвокатом), а никак не с риэлторами (маклерами).

Что же касается иска, который подается в случае нарушения преимущественного права покупки - да, Вы абсолютно правы. Подается иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору, а не иск о признании сделки недействительной (есть небольшое исключение, но о нем говорить не будем). Если суд принимает решение об удовлетворении иска, то на основании решения суда в ЕГРП погашается запись о гос. регистрации права собственности несостоявшегося покупателя, осуществляется гос. регистрация права собственности истца, а деньги с депозита суда возвращаются несостоявшемуся покупателю (по определению суда, в процессе, туда их кладет истец. Нет денег - нет удовлетворения иска.).

Обращайтесь к специалисту на месте. Удачи!

С уважением.

Харченко О.В.

Добрый день!

Конечно же такого как говорят Ваши риэлторы нет.

Более того, даже если Вы отправили человеку письмо, он его не получил, конверт вернулся, то со спокойной душой можете сдавать этот конверт на регистрацию. Это приравнивается к получению уведомления.

Требования нормы абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ установлено, что сообщение считается доставленным, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правовые же последствия нарушения этого порядка также вполне определены. Второй дольщик имеет право просто перевести на себя права и обязанности покупателя в судебном порядке. А если дойдет до суда, то для этого он еще и деньги на депозит должен внести.

Ну а если совсем не хотите голову морочить уведомлениями можно просто подарить. Уведомление и согасие в этом случае не требуются.